Navegando pelos riscos no setor imobiliário comercial e na construção modular: insights de um veterano com 44 anos de experiência no setor
Um legado em gestão de riscos
O avô e o pai de Daniel Seltzer fundaram uma corretora de seguros/gestão de riscos na Filadélfia na década de 1920, estabelecendo as bases para o que se tornaria a carreira de toda a sua vida. Ao longo de 44 anos, ele construiu uma trajetória distinta na área de seguros e consultoria de riscos, obtendo o título de CPCU.
No início de sua carreira, Seltzer adquiriu experiência em subscrição durante dezoito meses trabalhando na Lloyd's of London. Posteriormente, retornou à empresa familiar, onde ascendeu a presidente e diretor executivo antes de sua venda em 2013, e continuou sua carreira em uma empresa respeitada no setor. Há dezoito meses, ingressou na RCM&D, uma empresa que admirava desde a infância. Para Seltzer, foi como voltar para casa.
Fundada em 1885, a RCM&D (empresa plataforma da Unison Risk Advisors) emprega cerca de 1.600 pessoas, todas elas acionistas da empresa privada.
Definindo a gestão de riscos no desenvolvimento imobiliário
Seltzer classifica os riscos do desenvolvimento imobiliário em três tipos principais:
- Ativos estabilizados– Edifícios concluídos onde a gestão do risco operacional é fundamental, como garantir que os sistemas de proteção — sprinklers, vigilância e componentes de segurança — estejam funcionando corretamente.
- Projetos de desenvolvimento– Edifícios em construção, onde são essenciais programas de seguro bem elaborados e requisitos rigorosos de indenização para empreiteiros e subempreiteiros, incluindo endossos adicionais de seguro ideais e linguagem contratual precisa.
- Risco corporativo– Responsabilidade civil de diretores e executivos ou sociedade em nome coletivo, exigindo uma avaliação cuidadosa das exposições e a seleção de limites e retenções adequados para proteger o balanço patrimonial.
Construção modular versus tradicional: uma perspectiva de risco
Seltzer explica que, embora a construção modular seja bem diferente dos projetos tradicionais, o processo de gestão de riscos em si não muda. “Primeiro passo: identificar os riscos, depois quantificar o impacto financeiro desses riscos. O consultor precisa então recomendar o(s) método(s) para gerenciar os riscos”, diz ele.
As cinco estratégias fundamentais permanecem: prevenção, redução, controle, transferência e assunção. A diferença entre a construção modular e a tradicional está no tipo e na intensidade de certos riscos.
Riscos que a construção modular reduz
A construção modular reduz o período de trabalho ao ar livre, o que diminui significativamente:
- Risco de lesões para o público e os trabalhadores
- Danos relacionados com o clima
- Probabilidade de defeitos de construção, devido em parte a uma engenharia inicial mais robusta
Riscos que a construção modular amplifica
Ao mesmo tempo, a modularidade introduz riscos únicos e ampliados:
- Risco de transporte –Normalmente, há mais partes envolvidas no desenvolvimento, a logística de trânsito é mais complexa e os pontos de armazenamento e/ou consolidação aumentam. O consultor de risco deve avaliar os valores e as várias partes envolvidas, estudar o Gantt/CPM e fazer recomendações ao desenvolvedor.
- Risco de “zipping” –A união das unidades modulares no local cria um risco de sequenciamento exclusivo das construções modulares.
Por que a modularidade desafia as seguradoras
Seltzer considera a construção modular uma “relativa novata” para as seguradoras, pois o setor carece do histórico atuarial necessário para uma precificação precisa. Até que a construção modular gere dados de perdas confiáveis suficientes, as seguradoras costumam combinar seus resultados com os da construção tradicional.
Para ilustrar o desafio dos seguros, Seltzer apresenta uma comparação instigante: “Em que outro setor o fornecedor do produto ou serviço não sabe seus custos finais até anos após a venda ter sido realizada? As seguradoras não sabem seus custos até anos após o prêmio ter sido cobrado.”
Ainda assim, ele enfatiza que o seguro para construção modular está prontamente disponível. A questão não é a acessibilidade, mas a precisão da modelagem de longo prazo.
