UTILE: Colocando a construção modular em um caminho rápido
Em Quebec, a UTILE está assumindo a liderança na criação de edifícios modulares acessíveis para ajudar a diminuir a escassez de moradias para estudantes. Durante o processo, a empresa descobriu o que é necessário para tornar a transição para a construção modular um sucesso.
A UTILE, uma empresa imobiliária sem fins lucrativos com sede em Montreal, Quebec, desenvolve, opera, possui e administra edifícios de moradia estudantil a preços acessíveis. Em 2013, um grupo de recém-formados universitários fundou a UTILE.
“Queríamos preencher uma grande lacuna no mercado”, afirma Gabriel Fournier Filion, CEO da empresa. “A província de Quebec tem mais de 300 mil estudantes inquilinos e não havia nenhuma organização sem fins lucrativos construindo moradias para eles.”
Em 2020, a UTILE inaugurou seu primeiro projeto de alojamento estudantil, um edifício de 90 unidades em Montreal. Atualmente, a UTILE opera ou está em processo de desenvolvimento de quase 2.500 unidades e expandiu-se para Trois-Rivières, Quebec City e Rimouski.
Hoje, a UTILE é uma das maiores incorporadoras sem fins lucrativos do Canadá em termos de número de unidades construídas por ano.
Opção pré-fabricada
Desde a sua fundação, a UTILE desejava utilizar módulos pré-fabricados em seus projetos. A jovem empresa já enfrentava os desafios de taxas de juros mais altas e custos de construção mais elevados. Adicionar intencionalmente outro desafio seria extremamente arriscado.
Em 2024, esse desejo tornou-se realidade. A Canadian Mortgage and Housing Corporation (CMHC) lançou um concurso público para projetos de pesquisa e desenvolvimento que não fossem amplamente adotados pelo mercado, mas que pudessem expandir o mercado. Quando o governo federal ofereceu um subsídio de até US$ 5 milhões para projetos selecionados, Filion diz que optar pela pré-fabricação foi uma decisão óbvia.
“Nunca poderíamos ter assumido o risco se não fosse pelo governo federal”, afirma ele.
A UTILE não só se comprometeu com um novo método de construção, como também acelerou o projeto, com sede em Rimouski, para ganhar experiência e coletar dados sobre o processo modular.
O projeto de 155 unidades foi construído e ocupado em apenas 12 meses.
“Normalmente, levamos cerca de quatro anos para construir um projeto como este — dois anos para criar o plano de construção e obter financiamento e dois anos para construir”, diz Filion. “Doze meses foi uma grande conquista.”
Um modelo de sucesso
Como a UTILE conseguiu isso?
“Temos um modelo de consórcio que alocamos a outras incorporadoras imobiliárias”, diz Filion. “Acreditamos que essa seja a receita para o sucesso de um projeto pré-fabricado.”
O modelo de consórcio tem quatro etapas que precisam ser realizadas em ordem.
- Construa relacionamentos de longo prazo. O primeiro passo é construir relacionamentos de longo prazo com um empreiteiro geral, um fabricante, um arquiteto e uma empresa de engenharia para formar um consórcio. O consórcio trabalhará em conjunto com o objetivo de construir um determinado número de unidades modulares em um número específico de anos. Isso é contrário ao modelo tradicional de construção, que consiste em mudar de parceiros a cada projeto. Filion observa que o contrato padrão de construção não funciona para o modelo de consórcio.
- Tenha uma política de transparência em relação aos custos. Para atingir o preço-alvo, é necessário que tanto o fabricante quanto o empreiteiro revelem seus custos reais. Isso vai contra a prática tradicional, mas é uma etapa necessária na construção pré-fabricada.
- Aumente a padronização. “A padronização é fundamental para reduzir os custos de construção e aumentar a produtividade”, afirma Filion. “Nosso projeto em Rimouski tinha 96 módulos. Sessenta e três deles eram iguais. Nosso fabricante aumentou sua produtividade em 40% em nosso projeto em comparação com um projeto não padronizado. E esses são apenas os ganhos da padronização, não do aumento da robotização ou de outras melhorias tecnológicas.” A padronização inclui não apenas os módulos, mas também os planos e especificações arquitetônicas e de engenharia. Todos os envolvidos no projeto, especialmente os subcontratados, precisam entender claramente os planos e o escopo de seu trabalho.
- Enxágue. Repita. No mundo do pré-moldado, coisas boas vêm da repetição. De acordo com os cálculos de Filion, o primeiro projeto pré-fabricado custará mais do que um projeto tradicional comparável, o segundo custará menos do que o primeiro e o terceiro terá o mesmo custo da construção tradicional. A economia de custos vem depois disso.
“Se você tomar uma decisão sobre a construção pré-fabricada com base em um projeto piloto único, provavelmente não continuará com a pré-fabricação, porque é difícil acertar no primeiro projeto”, diz Filion. “Você precisa pensar na recompensa a longo prazo.”
