Sobha Modular ensina desenvolvedores a pensar como fabricantes
Numa altura em que o modular está apenas a começar a ganhar terreno no mercado do CCG, a Sobha Modular está a superar os seus objetivos e valor de mercado com o seu foco exclusivo na melhoria contínua.
A empresa modular, sediada sob a égide da empresa-mãe Sobha Group, é pioneira na fabricação de módulos de banheiro, um por vez.
Com sua fábrica de 250 mil metros quadrados nos Emirados Árabes Unidos, a Sobha Modular está levando seus banheiros modulares de alta qualidade para residências de luxo em Dubai, ao mesmo tempo em que desenvolve projetos modulares para os Estados Unidos e a Austrália.
Inicialmente criada como uma empresa de design de interiores há mais de 50 anos em Omã, a Sobha Group transformou-se numa empresa imobiliária em 1995 na Índia. O fundador, PNC Menon, percebeu que a única forma de garantir a qualidade era controlar todo o processo, desde o design até à instalação.
Como resultado, o fundador concentrou-se na integração vertical em toda a cadeia de valor, de acordo com o CEO da Sobha Modular, Rajaikepin “Raj” Rajamoni. Houve também um estudo de caso da Harvard Business School que destacou sua capacidade única de integração vertical total, algo raro para empresas de construção na Índia e nos Emirados Árabes Unidos.
“Ele iniciou toda a integração retroativa, começando pelos arquitetos e engenheiros”, disse ele. “Com nossa própria empresa e, em seguida, a principal empreiteira geral, isso é nosso. Então, como todas as fábricas, também fabricamos elementos modulares, como banheiros, MEP, fachadas, marcenaria, móveis e muito mais.”
O Sobha Group abriu o capital na Índia em 2006 e acabou se mudando para Dubai em 2010. Um dos primeiros projetos incluiu o desenvolvimento do Sobha Hartland I, 8 milhões de pés quadrados de edifícios de uso misto na cidade de Mohammed Bin Rashid, em Dubai. O projeto foi tão popular que todas as propriedades foram vendidas e agora está em andamento a construção do Sobha Hartland II. Além disso, eles também têm mais de 32.000 unidades residenciais em construção em várias fases nos Emirados Árabes Unidos.
Como proprietários de toda a cadeia de valor, a Sobha Modular pode identificar e corrigir pontos críticos específicos que podem ser difíceis para desenvolvedores, empreiteiros gerais e fabricantes. A empresa tem mais de sete anos de experiência no desenvolvimento de fachadas para edifícios, além de projetos de construção modular e tradicional. Eles começaram a desenvolver módulos de banheiro como um produto há pouco mais de dois anos e meio.
“Temos controle sobre os custos, o tempo e, o mais importante, a qualidade”, disse Raj. “Porque, embora essas empresas sejam centros de lucro diferentes, [todas elas] foram criadas para servir à Sobha como um grupo.”
Os empreendimentos da empresa em Dubai ajudaram-na a crescer exponencialmente desde o seu início em 2018, passando de US$ 100 milhões para US$ 6 bilhões em receita anual em apenas sete anos.
Dada a tendência para a padronização e expansão, a construção modular foi um “passo natural” para a empresa.
“Queríamos reunir todos os aspectos, como design, engenharia, fabricação e instalação, em um único ecossistema... Para que pudéssemos aumentar a eficiência e, ao mesmo tempo, melhorar nossa qualidade e velocidade”, afirmou.
Com seus sucessos, a Sobha Modular decidiu diversificar seus projetos, escolhendo uma das partes modulares mais difíceis de padronizar e entregar: banheiros para residências de alto padrão.
“Escolhemos o produto mais complicado dentro de um projeto”, disse Raj. “É uma área mais vulnerável, com pelo menos 15 profissionais trabalhando para concluir um banheiro, incluindo impermeabilização, encanamento e conexões elétricas.”
Essa expansão para os módulos sanitários vem acompanhada de muitas lições aprendidas, além de metas comerciais agressivas. Uma dessas metas, intitulada Missão 70/70, visa transferir mais de 70% da construção do local para a fábrica e automatizar pelo menos 70% das operações nos próximos anos.
Na verdade, a Sobha Modular segue alguns princípios diretamente da indústria automotiva, especificamente o Kaizen ou “melhoria contínua” da Toyota e as práticas Lean Six Sigma.
De 1000 cápsulas em seis meses para 1000 cápsulas em 16 dias
Com os módulos para banheiros, a Sobha Modular estava realmente buscando a melhoria contínua, tentando entender os detalhes de cada linha de produção.
De acordo com Raj, a fábrica levou cerca de um ano e meio para aperfeiçoar o processo de fabricação dos módulos, apenas para produzir 1.000 módulos em seis meses. No entanto, os módulos para banheiros são apenas uma parte de toda a operação.
A fábrica está dividida em seis “mini fábricas” diferentes, para que o trabalho possa ser realizado em paralelo. Essa abordagem descentralizada ajuda a controlar o desperdício e a produção com mais eficiência. A fábrica da Sobha Modular atende a essas cabines de banheiro e muito mais, como sistemas MEP, cabines de lavanderia e divisórias pré-fabricadas.
