Como fracassar na entrega de um projeto modular
Nick Gomez é o diretor principal de projeto e construção modular da AO.
As listas dos dez mais estão por toda parte. É uma maneira simples de pegar uma vasta informação e destilá-la em 10 pontos simples. Embora a lista muitas vezes possa ser subjetiva, o objetivo é ajudá-lo a explorar um assunto com mais profundidade. A maioria das listas é sobre coisas para fazer ou ver, mas decidi analisar os erros repetitivos que as pessoas cometem e que podem inviabilizar um projeto modular.
Um cliente meu disse o seguinte: "Estou contratando você pela sua experiência, pois você sabe o que fazer, mas também sei que você cometeu erros em outros projetos e sabe como evitar cometê-los novamente."
Acredito firmemente que aprendemos tanto com nossos sucessos quanto com nossos fracassos. O sucesso pode envolver desafios, mas geralmente proporciona experiências valiosas que podem ser replicadas em empreendimentos futuros. Os fracassos podem ser classificados em dois tipos: aqueles que se transformam em sucessos por meio da perseverança e aqueles que são resolvidos durante o projeto, mas servem como lições valiosas a serem evitadas no futuro. Aqui estão algumas que devem ser evitadas em seu próximo projeto:
1. Conversão de um projeto construído no local que já tenha sido autorizado para construção modular.
Isso pode parecer senso comum, mas esse é um dos erros mais comuns que os desenvolvedores cometem. Embora eu tenha convertido projetos e os entregado com sucesso, a maioria dos estudos não funciona ou exigiria um redesenho significativo.
Os edifícios modulares são mais altos, com conjuntos de teto de dois andares. A conversão significaria comprometer as alturas do teto ou ter que voltar ao planejamento para um ajuste de altura. Na tentativa de aderir ao design autorizado, as fábricas às vezes aceitam ineficiências que podem atrasar ou afetar os cronogramas de produção.
Você pode evitar essa bagunça e começar com um projeto que seja "modular possível", aderindo aos parâmetros de design e ao layout necessário. É infinitamente mais fácil desmodularizar uma planta do que tentar modularizar um layout construído no local. A remoção dos conjuntos de piso duplo e das paredes dentro das unidades leva tempo, mas não é um reprojeto total. Pela minha experiência, nunca ouvi um órgão de planejamento ou um vizinho reclamar que você está deixando seu prédio 5' mais curto.
2. Integração de uma fábrica tarde demais.
A melhor prática é iniciar um projeto com uma fábrica a bordo. Isso permite que a equipe elabore um projeto otimizado para se adequar às capacidades de produção da fábrica. Os projetos modulares exigem mais coordenação inicial entre a equipe de A & E e a fábrica. Ter uma fábrica a bordo com atraso significa retrabalho ou comprometimento dos planos. A participação antecipada da fábrica permite a entrada antecipada de informações sobre o layout, garantindo um plano otimizado para sua produção.
Eu digo aos meus clientes que devemos baixar os lápis com 20% de DD se a fábrica não estiver a bordo. Os desenhos não só precisam refletir com precisão o escopo do trabalho entre o local e a fábrica, mas também incorporar o detalhamento proprietário da fábrica que pode ter impacto nos planos e seções. As pessoas gostam de reclamar dos detalhes proprietários e preferenciais que são específicos da fábrica. Se você visitar as fábricas e observar como elas são ligeiramente diferentes, os detalhes as ajudarão a construir com mais eficiência para seu escopo. Tenha uma fábrica a bordo o mais cedo possível. Evite retrabalho nos planos e no projeto. Colabore com a fábrica e a equipe de A&E para otimizar o plano de produção da fábrica.
Um fluxo de trabalho definido para a pré-construção e o projeto modular é essencial para o sucesso do projeto.
3. Forçar as ineficiências em um escopo modular.
Isso não vai inviabilizar seu projeto, mas você deve evitá-lo o máximo possível. Se você começar com um projeto modular personalizado para a fábrica com a qual está trabalhando, poderá evitar isso.
Quando você pega um projeto de construção fixa e o força a ser modular, às vezes a fábrica faz concessões que exigem trabalho adicional no local ou podem afetar o cronograma de produção. O rastreamento do escopo da fábrica em relação ao escopo do local no currículo do trabalho é fundamental para a equipe, pois é nesse ponto que as coisas são perdidas e a coordenação pode ser prejudicada.