Questões de financiamento
A principal questão de financiamento é que uma hipoteca bancária inclui o terreno e tudo o que nele está instalado. Assim, os bancos canadenses concedem empréstimos após a conclusão do projeto no local, e não nas unidades modulares na fábrica. Isso exige que o incorporador use seu patrimônio líquido para pagar o depósito que o fabricante precisa para cobrir o custo dos materiais e da mão de obra.
“O patrimônio líquido é precioso”, diz Filion. “O patrimônio líquido tem um custo mais alto sobre o capital. Portanto, é muito ruim quando você começa gastando uma grande parte dele em um projeto. Isso reduz o retorno do projeto.”
Outra questão financeira é o atraso na obtenção do seguro CMHC. Os fabricantes normalmente reservam sua linha de produção com quatro a seis meses de antecedência para manter suas fábricas operando em plena capacidade. Assim, os incorporadores imobiliários devem confirmar seus pedidos aos fabricantes com essa antecedência. Como um incorporador imobiliário leva quatro meses para obter a aprovação do financiamento, os empréstimos precisam ser solicitados de oito a dez meses antes da data de produção. Esse é um grande obstáculo.
“É muito difícil para um incorporador imobiliário saber todos os custos do projeto 10 meses antes de iniciar a produção”, diz Filion. “O atraso na obtenção do financiamento realmente aumenta a complexidade do processo.”
Outros desafios
Um dos maiores desafios para começar na construção modular é que nada está otimizado. Todos os parceiros são novos no processo de pré-fabricação. O primeiro projeto tem um custo adicional. O objetivo é reduzir o custo adicional a cada projeto. Isso envolve aumentar a produtividade do fabricante, bem como reduzir os custos do empreiteiro e dos subempreiteiros.
Outro desafio da indústria de pré-fabricados é o volume limitado de projetos para fabricantes modulares e a escassez de negócios recorrentes. A construção modular representa 7,5% de toda a construção no Canadá, enquanto um relatório da IBISWorld coloca as habitações residenciais modulares em apenas 1,3%. O volume de projetos da UTILE para pré-fabricados é de cerca de 200 unidades por ano, o que não é suficiente para a maioria dos fabricantes alcançar uma economia de escala. A solução da UTILE é entregar todo o seu negócio modular a um único fabricante. Em troca, de acordo com um acordo no contrato do consórcio, o fabricante compartilha parte de seu lucro assim que atinge uma economia de escala.
É necessário gerenciar a responsabilidade em relação à qualidade do produto. Como a unidade modular é construída na fábrica e instalada no local, é muito difícil determinar quem é o responsável por quaisquer defeitos. A prática comum é responsabilizar tanto o fabricante quanto o empreiteiro. Eles podem aumentar seus orçamentos para compensar, o que eleva os custos.
A UTILE contorna essa questão fazendo com que a empreiteira geral e o fabricante compartilhem o mesmo orçamento para imprevistos. Eles devem chegar a um acordo sobre o orçamento. A outra parte dessa solução é inspecionar cada módulo na fábrica e quando ele chega ao local, corrigindo quaisquer defeitos antes da instalação.
Vantagens de optar pelo modular
É necessária uma mudança cultural e muito trabalho para começar a construir com módulos. Mas vale bem a pena. Quais são, na opinião de Filion, as três principais vantagens da construção modular em relação à construção tradicional no local?
A principal vantagem é que a construção pré-fabricada permite que a empresa conclua projetos habitacionais muito mais rapidamente do que com os métodos tradicionais — um ano contra quatro anos. A construção mais rápida também reduz o custo da construção.
Em segundo lugar, a construção pré-fabricada pode potencialmente conter a inflação a longo prazo. “Este ano, temos uma inflação de 5% nos custos de construção”, diz Filion. “No próximo ano, será de 4%. Esperamos que, quando o mercado estiver com uma inflação de 5%, a pré-fabricação esteja em apenas 3%.”
Por fim, no futuro, será muito mais fácil aproveitar as vantagens das tecnologias mais recentes, como robôs e IA, em um contexto de fabricação, em vez de no local de trabalho.
Conselhos para desenvolvedores
“O mercado em geral está feliz por ter uma organização sem fins lucrativos experimentando a construção modular em grande escala, porque compartilharemos informações com eles”, diz Filion. “Nosso objetivo é fazer a indústria evoluir. Não é encontrar uma receita e guardá-la para nós mesmos.”
Aqui estão algumas armadilhas sobre as quais ele alerta aqueles que estão pensando em entrar no setor.
- Aceitando apenas um projeto pré-fabricado. Você precisa concluir vários projetos modulares para torná-lo lucrativo.
- Trabalhar com diferentes parceiros. Há uma curva de aprendizado que você deve abordar com o mesmo parceiro.
- Fazer alterações de última hora. “Isso não funciona bem com o processo de fabricação”, diz Filion. “É uma verdadeira mudança cultural para incorporadoras imobiliárias e empreiteiras. Pode criar muitos conflitos.”