Mapeamento de riscos nas fases modulares do projeto
Os projetos modulares envolvem fabricação, transporte e montagem no local. Os desenvolvedores devem entender exatamente quais são suas responsabilidades e quais são as responsabilidades dos subcontratados. Os consultores de risco devem pesquisar os contratados, subcontratados e consultores de projeto e construção do desenvolvedor, especialmente o fabricante modular.
“Se meu cliente é um incorporador e vai contratar a fabricante A-B-C, é muito importante pesquisar essa empresa para ajudar a avaliar quais são os riscos”, explica Seltzer.
As três principais armadilhas de risco para desenvolvedores modulares
- Investimento insuficiente de tempo no planejamento de riscos– Os desenvolvedores muitas vezes dedicam tempo insuficiente ao processo de gerenciamento de riscos.
- Risco de erros e omissões (responsabilidade profissional)– Os projetos modulares envolvem muitos consultores. Os desenvolvedores geralmente exigem que esses parceiros tenham um seguro de responsabilidade profissional, mas Seltzer recomenda que se considere uma camada adicional: cobertura OPPI (Indenização Profissional de Proteção do Proprietário).
- Seguro de bens separados– Os projetos modulares incluem vários locais de risco: instalações de fabricação, rotas de transporte, armazenamento temporário, áreas de preparação no local do projeto e zonas de instalação. A Seltzer recomenda fortemente uma única apólice de transporte terrestre, cobrindo transporte, armazenamento fora do local, alojamento temporário e risco do construtor em um único programa.
Escolhendo o corretor certo
Com mais de 35.000 corretores de seguros nos Estados Unidos, Seltzer sugere um processo deliberado e minucioso antes de contratar seu consultor de risco, semelhante ao que se faz com um médico e um consultor tributário. Ele enfatiza que o corretor certo deve:
- Chegue preparado e faça perguntas perspicazes
- Revisar todos os contratos
- Visite o site do projeto
- Produza envios com qualidade profissional
- Compreenda profundamente a construção modular
“Um corretor que não atenda a esses critérios pode deixar o desenvolvedor com lacunas que só serão reveladas quando for tarde demais”, adverte ele.
Para Seltzer, a transparência não é uma cortesia, é uma salvaguarda. “Os desenvolvedores devem sempre ver exatamente o que o corretor apresenta ao mercado e as respostas por escrito dos subscritores”, afirma. Esse nível de visibilidade é raro, mas essencial, pois um único detalhe omitido pode resultar em exposições dispendiosas.
Interrupção dos negócios e cenários de perdas reais
Seltzer distingue entre Perda de Renda, que cobre a perda de renda líquida e despesas contínuas, e Despesas Extra, que cobre o aumento incremental pós-perda dos custos necessários para minimizar a perda. “A cobertura deve refletir a arquitetura real do projeto, a cadeia de suprimentos e os requisitos do credor — não um modelo genérico”, diz ele, oferecendo cenários reais que vê com frequência para ilustrar os riscos, incluindo:
- Inundação na fábrica destrói módulos, causando um atraso de dois meses.
- Um incêndio duas semanas antes da emissão do Certificado de Ocupação interrompe o progresso e aumenta as despesas com juros.
A consolidação do transporte rodoviário transforma uma exposição de US$ 50.000 por caminhão em US$ 400.000 em um único local.
Responsabilidade profissional: datas retroativas e políticas de projeto versus prática
Seltzer desmistifica o seguro de responsabilidade profissional por reclamações apresentadas: uma data retroativa define até quando a cobertura por reclamações apresentadas se aplica. “Por exemplo, 1º de maio de 2018 — um limite de US$ 1 milhão se aplica a todos os projetos desde essa data — não a um único cliente e não a um único ano. A maioria das apólices é baseada na prática, cobrindo toda a prática do consultor, enquanto as apólices por projeto não são tão comuns e são mais caras, embora sejam muito mais claras”, observa ele.