4. Seleção de consultores de sites e modulares separados.
Os projetos modulares exigem um alto nível de coordenação entre a fábrica e o escopo do local para serem bem-sucedidos. Em algumas fábricas, é comum haver um conjunto de engenheiros de MEP e S que trabalham na fábrica para a obtenção de licenças, desenhos de lojas e fabricação e um conjunto separado de consultores de MEP e S para o trabalho de fundação/pódio no local. Quanto mais informações mudarem de mãos, maior será a oportunidade de ocorrerem lacunas no escopo e itens descoordenados.
Embora o trabalho da fábrica termine contratualmente com a produção e o envio dos módulos, há uma grande quantidade de atividades práticas se forem usados consultores separados para o local e para a fábrica, para a conexão de serviços públicos no local e para as conexões estruturais. Para que qualquer projeto seja bem-sucedido, ele deve ser pensado de forma holística, do projeto à construção. Com o modular, os processos duplos de licenciamento e construção exigem mais atenção e coordenação.
5. Não contratar consultores e empreiteiros experientes para executar o projeto.
Se for seu primeiro ou segundo projeto, cerque-se de pessoas que tenham experiência, entendam o processo e conheçam os itens do caminho crítico. Como Larry Pace, da Factory OS, disse: "Você quer evitar pagar a taxa de burrice na primeira vez".
Nos projetos modulares, as coisas são antecipadas para a construção na fábrica e ficam fora de sequência se comparadas à construção convencional. O desconhecimento desses itens pode diminuir rapidamente qualquer economia de tempo obtida com a construção fora do local enquanto se preparam as fundações do local.
Conversei com uma boa parte dos proprietários construtores que estão pensando em usar a construção modular e querem aprender fazendo seu primeiro projeto. Eu sempre digo a eles: "Consiga uma boa equipe de montagem e você já terá metade do caminho andado". Também digo a eles que provavelmente não terão nenhuma economia de custos ou de cronograma na primeira vez, mas que devem aprender o suficiente para fazer melhor no segundo e terceiro trabalhos. Também recomendo alguns dos consultores que podem ajudar uma nova equipe ao longo do caminho para evitar "pagar a taxa de burrice" o máximo possível.
6. Não respeitar o bloqueio do projeto de fábrica e fazer alterações tardias.
Isso é algo que eu faço questão que os proprietários que nunca fizeram um projeto modular saibam. Fazemos todas as alterações necessárias durante a extensa revisão do desenho da loja e não durante a aprovação do protótipo.
Com a construção no local, os proprietários e seus representantes não prestam atenção aos acabamentos e ao acabamento até que os envios sejam feitos no meio da construção. Com a construção modular, o trabalho no local ainda nem começou e precisamos de uma aprovação para a aquisição. O bloqueio e a revisão do projeto devem ser feitos pelos tomadores de decisão e não devem ser negligenciados.
Certa vez, um proprietário solicitou alterações tardias durante a aprovação do protótipo. Isso resultou em um pedido de alteração na fábrica e em um atraso no cronograma a ser incorporado. Tudo isso poderia ter sido evitado se a equipe correta tivesse analisado os desenhos da loja e terminado os envios do cronograma.
7. Não instruir o AHJ local sobre o processo de revisão de partes da fábrica.
Cada município é um pouco diferente, mas nunca é um esforço em vão educar o AHJ local sobre sua função e a dos HCDs (específicos da Califórnia) no processo de revisão e aprovação. Minha preferência é fazer com que a fábrica inicie uma reunião com um representante da fábrica, um representante do HCD, uma agência terceirizada e uma equipe de A&E para analisar as regras e responsabilidades.
O HCD pode explicar as regras regulatórias que regem a construção fora do local. Isso é importante, pois os moradores locais podem, às vezes, não entender sua função e tentar revisar e comentar sobre itens que estão além de sua jurisdição.
A agência terceirizada pode explicar sua análise de documentos (DAA = Permissão) e a análise de garantia de qualidade (QAA = Inspeções de fábrica). Esclarecer como são feitas as permissões e as inspeções ajuda o local a entender o processo que está ocorrendo fora de sua análise.
