Guerdon: Buscando o "Santo Graal" da construção modular
Fairview Terrace, o primeiro de cinco desenvolvimentos planejados sob um contrato principal entre a Guerdon e a Mutual Housing California, demonstrando moradias a preços acessíveis escalonáveis construídas em fábrica.
A Guerdon, um fabricante de módulos em Boise, Idaho, ganhou recentemente o que Laurence (Lad) Dawson, CEO e sócio-gerente, descreve como o "santo graal" para um fabricante de módulos. O contrato é para cerca de 570 unidades habitacionais econômicas de energia zero com a Mutual Housing California. "Eles perceberam o que tentamos ensinar a muitos de nossos clientes: se você formar uma equipe e fizer uma série de projetos, e aproveitar os aprendizados de cada projeto para aplicar no próximo, você continuará a melhorar cada vez mais, encontrando maneiras de ser mais econômico e de aumentar sua velocidade de lançamento no mercado."
A RFP prevê um pipeline de seis projetos, totalizando aproximadamente 570 unidades. O processo de pré-construção é trifásico: (1) desenvolver um conjunto consistente de especificações de projeto que se concentre na eficiência, não apenas para a fabricação, mas também para a instalação e conclusão no local; (2) especificar produtos com a melhor qualidade geral, prazo de entrega, desempenho e custo; e (3) identificar parceiros únicos de arquitetura e contratação geral, para que toda a equipe possa trabalhar em conjunto nos próximos dois ou três anos em uma série de projetos, tentando obter maior eficiência de custo e tempo em cada um deles.
Dawson disse que o proprietário, a Mutual Housing California, "está muito comprometido com a visão, e é divertido trabalhar com um grupo que compartilha nossa filosofia de como aproveitar melhor os benefícios da construção modular". Acho que esse é o Santo Graal: você tem essa colaboração e a experiência, que, nesse caso, a Guerdon pode oferecer, para trabalhar com o cliente com sua experiência em moradias econômicas. O próximo passo é conseguir um CG que esteja disposto a aprender como utilizar a construção modular da forma mais eficiente possível."
A Guerdon conquistou uma reputação no setor multifamiliar. Somente neste ano, eles assumiram vários projetos exclusivos.
- Eles foram contratados para outro projeto habitacional em Los Angeles, Sherman Way, que havia enfrentado dificuldades com outro fabricante. Aproveitando sua equipe interna de design e engenharia, eles conseguiram acelerar o projeto e os desenhos de produção, obtendo aprovação em quatro a cinco meses, em comparação com os habituais seis a oito meses. O projeto está agora em seus estágios finais e é o primeiro a utilizar os serviços de acabamento do Suite Ownership da Guerdon, que envolvem o acabamento de tudo dentro da caixa, excluindo as conexões MEP. Acabamentos, ajustes de portas e itens da lista de pendências estão incluídos, e Dawson disse que o fornecimento desses serviços ajudou a acelerar a instalação.
Equipes internas e externas de controle de qualidade e garantia de qualidade inspecionam uma das primeiras unidades de alojamento modular para estudantes aprovadas pela DSA da Califórnia para o Compton College durante a construção da fábrica. Crédito: Guerdon.
- Um projeto de apartamentos chamado Buckskin Charlie Apartments está sendo construído em uma reserva de nativos americanos no sul do Colorado. A RFP para dois edifícios de três andares com 90 unidades foi emitida em agosto de 2024. A produção começou no primeiro trimestre de 2025, com a instalação ocorrendo no segundo trimestre, e a ocupação está prevista para a primavera.
- Além disso, a Guerdon está assumindo o primeiro projeto modular aprovado pela DSA da Califórnia, um projeto de alojamento estudantil para a Compton College. Os projetos construídos para o Departamento de Educação da Califórnia estão sob a jurisdição de uma organização estadual separada, a Division of the State Architect (DSA), que tem seu próprio conjunto de regras e regulamentos. A Guerdon não só concluirá o projeto-piloto de alojamento modular para estudantes, mas também um projeto muito maior de alojamento para estudantes que virá em 2026. Dawson disse: "Estamos entusiasmados com esse novo setor. Há muitas coisas novas para aprender e novos procedimentos, mas há uma necessidade significativa. O estado destinou vários bilhões de dólares para o desenvolvimento de mais moradias estudantis para seu sistema de faculdades comunitárias, e estamos ansiosos para sermos líderes no desenvolvimento desse novo mercado."
O CEO da Guerdon, Tommy Rakes, conduz o presidente do Compton College, Dr. Keith Curry, e a equipe de construção pela fábrica para ver os primeiros módulos de moradia estudantil aprovados pela DSA em construção. Crédito: Guerdon.
Criando o maior valor
A fábrica da Guerdon em Boise, Idaho, tem aproximadamente 130.000 pés quadrados e conta com cerca de 20 estações de linha que operam cinco dias por semana em um turno. Dawson diz que seu ponto ideal de produção é de 15 a 20 unidades modulares por semana. Seus módulos geralmente são maiores do que os da maioria. "Se estivermos construindo um projeto de apartamento, cada módulo será como uma fatia do edifício que tem uma unidade ou parte de uma unidade de um lado, depois um corredor de seis pés e, em seguida, outra unidade do outro lado. As caixas que estamos construindo têm, normalmente, de 12 a 16 pés de largura e de 60 a 76 pés de comprimento. Tentamos construir o máximo de volume de metragem quadrada que pudermos com cada movimento de linha."