Gerenciamento de riscos durante o transporte e armazenamento
Os desenvolvedores frequentemente dependem de coberturas fragmentadas fornecidas por várias partes diferentes, incluindo fabricante, transportador, agente de frete, fornecedor e proprietário do armazém. A solução da Seltzer: um programa de propriedade consolidado (apólice de transporte terrestre), garantindo que os interesses de todas as partes sejam cobertos desde o momento em que o material é transportado pela primeira vez pelo fornecedor até o momento em que é entregue no local do projeto, uma vez que o desenvolvedor/proprietário paga 100% de todos os custos.
“Programas fragmentados levam a acusações, sub-rogações demoradas e disputas dispendiosas”, afirma ele.
Riscos cibernéticos: a ameaça silenciosa
Além disso, Seltzer destaca duas ameaças cibernéticas:
- Engenharia social– Solicitações de pagamento fraudulentas e e-mails falsos. Os SOPs que exigem confirmação verbal antes da transferência de fundos mitigam o risco.
- Ransomware– Agentes maliciosos bloqueiam sistemas até que o resgate seja pago, podendo paralisar as operações.
“O seguro cibernético existe, mas deve ser cuidadosamente estruturado, pois a cobertura varia de uma seguradora para outra e, dada a natureza desse risco, muitas vezes o contrato de seguro não acompanha os tempos”, explica Seltzer.
Por que a responsabilidade profissional (também conhecida como E&O) é o “Oeste Selvagem”
Ao contrário da indenização por acidente de trabalho prevista na legislação estadual, a responsabilidade profissional é altamente personalizada. “O fato de alguém adquirir um seguro de responsabilidade profissional não significa que isso foi feito corretamente”, alerta Seltzer. A personalização requer orientação experiente — caso contrário, os desenvolvedores assumem riscos sem saber.
Planejamento inicial e estrutura contratual
Seltzer afirma que o planejamento inicial é onde residem os riscos e as oportunidades. “Os desenvolvedores que se envolvem profundamente no processo podem reduzir significativamente o ‘Custo Total do Risco’ ou TCOR.”
Os contratos devem responsabilizar financeiramente a parte que executa o trabalho, com indenização para terceiros, e nomear o desenvolvedor como segurado adicional (excluindo indenização por acidente de trabalho e responsabilidade profissional). Mas a cobertura de seguro adicional é sutil. “Existem mais de 100 endossos, e muitos cobrem apenas o trabalho durante as operações ativas, não durante o prazo de prescrição”, observa Seltzer.
Avaliação de fornecedores modulares e preenchimento de lacunas de cobertura
Os desenvolvedores devem examinar os cronogramas, a estabilidade financeira e os planos de contingência dos fornecedores. Seltzer recomenda:
- Revisão dos gráficos de Gantt ou cronogramas CPM propostos
- Considerando garantias de desempenho, fornecimento ou conclusão
- Negociação de acordos de reciprocidade para fabricação alternativa
As lacunas de cobertura aparecem frequentemente nos transportes, nas cláusulas adicionais de seguro, na responsabilidade profissional e nos riscos de construção. Escolher o consultor certo é fundamental. O risco raramente é mal gerido porque os promotores imobiliários não se importam, mas porque podem confiar num corretor de seguros com pouca ou nenhuma experiência modular.
Cerque-se de especialistas
Por fim, Seltzer enfatiza que o risco evolui. “Cercar-se de especialistas realmente bem-intencionados é a melhor maneira. E administre isso como um negócio. As decisões sobre seguros devem ser intencionais, dinâmicas e continuamente reavaliadas. Não compre seguros apenas da mesma pessoa de quem você sempre comprou. O risco é dinâmico, e isso pode criar riscos. Tenha um consultor que se mantenha envolvido e faça boas perguntas.”
Se você está procurando um consultor de risco com profundo conhecimento do setor e uma abordagem prática e analítica, entre em contato com Daniel Seltzer na RCM&D pelo e-mail dseltzer@rcmd.com ou pelo telefone 800-346-4075.
Sobre o autor: John McMullen, PCM, é o diretor de marketing do Modular Building Institute. Você pode entrar em contato com ele diretamente pelo e-mail mcmullen@modular.org ou pelo LinkedIn.
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