Construído para o frio rigoroso, este edifício de escritórios modular brilha
Uma abordagem de construção modular é a solução perfeita para o design de um projeto de escritório que apresentou muitos desafios ambientais e logísticos. Com o emprego de uma equipe experiente, comunicação contínua e planejamento estratégico, a Modular Genius forneceu uma solução para cada problema e concluiu o projeto no prazo e para a satisfação do cliente.
Houlton, a sede do condado de Aroostook, Maine, é uma cidade pequena com uma população de cerca de 6.000 habitantes. Situada ao longo da fronteira entre os EUA e o Canadá, a cidade é mais conhecida por seus invernos extremamente frios e com neve, comparáveis aos de Fargo, Dakota do Norte, ou São Petersburgo, Rússia. As temperaturas podem chegar a brutais -41 graus Fahrenheit durante os meses de inverno.
Em 2020, a empreiteira governamental CCI Alliance recebeu o trabalho de construir um espaço de escritório adicional para o Controle de Fronteiras dos EUA em Houlton. A CCI Alliance entrou em contato com a Modular Genius, uma empreiteira de construção modular com serviço completo, localizada em Joppa, Maryland, para obter ajuda na determinação da melhor abordagem para a construção do edifício - construção tradicional com estrutura fixa ou construção modular.
Construído pela Modular Genius, esse prédio de escritórios modular foi construído para atender à Patrulha de Fronteira dos EUA durante os rigorosos invernos do Maine.
Por que construção modular?
Uma abordagem modular foi considerada a melhor opção para lidar com os vários desafios que o projeto apresentava. As condições ambientais limitaram o cronograma do projeto.
"A opção pela modularidade fazia sentido porque o edifício poderia ser fabricado em um ambiente controlado, deixando apenas um mínimo de trabalho a ser feito no local", diz Edward Craig, gerente de desenvolvimento de negócios da Modular Genius.
O espaço de trabalho no local era apertado - estava essencialmente restrito à área do novo prédio de escritórios. A construção com estrutura de madeira exigiria um pátio de estocagem muito grande para todos os materiais de construção necessários. A construção modular utiliza muito menos espaço.
Projetando para os elementos
Eric Gudeman, um dos gerentes de projeto mais experientes da empresa, e Howard Scarpola, gerente de design e engenharia, juntamente com Craig, foram os três principais membros da equipe de projeto da Modular Genius.
O edifício de escritórios de 5.463 pés quadrados foi projetado usando módulos de 12 pés por 42 pés, colocados aproximadamente 36 polegadas acima do nível do solo em pilares, sobre uma laje de concreto vazada no local. Foi utilizado um total de 11 módulos.
O edifício foi projetado levando em conta as condições ambientais. Além do frio extremo, a área costuma receber até 2,5 metros de neve por ano.
Longas saliências foram projetadas para cobrir a frente e a parte de trás do edifício para evitar o acúmulo de neve e ajudar a eliminar o ciclo de congelamento e descongelamento que poderia estressar o edifício. As saliências cumprem uma função dupla, pois também protegem os sistemas HVAC das intempéries.
Como a carga de neve para a área é de 100 libras por pé quadrado, unidades extras de treliça de telhado foram instaladas durante a fabricação dos módulos.
Talvez o maior desafio do projeto tenha sido construir a fundação para suportar os invernos rigorosos.
"Nesta região do Maine, a geada pode atingir até um metro e meio de profundidade abaixo do nível do solo, o que pode causar elevação e rachaduras no concreto", diz Gudeman.
A solução foi reforçar a laje de concreto com isolamento de espuma rígida de 4 pés por 8 pés por 2 pés ao redor do perímetro da laje de concreto derramado. O isolamento também foi embutido na terra ao redor do perímetro da fundação.
Um painel de rodapé isolado, com valor de R-9, foi instalado ao redor do edifício para ajudar a reter o calor dentro do espaço de rastejamento que abriga os sistemas de encanamento e elétrico. Embora não tenha sido solicitado pelo cliente ou exigido pelo código do Maine, a Modular Genius sugeriu a adição de um fio de derretimento de neve, um elemento de aquecimento eletrificado colocado na borda da linha do telhado.
"Isso ajuda a controlar o represamento de gelo, permitindo que a neve derreta uniformemente para que não caia sobre o edifício", diz Gudeman.
Uma consideração de projeto não envolveu condições ambientais, mas questões de transporte. Os módulos tiveram que atender aos requisitos de transporte de cada estado, pois foram transportados por caminhão da Pensilvânia, onde foram fabricados, para o Maine.
Um pesadelo logístico
O local remoto apresentava seus próprios problemas. Foi difícil encontrar recursos e suprimentos locais para apoiar o projeto. Por exemplo, a cidade não tinha empreiteiras de serviços públicos locais. Itens como lixeiras e banheiros portáteis, que normalmente estavam a um telefonema de distância, tiveram de ser adquiridos em Augusta, Maine, uma viagem de ida e volta de seis horas.
