A AoRa Development pretende construir o primeiro edifício triplo zero líquido de Nova Iorque utilizando métodos modulares
Tudo começou com alguns prédios de tijolos marrons no Brooklyn para Aundre Oldacre, antes de rapidamente se transformar em um negócio imobiliário próspero e voltado para o futuro.
Aundre Oldacre, agora fundador e CEO da AoRa Development em Nova Iorque, frequentou as universidades de Cornell e Columbia para aprofundar os seus conhecimentos sobre “desenvolvimento imobiliário, gestão de propriedades, gestão de ativos, subscrição, cálculos quantitativos” e muito mais.
Enquanto frequentava essas aulas, Aundre continuou a fazer networking para expandir seus negócios, o que o levou aos seus esforços atuais na gestão da AoRa Development.
Depois de participar de uma série de eventos imobiliários — incluindo uma série de eventos organizados pela MBI —, ele conheceu seu atual parceiro, Robert Allen, um engenheiro de 65 anos formado pela Cornell com 25 anos de experiência na construção civil. Robert estava trabalhando em reformas em toda a cidade de Nova York, desde o início.
“Ele fez todos esses shopping centers, reformas, sinagogas”, disse Aundre. “Ele fez de tudo, desde casas unifamiliares até um hospital de um bilhão de dólares.”
Com um olhar atento para trazer o ponto de vista do desenvolvedor para a construção, Aundre foi convidado a se juntar ao Conselho de Construção Off-Site. Ele acabou se tornando presidente, liderando a organização de 2021 a 2023.
Foi durante esse período que ele se convenceu da flexibilidade e do poder da construção modular.
“Percebi que o modular é uma grande oportunidade, especialmente em mercados de alto custo como Nova York, para que ocorram mudanças na construção civil”, afirmou.
Saiba quando usar a construção modular
Aundre cita três razões principais para a AoRa Development adotar o sistema modular: custos de mão de obra, iniciativas de sustentabilidade e custos de manutenção.
Na Big Apple, uma das principais considerações é a mão de obra, tanto em termos de custo quanto de tempo.
“Os custos com mão de obra estão altíssimos e há escassez de mão de obra em todo o país, mas isso é mais visível aqui do que em outros lugares”, disse Aundre. “O melhor dos módulos é que eles estão isentos do salário vigente se forem construídos fora do local, e isso é uma grande vantagem, pois o salário vigente acrescenta 20% ao custo da mão de obra, que já é altíssimo.”
Ao levar em consideração a fabricação fora do local, os custos de mão de obra para módulos tornam-se muito mais baixos devido ao tempo gasto, diz Aundre. A construção tradicional, por natureza, não é 100% produtiva, o que pode resultar em perda de tempo e dinheiro no local.
“Se você observar as pessoas que realizaram estudos sobre resíduos e comparar o quanto elas realmente trabalham em relação à construção tradicional, verá que é muito pouco”, disse ele.
E os números refletem isso.
De acordo com um estudo apresentado na Conferência Anual do Grupo Internacional para a Construção Lean em 2021, os trabalhadores dedicam apenas cerca de 43,6% do seu tempo ao trabalho direto. Em dólares, isso equivale a uma perda anual de cerca de US$ 30 a US$ 40 bilhões em todo o setor de construção nos EUA, de acordo com um estudo de produtividade laboral de 2023 da FMI.
Em contrapartida, Aundre afirma que “o modular é muito eficiente. É um produto de linha de montagem, tal como a fabricação de automóveis”.
E se você for para uma região a uma hora de distância da cidade de Nova York, os custos de mão de obra podem ser metade ou um terço na Pensilvânia, e no exterior podem ser um quinto do custo.
Atendendo às necessidades de sustentabilidade de uma cidade com módulos
Em segundo lugar, cada vez mais cidades estão a financiar novos projetos de infraestruturas, desde que estes cumpram os requisitos de sustentabilidade. É aqui que a modularidade se destaca, graças à sua menor produção de resíduos.
Com fábricas modulares produzindo “menos de 5% de resíduos, você acaba gastando menos com materiais”, disse Aundre. Um estudo universitário do Reino Unido afirma que a construção modular pode emitir até 45% menos carbono do que a construção tradicional, o que pode render dividendos a longo prazo.
“Você está mais alinhado com os princípios ESG, terá um edifício mais eficiente a longo prazo, menores despesas operacionais e custos operacionais mais baixos, porque está construindo com o objetivo de atingir o zero líquido.”
E, em termos práticos, Aundre considera o zero líquido como uma aposta contra a inflação, especialmente em um momento em que os custos de energia estão aumentando em toda a cidade.
“A envolvente do seu edifício é mais hermética, o isolamento é melhor e as suas despesas operacionais serão muito mais baixas com um edifício modular em comparação com um edifício tradicional construído no local”, afirmou. “É muito mais fácil obter as certificações LEED e Passive House. É possível realizar inspeções por terceiros na fábrica e obter as certificações mais rapidamente. Assim, controlar o seu ambiente permite-lhe construir envolventes de edifícios mais herméticas e projetos intrinsecamente mais sustentáveis.”
