Habitações multifamiliares modulares como uma solução escalável para a crise habitacional
Panorama do setor de moradias modulares e da solução GreenStaxx
Amelia Rono é estagiária de pesquisa e comunicação na GreenStaxx e estudante de Crescimento e Estrutura das Cidades no Bryn Mawr College.
A crise de produtividade
O setor de construção tem enfrentado desafios crescentes nas últimas décadas, com a pandemia da COVID-19 expondo ainda mais as profundas ineficiências da infraestrutura. De acordo com um relatório da McKinsey & Company de 2025, elaborado pelos sócios Jan Mischke, Kevin Stokvis e Koen Vermeltfoort, a produtividade global da construção avançou apenas 10% em 22 anos, o que representou apenas um quinto do crescimento observado em outros setores econômicos1.
Um relatório separado da McKinsey de 2024 encontrou mais detalhes de que a produtividade no setor de construção na verdade diminuiu 8% de 2020 a 2022, sem ganhos de produtividade em economias avançadas como os EUA e a Europa2. Essa falta de produtividade resultou em um déficit de produtividade global de US$ 40 trilhões, que só foi exacerbado pela redução da mão de obra qualificada. Para agravar o problema, há uma escassez de mão de obra: as vagas de emprego na construção civil nos EUA quase dobraram entre 2017 e 2023, e 41% dos trabalhadores qualificados devem se aposentar até 20312.
28 Austin Street, Newton, MA, projetado pela GreenStaxx com a RCM como fabricante modular.
Habitação modular como resposta
Embora essas estatísticas mostrem um quadro sombrio, elas também destacam uma oportunidade: a construção modular. Os métodos pré-fabricados e modulares oferecem um caminho prático e escalonável para aumentar a produtividade das moradias.
Um relatório de Emily Gallagher, da Propmodo, identifica o alojamento multifamiliar modular pré-fabricado como uma solução eficaz para atender à crescente demanda por moradia. A crise habitacional nos EUA só aumentou após a pandemia, com os EUA lidando atualmente com uma escassez de apartamentos de 600.000 unidades3. 4,3 milhões de apartamentos devem ser construídos até 2035 para atender à demanda atual, mas devido à escassez de mão de obra e à falta de produtividade no setor de construção, as restrições de tempo ameaçam o progresso. Os padrões de qualidade não devem ser sacrificados para atender a essas demandas.
Apesar de ter sido injustamente retratado no passado, o setor de moradias modulares pode ser a solução. Gallagher identifica a eficácia do tempo como um dos maiores obstáculos para atender à demanda contínua por moradias. O relatório anual MBI 2024 destaca a pesquisa realizada sobre o setor modular que revela como as moradias modulares não são apenas eficazes em termos de tempo, mas também econômicas4. A pesquisa de 2020 da McGraw-Hill demonstra um apoio esmagador dos empreiteiros à construção modular, com 91% citando resultados orçamentários favoráveis no relatório SmartMarket "Prefabrication and Modularization: Increasing Productivity in the Construction Industry" (Pré-fabricação e modularização: aumentando a produtividade no setor de construção). Além disso, 48% dos empreiteiros indicaram que os custos diminuíram em 10% e 68% relataram um impacto orçamentário positivo de mais de 5%.
O estudo de 2023 "Modular Multi-family Construction: A Field Study of Energy Code Compliance and Performance through Offsite Prefabrication" da Durham School of Architectural Engineering and Construction da Universidade de Nebraska demonstra as vantagens econômicas da construção pré-fabricada e modular. O estudo destacou que o custo dos projetos modulares foi, em média, de US$ 243 por pé quadrado, em comparação com os US$ 251 por pé quadrado dos projetos construídos no local.
Além da eficiência de custo, a construção modular também oferece eficiência de tempo, com o relatório de 2019 da McKinsey and Company "Modular construction: From projects to products", descreve como os projetos modulares aceleram os cronogramas em 20 a 50%. Como 60 a 90% da construção modular é realizada em fábricas, os atrasos causados pelo clima são reduzidos, resultando em um retorno mais rápido do investimento, o que é fundamental para os desenvolvedores que tentam atender à crescente demanda por moradias.
No entanto, apesar dessas vantagens, a construção modular representa apenas 4% das novas moradias nos EUA5. A construção modular tem a capacidade de comprimir os cronogramas dos projetos em 20 a 50% e, ao mesmo tempo, obter reduções de custo de até 20%. Independentemente de seu potencial, a instalação, os requisitos de capital e a resistência das partes interessadas, principalmente de incorporadores e empreiteiros gerais que não estão familiarizados com o processo, continuam a atrasar o setor.
Brookside Square, 70 Beharrell Street, Concord, MA, projetado por GreenStaxx.
GreenStaxx: uma solução escalável e voltada para o desenvolvedor
A GreenStaxx está trabalhando ativamente para superar essas limitações com métodos inovadores para aumentar a eficiência na construção modular.
