Desbloqueando o potencial habitacional de Nova York: Escalando a construção modular para uma vida acessível
Simon Sai Man Li, LEED AP BD+C, é mestre em Administração de Construções pela Universidade de Columbia
A cidade de Nova York encontra-se em um momento crucial em sua história habitacional. Com mais de 60.000 pessoas em abrigos financiados pela prefeitura e o aumento dos custos de construção, a cidade enfrenta um déficit habitacional que ameaça tanto a sua competitividade econômica quanto a igualdade social. Os métodos tradicionais de construção estão se mostrando muito lentos e caros para atender à demanda, mas já existe uma alternativa viável.
A construção modular, que envolve a fabricação externa de unidades volumétricas que são rapidamente montadas no local, apresenta um caminho convincente. A pesquisa realizada por meio de minha tese de pós-graduação na Universidade de Columbia, apoiada por mais de uma dúzia de entrevistas com especialistas e estudos de caso comparativos, revela que a construção modular não só é viável em Nova York, mas também é essencial para oferecer a escala e a velocidade necessárias para enfrentar a crise de moradias populares da cidade.
As projeções atuais indicam que a região da cidade de Nova York precisará de 1,2 milhão de novas unidades habitacionais até 2040. Entretanto, de acordo com as regras de zoneamento existentes, apenas cerca de 580.000 unidades podem ser construídas de forma viável. Esse desequilíbrio entre a oferta e a demanda está aumentando os aluguéis, acelerando o deslocamento e aprofundando a desigualdade. Enquanto isso, os métodos tradicionais de construção são limitados pela escassez de mão de obra, complexidade logística e barreiras regulatórias.
No primeiro trimestre de 2025, os preços dos imóveis na UE aumentaram 5,7%, e os aluguéis aumentaram 3,2% em comparação com o mesmo trimestre do ano anterior. Em geral, os preços dos imóveis na UE aumentaram, em média, quase 50% no último período de 8 anos. O aumento contínuo da demanda e a falta de oferta só vão agravar a situação.
De acordo com o EUROSTAT, a média da UE para os tipos de moradia nas cidades é de cerca de 70% das pessoas morando em apartamentos e 30% em casas. Nos subúrbios e vilas, cerca de 40% vivem em apartamentos e 60% em casas. Sem exceção, o setor de construção modular pode fornecer novas soluções de construção para todos esses requisitos.
A construção modular tem o potencial de lidar com essas restrições. De acordo com a McKinsey & Company, a construção modular pode reduzir os prazos dos projetos em até 50% e diminuir os custos em até 20%. Para moradias econômicas, em que as margens são apertadas e a velocidade é fundamental, essas vantagens podem ser transformadoras. Os ambientes controlados pela fábrica também aumentam a qualidade e a segurança, reduzindo o retrabalho e minimizando os atrasos relacionados ao clima.
Apesar desses benefícios, a construção modular continua sendo subutilizada na cidade de Nova York. Entender por que isso acontece é fundamental para liberar seu potencial.
Potencial de economia de tempo na construção modular. Fonte: Empresa McKinsey
Embora a construção modular ofereça benefícios claros, sua adoção mais ampla em Nova York é dificultada por quatro desafios principais:
1. Códigos de construção desatualizados
Os códigos atuais da cidade proíbem sistemas modulares com estrutura de madeira em edifícios multifamiliares e, em vez disso, exigem a construção em aço para quase todas as estruturas residenciais. Isso contrasta fortemente com cidades como Boston e Filadélfia, que permitem estruturas de madeira tratada contra fogo em edifícios de até 85 pés de altura.
2. Supervisão fragmentada
Os módulos construídos em fábrica geralmente precisam passar por inspeções duplicadas de autoridades locais e de fora do estado. A falta de clareza sobre as responsabilidades jurisdicionais, combinada com a ausência de acordos formais que reconheçam as inspeções anteriores, resulta em uma supervisão fragmentada. Sem uma estrutura para reconhecimento mútuo ou verificação local simplificada, essas redundâncias geram atrasos e prejudicam o potencial de economia de tempo da construção modular.
3. Modelos de financiamento incompatíveis
As práticas convencionais de empréstimo desembolsam os fundos em etapas à medida que o trabalho no local avança. Os projetos modulares, no entanto, exigem um capital inicial substancial para financiar a fabricação fora do local, criando lacunas no fluxo de caixa que muitas incorporadoras têm dificuldade de gerenciar.
4. Lacunas na força de trabalho e na cadeia de suprimentos
Atualmente, não há capacidade de fabricação modular suficiente dentro ou perto da cidade. A maioria das fábricas regionais está localizada fora do estado e é especializada em módulos de estrutura de madeira, que não são permitidos pelo código de construção existente em Nova York.
Vários projetos-piloto de Nova York demonstraram o potencial da construção modular e, ao mesmo tempo, revelaram os principais desafios de implementação:
Carmel Place (Manhattan)
Esse empreendimento modular de microunidades foi concluído de forma rápida e eficiente, usando apenas 55 módulos montados em menos de um mês. No entanto, ele exigiu a anulação do zoneamento da prefeitura e ofereceu apenas moradias econômicas limitadas.
461 Dean Street (Brooklyn)
Esse projeto de 32 andares, que já foi a torre modular mais alta do mundo, revelou os riscos do desenvolvimento modular de arranha-céus. Problemas como o desalinhamento do módulo e a infiltração de água causaram grandes atrasos e custos excessivos.