Eles executam quase todo o trabalho da fábrica, incluindo mecânica, elétrica e encanamento, com profissionais licenciados na equipe. Os únicos subcontratados que eles têm são os sistemas de alarme de incêndio e de sprinklers contra incêndio. "Nosso objetivo é tentar fazer o máximo de trabalho possível na fábrica, para que possamos criar o máximo de valor para nossos clientes quando as unidades forem instaladas no local."
Para garantir que todos os módulos atendam a seus rigorosos padrões de qualidade, eles devem passar por uma série de várias inspeções antes de sair da fábrica, incluindo uma análise da ICC NTA, do GC do projeto e do proprietário. "Queremos que o cliente fique cem por cento satisfeito com o fato de a unidade ser exatamente o que ele espera." Quando os módulos chegam ao local, eles são inspecionados novamente para garantir que todos os problemas que surgiram durante o transporte sejam resolvidos imediatamente.
Instalação de guindaste no projeto LAFH Sherman Way em Los Angeles, apenas 10 meses após o desenvolvedor ter mudado para a Guerdon. O edifício de 64 unidades será inaugurado 15 meses após o início da fábrica. Crédito: Guerdon.
Fazendo as coisas direito
Dawson adverte as pessoas que pretendem entrar no setor modular multifamiliar para que saibam no que estão se metendo. "É um processo rigoroso, seja modular ou construído no local. Há muitos detalhes. Os pacotes de desenhos e as especificações são muito robustos e complexos. Há vários requisitos e vários consultores envolvidos. Você precisa ter uma organização que possua conhecimento, experiência e pessoal que realmente entenda o processo e possa ser rigoroso, minucioso e orientado para os detalhes durante o período de pré-construção."
Parte do sucesso da Guerdon nesse espaço, de acordo com Dawson, é o fato de que eles constroem suas unidades em excesso. "Um erro comum em novas fábricas é que elas se concentram em tentar eliminar todos os custos possíveis. Não se trata de tentar economizar o último dólar. Trata-se de garantir que você esteja cumprindo todos os códigos, padrões, requisitos estruturais e assim por diante. Também protegemos completamente nossas unidades contra intempéries e água. Mas há um custo associado a isso."
Instalação do Buckskin Charlie Apartments, uma comunidade modular de 90 unidades em um terreno tribal no sul do Colorado. A conclusão está prevista para 12 meses após o início da fábrica, graças aos eficientes projetos modulares internos. Crédito: Guerdon.
Ele também enfatiza a importância de obter o design correto antes do início da produção. "É preciso começar com um projeto que tenha sido adequadamente concebido. E se não for, diga 'tempo limite' e volte para revisar o projeto para que seja algo que possa ser construído adequadamente em uma fábrica e facilmente montado no local sem criar uma série de trabalho e desafios extras."
Embora possa ser um adágio, Dawson também acredita que o cliente tem sempre razão, e a Guerdon faz tudo o que está ao seu alcance para garantir que seus clientes fiquem satisfeitos. "Nossa visão inicial era garantir que cada projeto fosse bem-sucedido para nosso cliente, independentemente de ser bem-sucedido para nós ou não. Portanto, quando nos concentramos em garantir que o projeto em si seja bem-sucedido para nosso GC e para o cliente, é assim que ganhamos. Se nos concentrarmos nisso e cumprirmos essa promessa, isso, por si só, garantirá o sucesso de nossa empresa e a repetição dos negócios que a impulsionam."
Não é uma mercadoria
"Sempre achei que um ponto forte para a venda de modulares é que, nas mãos da equipe certa, um produtor modular qualificado pode ajudar a reduzir os riscos de construção, e essa é uma parte importante da nossa história para nossos clientes. A construção modular não é uma commodity. Ela ainda se resume a empresas individuais, e é essencial alinhar-se com aquelas que têm a experiência, a especialização, o conhecimento e os processos para garantir uma boa execução."
Embora o mercado imobiliário atual tenha se desacelerado um pouco devido às altas taxas de juros, Dawson espera que ele se recupere com relativa rapidez. "Acho que as moradias acessíveis em todas as suas formas continuarão a ser um grande impulsionador. Os apartamentos a preços de mercado vão se recuperar. Quando olhamos para o setor nos próximos cinco anos, vemos que ele tem um futuro muito brilhante. Estamos vendo uma maior disposição para adotar a tecnologia modular."
"O sistema modular é uma boa solução para moradias econômicas, não apenas por causa dos custos reduzidos, mas também pela velocidade de colocação no mercado e pela capacidade de cumprir os prazos apertados que geralmente estão associados a esses projetos."
Dawson vê um amadurecimento no setor. "Entre as partes interessadas, desenvolvedores, arquitetos e empreiteiros gerais, há mais colaboração, e isso levará a resultados mais consistentes com as metas de orçamento e cronograma, bem como a projetos mais bem-sucedidos."
Sobre o autor: Dawn Killough é escritora freelancer de construção com mais de 25 anos de experiência trabalhando com empresas de construção, subcontratadas e empreiteiras gerais. Seus trabalhos publicados podem ser encontrados em dkilloughwriter.com.
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