- Incompreensão das informações sobre custos. Os empreiteiros e fabricantes utilizam processos diferentes para a verificação de custos, uma vez que os seus modelos de negócio e estruturas de custos variam. Não ter a mesma mentalidade pode causar conflitos, porque não compreendem os custos da mesma forma.
Filion também compartilhou várias práticas recomendadas.
- Use o modelo de consórcio. Construa relacionamentos de longo prazo.
- Pense em termos de construção modular assim que o local for selecionado. O arquiteto e o designer precisam trabalhar dentro das restrições do local logo no início do projeto.
- Obtenha uma compreensão detalhada dos custos do fabricante. É importante que toda a equipe — desenvolvedor, designer, arquiteto e engenheiro — visite a fábrica para ver como ela funciona e entender as restrições e os fatores que influenciam os custos. Todos precisam entender o processo.
Previsão futura
A UTILE pretende iniciar a construção de um projeto modular de 180 unidades em 2026, um dos maiores projetos pré-fabricados do Canadá até à data.
“Esperamos que haja um grande avanço na indústria de pré-fabricados e que, com a ajuda federal, possamos atingir uma participação de mercado de 10 a 15%”, afirma Filion.
Sobre o autor: Shari Held é uma escritora freelancer de Indianápolis que cobre o setor de construção há mais de 20 anos.
Mais sobre a Modular Advantage
A AoRa Development pretende construir o primeiro edifício triplo zero líquido de Nova Iorque utilizando métodos modulares
Mais cidades estão fornecendo financiamento para projetos de infraestrutura mais recentes, desde que atendam aos requisitos de sustentabilidade. É assim que o modular pode se encaixar no projeto, graças à sua menor produção de resíduos.
Desenvolvedores e designers: lições aprendidas com o design modular
A construção modular é atraente para muitos desenvolvedores porque o trabalho no local e a construção dos módulos podem ocorrer simultaneamente, encurtando o cronograma e reduzindo custos adicionais.
Sobha Modular ensina desenvolvedores a pensar como fabricantes
Com sua fábrica de 250 mil metros quadrados nos Emirados Árabes Unidos, a Sobha Modular está levando seus banheiros modulares de alta qualidade para residências de luxo em Dubai, enquanto desenvolve projetos modulares para os Estados Unidos e a Austrália.
RoadMasters: Por que o planejamento antecipado do transporte é fundamental na construção modular
Na construção modular, o transporte é frequentemente chamado de “elo perdido”. Embora raramente interrompa um projeto por completo, um planejamento inadequado pode causar atrasos dispendiosos, mudanças de rota e excedentes orçamentários.
Navegando pelos riscos no setor imobiliário comercial e na construção modular: insights de um veterano com 44 anos de experiência no setor
Os projetos modulares envolvem fabricação, transporte e montagem no local. Os desenvolvedores devem entender exatamente quais são suas responsabilidades e quais são as responsabilidades dos subcontratados. Os consultores de risco devem pesquisar os contratados, subcontratados e consultores de projeto e construção do desenvolvedor, especialmente o fabricante modular.
Art²Park – Uma aplicação criativa da construção modular e convencional
O Art²Park é mais do que um edifício-parque — é uma demonstração do que a construção modular pode alcançar quando cuidadosamente integrada com materiais tradicionais. O uso de contêineres de transporte proporcionou não apenas benefícios em termos de velocidade e sustentabilidade, mas também um núcleo estrutural robusto que simplificou e fortaleceu o restante do edifício.
Construção mais inteligente: um novo padrão em eficiência na construção modular
O aumento dos preços dos materiais, a escassez de mão de obra, o financiamento caro e o endurecimento das regras ambientais tornaram a construção convencional mais lenta, mais cara e mais imprevisível. Para manter os projetos dentro do prazo e do orçamento, os construtores estão cada vez mais recorrendo a métodos industrializados mais inteligentes.
Resia: quebrando todas as regras
A Resia Manufacturing, uma divisão da Resia, sediada nos EUA, agora oferece componentes pré-fabricados para banheiros e cozinhas a parceiros do setor. Sua instalação de fabricação híbrida produz componentes (módulos) de banheiro e cozinha mais precisos, com maior rapidez e menor custo do que a construção tradicional. Veja como a Resia Manufacturing faz isso.
Como a LINQ Modular inova para levar a tecnologia modular ao mercado nos Emirados Árabes Unidos e em outros países
A LINQ Modular, com um escritório e três instalações de fabricação em Dubai, é uma empresa modular sediada nos Emirados Árabes Unidos. A empresa está em uma missão: abrir os mercados de habitação e construção na área do Conselho de Cooperação do Golfo (GCC) com o modular.
ModMax: redefinindo a construção modular com confiança e precisão
A ModMax nasceu da frustração - frustração com cinco pontos problemáticos persistentes na construção modular: Gargalos de licenciamento. Atrasos na produção. Projetos rígidos. Desconexão entre "o escritório" e o campo. Falta de transparência e comunicação.