O projeto exigiu uma ênfase maior do que o normal na comunicação com todos os comerciantes e trabalhadores do projeto, bem como uma programação tática para mantê-lo no caminho certo.
"Não há uma Home Depot na rua onde você possa comprar uma folha de drywall que esteja faltando", diz Craig. "Se os subcontratados não tinham todos os materiais adequados no local, isso causava atrasos no trabalho."
Para complicar ainda mais a situação, uma cerca de segurança percorria dois lados do local e um terceiro lado era de uso exclusivo dos caminhões da patrulha de fronteira. Isso deixava os trabalhadores da construção civil com apenas um ponto de acesso ao local de trabalho, que se limitava à área do prédio modular, além de uma área de descanso grande o suficiente para abrigar dois módulos de cada vez.
Normalmente, a área de preparação fica a menos de 800 metros do local do projeto, mas para esse projeto, a área de preparação ficava a uma hora e meia de distância, na Base da Força Aérea de Loring, em Limestone, Maine. Lá, os módulos foram armazenados em um hangar de aviões na base para protegê-los das intempéries.
O acesso ao hangar na Base da Força Aérea de Loring para pegar os módulos acrescentou etapas e tempo extras ao processo normal. A Modular Genius teve que aderir a um protocolo rigoroso que exigia documentação adicional, obtenção de permissão para entrar e espera por uma escolta.
A Gudeman teve que coordenar o transporte dos módulos para que a entrega e o ritmo da construção estivessem em sincronia. Não foi pouca coisa.
Trabalho no local
A janela de tempo para despejar a fundação de concreto foi entre o final de abril e maio. Para acelerar o processo, aditivos químicos foram adicionados à mistura de concreto. Depois de despejado, o concreto foi coberto com tapetes isolantes para reter o calor e a umidade durante o processo de cura, para que o concreto não perdesse a viscosidade e se tornasse quebradiço.
A instalação dos módulos começou em outubro de 2022. A equipe de instalação precisou de três dias de 12 horas de trabalho sob condições de neve para ajustar os 11 módulos de modo que eles formassem uma única estrutura.
O encanamento e a parte elétrica foram instalados no fabricante, mas os serviços públicos tiveram de ser conectados no local. Os canos foram isolados e revestidos com traço térmico. Além disso, uma bomba circular foi instalada nas linhas de água para que uma quantidade mínima de água circulasse por cada um dos tubos, garantindo que eles não congelassem durante uma queda de energia.
Cada módulo tinha sua própria caixa de painel e a sala mecânica estava localizada internamente.
Um kit UV Tight-Fit foi colocado no sistema HVAC para eliminar vírus, mofo e bactérias transportados pelo ar. Ele proporciona um ambiente interno mais saudável e também prolonga a vida útil do sistema HVAC.
"Isso não é algo que vemos comumente nos edifícios modulares que construímos", diz Craig. "Mas estávamos saindo da pandemia e o cliente queria isso."
O trabalho interno, como a pintura do drywall e a instalação do piso, começou assim que os serviços públicos foram conectados e o prédio foi climatizado.
O projeto foi concluído logo após o Dia de Ação de Graças de 2022. Todo o processo foi concluído em cerca de um mês.
A Modular Genius sempre se comunica com o cliente após a conclusão do projeto, caso haja algum pequeno detalhe que precise ser resolvido. Eles também tiram fotos do prédio pronto. Tudo isso faz parte do atendimento ao cliente da empresa.
O novo escritório do Houlton U.S. Border Control é outra história de sucesso da Modular Genius.
"A Patrulha de Fronteira está feliz e a CCI está feliz porque não está recebendo nenhuma ligação deles", diz Craig.
Lições aprendidas
Independentemente de quantos projetos uma empresa tenha concluído, sempre há algo novo a ser aprendido. Esse projeto não foi exceção.
"Na parte de desenvolvimento de negócios, aprendi a fazer muitas perguntas", diz Craig. "Se você não fizer as perguntas certas, não obterá as informações certas para ajudá-lo a executar o trabalho sem problemas para o cliente."
Gudeman concorda com isso e acrescenta: "Foi tudo sobre a importância da coordenação e da comunicação - fazendo perguntas antecipadamente e verificando e checando novamente os materiais e as listas."
Para aqueles que possam estar planejando um projeto semelhante em condições de frio e neve, Gudeman sugere pesquisar o local, o clima e as mudanças nos padrões climáticos. "Aprender essas informações antecipadamente foi muito benéfico quando começamos a trabalhar no local", diz ele.
Craig sugere ter uma equipe experiente que possa executar os resultados, incluindo uma boa rede de fornecedores. "Um dos motivos pelos quais conseguimos executar é o fato de termos uma rede de fornecedores igualmente experiente", diz Craig.
A Modular Genius estaria disposta a assumir outro trabalho com tantos desafios? "Com certeza", diz Craig. "Um dos motivos pelos quais as pessoas nos escolhem é porque não nos esquivamos dos trabalhos difíceis."
Sobre o autor: Shari Held é uma escritora freelancer de Indianápolis que cobre o setor de construção há mais de 20 anos.
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