Mesmo que você tenha concluído projetos modulares em uma cidade, talvez ainda seja necessário realizar uma reunião, pois pode ser que você receba um avaliador que não tenha lidado com um projeto que utiliza construção externa. Se você estiver organizando essas reuniões, solicite que a cidade identifique possíveis revisores, caso o projeto não tenha sido atribuído. Tive uma reunião abrangente com a cidade, na qual apenas os chefes de departamento foram designados a participar. Quando chegou a hora da revisão propriamente dita, alguns dos chefes de departamento haviam sido transferidos e estávamos lidando com revisores de planos que não entendiam o processo.
Uma equipe de montagem coloca parte de um edifício modular volumétrico.
8. Falta de desenhos claros que definam o escopo da fábrica e do local.
Tenho 3 palavras para você: Currículo de trabalho!
Este não é apenas um documento que explica o escopo e as responsabilidades da fábrica, mas também ajuda a comunicar o que está fora de seu escopo e requer revisão e aprovação do AHJ local. É o roteiro para o escopo incluído nos conjuntos da fábrica e do site local. Esse é um dos motivos pelos quais queremos uma fábrica a bordo o mais cedo possível para definir o escopo e negociar o currículo do trabalho.
É preciso um pouco mais de trabalho para produzir desenhos, mas ser claro, anotar planos e detalhes e mostrar graficamente o escopo da fábrica em relação ao local ajuda os revisores a saberem o que devem observar e o que está fora de sua análise. Espera-se que, ao evitar confusão, sejam evitados comentários desnecessários na verificação do plano. As fábricas que gerenciam seus conjuntos de estados e os AORs que fazem ambos desenvolveram uma linguagem gráfica em seus planos para comunicar claramente o escopo.
9. Expor o edifício modular aos elementos antes que o envelope externo seja selado.
Em primeiro lugar, esse não é apenas um problema modular, as estruturas construídas no local também são suscetíveis a danos causados pela água durante a construção. O processo de construção no local consiste em construir a superestrutura e o telhado, fechando o edifício antes de iniciar o acabamento interno. Na construção modular fora do local, os módulos acabados são empilhados à medida que a estrutura se eleva, ficando vulneráveis às intempéries enquanto estão sendo instalados.
Todos nós já ouvimos histórias de terror sobre projetos que não foram protegidos adequadamente contra intempéries e uma tempestade causou danos aos mods. Muitos outros projetos foram erguidos sem problemas. As empreiteiras estão se aprimorando na implementação de métodos de cinto e suspensórios para proteger essas estruturas nos momentos mais vulneráveis. Algumas até trabalharam com consultores de envelopes para desenvolver seus métodos de sequência de construção.
É um custo adicional para o projeto para a camada adicional de proteção, mas os danos causados pela água não seriam apenas um custo financeiro para o projeto para reparo, mas também um impacto dispendioso no cronograma. Nem me fale da confusão do AHJ local sobre qual é a função dos reparos em espécie.
Vamos evitar isso, fazer um plano de jogo com a equipe de instalação, recorrer a um consultor, se necessário, e proteger esses edifícios modulares contra danos causados pelo clima durante a construção do local.
10. Culpar a modular por todos os problemas de construção.
Parece que toda vez que alguém tem um problema com a construção modular, por causa de um projeto anterior, quer colocar a culpa em tudo. Sim, sou um defensor da construção fora do local de trabalho e não hesito em apontar que problemas semelhantes acontecem em projetos de construção convencionais.
Sim, o processo é diferente, e eu sempre digo isso, mas se você não respeitar o processo e não aderir aos itens críticos e à coordenação mencionados acima, a culpa não é da tecnologia modular, mas da equipe. Culpar a tecnologia modular sem abordar os problemas subjacentes de coordenação e processo é contraproducente.
Portanto, comece a modular e otimize seu projeto para a fábrica que você trará a bordo com antecedência. Colabore em todos os projetos e decisões críticas iniciais que precisam ser tomadas e, por fim, sempre proteja a estrutura durante a montagem no local.
Como defensor da modularidade, quero vê-la crescer e desejo a você sucesso em seu próximo projeto modular. Projetos modulares bem-sucedidos exigem envolvimento precoce da fábrica, comunicação clara e planejamento meticuloso. Ao abordar esses pontos-chave, você pode otimizar seu projeto para obter sucesso nesse setor em expansão.
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