O relatório 2023 da McKinsey and Co. destaca como a construção modular é ineficiente quando as partes interessadas (por exemplo, desenvolvedores e empreiteiros gerais) não conseguem colaborar. A GreenStaxx está trabalhando para resolver essa ineficiência. Seu processo patenteado foi desenvolvido para desenvolvedores por arquitetos/desenvolvedores que entendem o setor e suas necessidades. A GreenStaxx está focada na criação de parcerias de longo prazo com empreiteiros gerais e fabricantes de módulos para melhorar a coordenação e reduzir atrasos, o que comprovadamente aumenta a lucratividade e a consistência dos resultados na construção modular5.
A Greenstaxx usa um processo de projeto padronizado que permite maior eficiência, risco reduzido, melhor qualidade e custos mais baixos. A padronização é fundamental para evitar as ineficiências do setor de construção tradicional. A construção tradicional e a maioria dos projetos modulares funcionam de forma personalizada, o que aumenta a complexidade e o custo. O GreenStaxx oferece uma biblioteca de projetos de unidades padrão com especificações detalhadas. Isso dá aos desenvolvedores clareza desde o início e cria um processo repetível, permitindo que os desenvolvedores construam de forma mais inteligente, mais rápida e com mais confiança.
O Triple-Decker: Um modelo de menor escala e alto impacto
Além de sua biblioteca de produtos multifamiliares escalonáveis, a GreenStaxx oferece uma solução mais compacta: o triple-decker. Essa tipologia de edifício de três unidades, típica do nordeste, foi reprojetada para construção modular e otimizada para os padrões de casa passiva.
Somente em Massachusetts, onde a GreenStaxx está sediada, há um déficit de 222.000 unidades habitacionais6. O modelo de três andares oferece moradias de qualidade, com eficiência energética e muito necessárias em lotes urbanos menores. Ele também pode ser adaptado para uma configuração de duas famílias, ou "dois andares", e construído com componentes modulares repetíveis. Para os fabricantes de modulares, o projeto de três andares é ideal: compacto, eficiente e construído para uma construção rápida.
Além disso, os cronogramas de licenciamento e construção são mais curtos, o que torna o modelo de três andares uma excelente opção para o desenvolvimento de construções de baixo porte e estratégias de lotes pequenos em cidades que estão lutando para atender à demanda por moradia.
Conclusão
A crise habitacional dos EUA não será resolvida apenas com métodos convencionais. A construção modular tem vantagens comprovadas, mas sem uma mudança na forma como os projetos são projetados e entregues, o crescimento do setor permanecerá limitado.
A GreenStaxx oferece uma solução escalável e realista por meio de sua biblioteca padronizada de projetos multifamiliares prontos para uso modular e seu modelo inovador de três andares. Juntas, essas ofertas atendem às duas maiores necessidades do setor: eficiência e adaptabilidade.
Ao se concentrar na qualidade, na repetibilidade e na colaboração, a GreenStaxx está ajudando a levar a construção modular do nicho para o mainstream e oferecendo um caminho prático para solucionar o déficit habitacional.
Triple-Decker Passive House Modular, 159 Allston Street, Cambridge, MA
Referências
1 Mischke, Jan, Stokvis, Kevin e Vermeltfoort, Koen. "Why Construction Productivity Growth Is Lagging - and What to Do About It" (Por que o crescimento da produtividade da construção está ficando para trás - e o que fazer a respeito). Construction Dive, 2 de janeiro de 2025. https://www.constructiondive.com/news/why-construction-productivity-lags-mckinsey/736082/.
2 Mischke, Jan, Kevin Stokvis e Koen Vermeltfoort. "Cumprir com a produtividade da construção não é mais opcional". McKinsey & Company, 9 de agosto de 2024. https://www.mckinsey.com/capabilities/operations/our-insights/delivering-on-construction-productivity-is-no-longer-optional.
3 Gallagher, Emily. "A construção pré-fabricada em multifamílias pode superar o problema de imagem da tecnologia?" Propmodo, 25 de janeiro de 2025. https://propmodo.com/can-prefab-construction-in-multifamily-overcome-the-technologys-image-problem/.
4 Modular Building Institute. "Relatório de Construção Modular Permanente 2024: The Modular Building Institute's Key Findings and Best Practices for Successful Modular Projects". Modular Building Institute, 2024. https://www.modular.org/industry-analysis/.
5 Blanco, Jose Luis, Dave Dauphinais, Garo Hovnanian e Rob Palter. "Making Modular Construction Fit". McKinsey & Company, 10 de maio de 2023. https://www.mckinsey.com/capabilities/operations/our-insights/making-modular-construction-fit.
6 Taylor, Sri. "Massachusetts Needs 222,000 Housing Units by 2035 to Ease Crisis" (Massachusetts precisa de 222.000 unidades habitacionais até 2035 para aliviar a crise). Bloomberg, 6 de fevereiro de 2025. https://www.bloomberg.com/news/articles/2025-02-06/massachusetts-needs-222-000-housing-units-by-2035-to-ease-crisis.
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