Por fim, os custos de manutenção associados à construção tradicional podem significar um atraso no retorno do investimento, que é uma métrica crítica de sucesso para os incorporadores.
Um dos projetos residenciais da AoRa Development. Os vizinhos ficaram impressionados ao ver a casa ser entregue e montada em cinco horas.
“O custo de manutenção é algo importante, especialmente quando se tem um empréstimo para construção e um empréstimo-ponte”, disse ele. “Isso pode ser uma variável se você conseguir estabilizar mais rapidamente, ou seja, se estiver à venda, como as casas estavam. Se você conseguir estabilizar mais rapidamente, primeiro, terá menos custos de manutenção e juros a pagar, mas, segundo, receberá o aluguel mais rapidamente.”
Para Aundre e sua empresa AoRa Development, isso ficou bem claro quando eles iniciaram seu primeiro projeto modular.
A incursão da AoRa no mundo modular
O primeiro empreendimento modular da AoRa envolveu a construção de quatro residências unifamiliares em South Plainfield, Nova Jersey. Embora tenha havido alguns atrasos devido à COVID, o tempo gasto foi muito menor do que o inicialmente previsto.
“Construímos com uma empresa modular da Pensilvânia e utilizamos Superior Walls, que [forneceu] painéis 2D para as paredes da fundação”, disse ele. “E então utilizamos MSI [para os] sistemas modulares de construção em aço [para construir] as unidades modulares. E foi incrível ver os edifícios serem erguidos em quatro horas, empilhando quatro caixas diferentes para um edifício de dois andares. Os vizinhos ficaram impressionados ao ver que, em um minuto, eles tinham uma fundação e, em menos de um dia, tinham uma estrutura totalmente erguida com um telhado.”
O primeiro projeto triplo zero líquido para Nova Iorque
Atualmente, a AoRa Development está criando um centro de edifícios de uso misto em Mount Vernon, na fronteira do Bronx, na cidade de Nova York. O projeto está localizado em uma zona de desenvolvimento de transporte público (TOD), com trens da Metro-North prestando serviços para Manhattan e além. O que começou como um empreendimento menor evoluiu para um edifício de 15 andares e inclui mais do que o planejado originalmente.
Iniciado originalmente em 2019, Aundre já estava impressionado com o potencial da zona TOD.
“Eles estavam reunindo um conjunto de terrenos que permitiria construir 189 unidades. Naquela época, eu estava pensando em demolir meu prédio no Brooklyn e construir 24 unidades. Eu nunca tinha ouvido falar de um incorporador fazendo tantos projetos tão grandes em um empreendimento.”
Após se reunirem com Robert, eles decidiram colaborar no projeto Mount Vernon.
“Começamos a trabalhar nesse projeto, que tinha 1,2 milhão de pés quadrados [com] 747 unidades e 220 mil pés quadrados de área comercial”, disse Aundre. “Descobrimos que era um projeto muito maior do que ele imaginava.”
A AoRa Development pretende utilizar uma combinação de painéis 2D e design modular volumétrico 3D, juntamente com um kit de peças, para renovar e construir novos projetos.
“Vamos definir os preços para o nosso projeto em Mount Vernon, pois pretendemos construir o primeiro edifício triplo zero do mundo, ou seja, zero água, zero resíduos, zero energia”, afirmou.
O compromisso total da AoRa com a sustentabilidade levou Aundre a ser indicado para o prêmio Energy New York Award (ENYA) em 2025 pelo Conselho de Consumidores de Energia de Nova York.
Usando IA, automação e BIM para acelerar a modularidade
À medida que a empresa de desenvolvimento busca a modularidade para pavimentar um caminho rumo ao futuro, ainda há muitas oportunidades para desenvolvedores e fábricas modulares melhorarem, diz Aundre.
“O fato é que a modularidade ainda está na terceira fase do que poderia ser”, disse ele. “Digo isso porque há tantos avanços que poderíamos aproveitar da indústria automotiva e da robótica avançada... Muitas empresas agora estão usando a tecnologia BIM, mas não estão aproveitando todo o seu potencial. Elas poderiam usar mais a inteligência artificial e a automação. Ainda estamos nos estágios iniciais.”
Há também a questão da sobrevivência das empresas modulares. Aundre afirma que fatores externos, como mudanças no mercado e nas taxas financeiras, podem determinar se um projeto será concluído ou não, já que as empresas modulares podem ficar presas no cronograma de fabricação desses projetos enquanto aguardam a liberação do financiamento.
“Basta um ou dois projetos fracassados, nos quais não foi possível remarcar outro projeto em seu lugar, para que a fábrica modular vá à falência”, disse ele. “Precisamos de mais empresas modulares bem capitalizadas, com acordos diretos com as cidades. Se conseguirmos resolver o problema de programação, a modularidade poderá decolar, porque a programação é fatal quando as fábricas ficam inativas.”
Sobre a autora: Karen P. Rivera é escritora e editora freelancer apaixonada por contar histórias. Ela já foi repórter das Nações Unidas e tem experiência na cobertura de notícias internacionais de última hora, capital de risco, tecnologia emergente na área de saúde e no setor de videogames.
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