Linden Grove (Brooklyn)
Esse empreendimento habitacional para idosos destaca problemas logísticos persistentes. Desafios como restrições que limitam as entregas a um único dia da semana designado e coordenação inconsistente retardaram o progresso, apesar do planejamento cuidadoso.
Cada caso reforça o valor da construção modular, mas também ressalta a necessidade de reforma de códigos específicos para módulos, supervisão interagências simplificada e estruturas de entrega de projetos mais bem integradas e adaptadas aos fluxos de trabalho modulares.
Para que a construção modular se torne uma prática comum, a cidade de Nova York precisa implementar reformas direcionadas em cinco áreas principais:
1. Modernizar os códigos de construção
NYC deve revisar seus códigos de construção para permitir sistemas modulares de estrutura de madeira com tratamento retardante de fogo (FRT) em empreendimentos multifamiliares de médio porte, de até 85 pés, espelhando-se em cidades como Boston e Filadélfia, que já permitem isso de acordo com o IBC. As restrições atuais de acordo com o §602.3 e as disposições do distrito de bombeiros de Nova York proíbem efetivamente materiais combustíveis em paredes externas, mesmo quando totalmente protegidas por sprinklers, forçando a dependência de módulos caros com estrutura de aço. Emendas específicas que permitam montagens de madeira FRT com classificação de incêndio de 2 horas, listadas pela UL, com sprinklers NFPA 13, expandiriam o acesso a fabricantes regionais de madeira atualmente excluídos. Em conjunto, o estabelecimento de uma seção de código específica para módulos e uma estrutura de referência de projeto modular padronizado reduziriam a ambiguidade da conformidade, simplificariam as revisões de planos e acelerariam as aprovações. Juntas, essas reformas reduziriam os custos, aumentariam a capacidade de fornecimento e criariam um ambiente regulatório que incentivaria a adoção mais ampla da construção modular para moradias econômicas.
Potencial de construção modular: Economia de tempo. Fonte: Empresa McKinsey
2. Simplificar o licenciamento e as inspeções
Deve-se estabelecer uma via rápida de licenciamento especificamente para moradias modulares a preços acessíveis. Uma equipe de revisão entre agências, incluindo DOB, FDNY, DEP, DOT, DDC e HPD, ajudaria a sincronizar os ciclos de revisão e a eliminar gargalos de aprovação sequenciais. A adoção do reconhecimento mútuo de certificações de fábrica de terceiros de agências de fora do estado também poderia eliminar inspeções redundantes, reduzindo ainda mais os atrasos.
3. Realinhar ferramentas financeiras
Novos instrumentos financeiros devem acomodar a estrutura de custo inicial pesado da construção modular. Créditos fiscais, subsídios e empréstimos a juros baixos adaptados a projetos modulares aliviariam as restrições de capital. Atualmente, o HPD está desenvolvendo folhas de termos específicas para modulares para ajudar os desenvolvedores a alinhar o financiamento com os cronogramas de produção; uma vez formalizadas, essas folhas devem ter seu escopo ampliado. Um fundo dedicado a moradias modulares em Nova York poderia atrair ainda mais investidores e permitir desenvolvimentos em maior escala.
4. Promover parcerias público-privadas
Os terrenos de propriedade da cidade devem ser usados estrategicamente para continuar a desenvolver projetos-piloto modulares, com arrendamentos de terrenos ou custos reduzidos de terrenos que possibilitem a acessibilidade. Uma força-tarefa do "Modular Housing Accelerator", composta por órgãos públicos e representantes do setor, poderia dar suporte a esses projetos-piloto desde a concepção até a conclusão, garantindo expectativas alinhadas e entrega simplificada. Também devem ser criados fóruns de compartilhamento de conhecimento para divulgar as lições aprendidas em todo o setor.
5. Investir na força de trabalho e na manufatura local
Instituições educacionais, empresas modulares e associações comerciais devem colaborar para criar programas de treinamento e certificação específicos para módulos em áreas como fluxos de trabalho DfMA, modelagem 3D em nível de fabricação, instalação de módulos no local e fabricação de módulos fora do local. Ao mesmo tempo, os incentivos da cidade podem encorajar o estabelecimento de fábricas modulares locais, aprimorar a infraestrutura logística e, ao mesmo tempo, ancorar a criação de empregos nas comunidades locais.
Ampliar a construção modular não se trata apenas de mudar a forma como construímos. Ela exige uma mudança sistêmica na política, no financiamento, na aquisição e no desenvolvimento da força de trabalho. Nenhuma dessas reformas será bem-sucedida isoladamente, mas juntas elas podem transformar a habitação modular de uma solução de nicho em um componente central da estratégia de habitação econômica de Nova York.
Quando essas mudanças são implementadas em conjunto, elas têm o potencial de:
- Reduzir os cronogramas de desenvolvimento e melhorar a previsibilidade de custos
- Expandir o acesso a casas de alta qualidade e a preços acessíveis em todos os bairros
- Ampliar ainda mais o financiamento público e fornecer mais unidades para cada dólar de imposto
- Fortalecer as economias locais, gerando novos empregos na construção e na fabricação
- Estabelecer Nova York como líder nacional em inovação modular e política habitacional
Ao remover as barreiras políticas e de mercado que atualmente impedem o crescimento modular, Nova York pode permitir que desenvolvedores, fabricantes e órgãos municipais colaborem de maneiras novas e aprimoradas. O resultado será um caminho mais rápido, mais previsível e mais acessível para atender às necessidades habitacionais da cidade.
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