Incorporados ao foco da empresa na melhoria contínua, existem três grupos diferentes de pessoas que refletem o desejo de construir com eficiência e qualidade.
“Um deles é o DNA da Sobha, ou seja, as pessoas que conhecem os valores da empresa e nossa atenção aos detalhes”, disse Raj. “Em segundo lugar, também temos nossos especialistas no assunto, provenientes de indústrias modulares, e, em terceiro lugar, mais de 40% dos nossos funcionários são provenientes da indústria automotiva. Essa combinação estratégica de pessoas traz inovação e é assim que conseguimos crescer.”
Depois de construir os primeiros 1000 módulos, a Sobha Modular acelerou o ritmo para 1000 módulos em 16 dias. A meta oficial da fábrica? Fabricar um módulo de banheiro a cada 10 minutos.
“Isso significa que, em 10 dias, estaremos fabricando mais de mil banheiros”, disse Raj. “Portanto, mantemos a meta de produzir um banheiro a cada 10 minutos por linha. É um plano que estamos confiantes de que conseguiremos cumprir em quatro a cinco meses.”
Os objetivos da Sobha Modular não são apenas uma utopia, mas baseiam-se na demanda real por moradias, tanto nos Emirados Árabes Unidos quanto no exterior.
“O mercado imobiliário é um negócio cíclico”, afirmou. “Pode subir, depois estagnar e, por fim, cair. Por isso, a nossa construção depende totalmente do mercado imobiliário. Não só nós, mas qualquer pessoa no CCG, uma vez que se trata de um mercado muito dinâmico e em rápida evolução. Assim, para compensar ou expandir rapidamente e, ao mesmo tempo, manter a qualidade, é fundamental adotar uma abordagem modular.”
Os gargalos na fabricação modular para fábricas e desenvolvedores
Embora a empresa seja proprietária de todo o processo de fabricação, Raj afirma que a Sobha Modular também percebeu como as equipes de design e engenharia podem criar obstáculos no processo cuidadosamente ajustado.
Ele observa que é importante envolver os arquitetos e treiná-los usando os dados da sua empresa, projetos ou configurações específicas e, finalmente, como projetar um layout com base nesses dados e “tipologias”.
“Como trabalhamos em um ambiente BIM, uma pequena alteração em um tubo que vai da esquerda para a direita é considerada uma tipologia”, disse Raj. “Por isso, estamos trabalhando em estreita colaboração com arquitetos e engenheiros para padronizar as tipologias.”
Para os desenvolvedores, é fundamental compreender a importância de introduzir a fábrica modular o mais cedo possível — idealmente na fase de projeto.
De acordo com Raj, se as empresas modulares forem integradas desde o início, elas podem fornecer muitas informações valiosas sobre o projeto que correspondem ao que podem produzir na fábrica.
Em segundo lugar, as empresas imobiliárias “não devem olhar para a comparação de custos” entre a construção tradicional e a fabricação fora do local, afirma ele.
“Existem despesas gerais, mesmo que estejamos trabalhando com módulos, há custos preliminares do local e assim por diante”, observa Raj. “Eles devem tentar um ou dois projetos inicialmente para garantir que a curva de aprendizado seja obtida e que sejam capazes de colher os frutos dos módulos, o que só pode acontecer se estiverem trabalhando em conjunto com uma ou duas empresas para praticar e garantir que seja bem-sucedido.”
O valor do envolvimento precoce
Começar juntos nas fases iniciais pode ajudar a suavizar muitos problemas, à medida que os desenvolvedores coordenam com as empresas modulares, diz Raj. Outra área crucial para os desenvolvedores entenderem sobre modularidade? Fluxo de caixa antecipado.
Se você quisesse construir um banheiro, precisaria comprar todos os produtos que vão dentro dele, disse ele. “Os acessórios, pias, espelhos, luzes de teto, tudo isso você compra antes de construir a estrutura. Portanto, [os incorporadores] precisam estar atentos ao planejamento do fluxo de caixa.”
Quando os desenvolvedores e as fábricas modulares sincronizam seus esforços desde o início, os benefícios podem ser vistos claramente, diz Raj.
“Se uma empresa está se adaptando a uma abordagem modular e a métodos modernos de construção, então podemos começar a fabricar em paralelo.”
Quando os desenvolvedores iniciam o processo de escolha de empresas modulares, eles precisam se concentrar no design modular e na capacidade de engenharia dessa empresa, afirma Raj.
No final, quando um desenvolvedor e uma fábrica modular constroem uma relação de confiança, eles serão capazes de lidar com quaisquer variações, desde o projeto até a instalação no local.
“Não se trata apenas de como construímos as paredes e o piso”, disse Raj. “Se não estivermos bem coordenados com o local e com os códigos, não será possível verificar até que todo o edifício esteja pronto.”
Com o modular, os desenvolvedores podem pensar que estão “limitando sua criatividade no design, mas, na realidade, estão aprimorando-a”.
Sobre a autora: Karen P. Rivera é escritora e editora freelancer apaixonada por contar histórias. Ela já foi repórter das Nações Unidas e tem experiência na cobertura de notícias internacionais de última hora, capital de risco, tecnologia emergente na área de saúde e no setor de videogames.
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