Um código federal para construção modular: O que isso pode significar para o setor
Sobre o autor: Tom Hardiman é o diretor executivo do Modular Building Institute.
Recentemente, perguntaram-me o que seria necessário para que o setor de construção modular crescesse para 10% ou até 15% de todas as novas construções iniciadas. Vamos começar com isso - estamos chegando lá! Há sete anos, a construção modular volumétrica representava 2,14% do valor de todas as novas construções iniciadas na América do Norte (excluindo as unifamiliares). Para o final do ano de 2022, a MBI calculou esse número em 6,03% - quase o triplo da participação de mercado de 2015. Esse número não inclui casas modulares unifamiliares, nem casas com código HUD, com painéis ou minúsculas.
Os dados da NAHB colocam o número de casas modulares SF nos EUA em cerca de 10.000 por ano. Nossos cálculos em 2021 indicaram um número um pouco mais alto, mas com base em menos dados, portanto, vamos usar o número da NAHB. Incluindo residências modulares unifamiliares (estimadas em cerca de US$ 3 bilhões por ano), o total do setor de construção modular na América do Norte chega a cerca de US$ 20 bilhões por ano.
Barreiras para uma maior adoção da construção modular
Já disse isso muitas vezes - tudo sobre o setor de construção foi escrito a partir do pressuposto de que o edifício seria construído de maneira "convencional" (ou seja, no local). E cada um desses aspectos representa uma barreira em potencial para o crescimento. Um projeto de construção modular apresenta características de risco diferentes de um projeto tradicional. E, para muitas pessoas, entender e mitigar essas diferenças é uma barreira por si só.
Vamos discutir algumas dessas barreiras.
Aquisição
O design-bid-build (DBB) é o método de entrega de projetos mais utilizado nos Estados Unidos, de acordo com o Lean Construction Institute of America. De acordo com esse método, o proprietário contrata separadamente um projetista, que fornece os documentos completos do projeto, e uma empreiteira, que apresenta a proposta de preço mais atraente para executar esse projeto. O fabricante modular está muito distante do processo de design e de tomada de decisões nos projetos de DBB. Uma mudança em direção a mais projetos de Design Build e Entrega de Projeto Integrado é mais propícia à participação modular.
Contratos
Os dois conjuntos de modelos de documentos de construção mais comumente usados são o AIA Docs e o Consensus Docs. Até recentemente, nenhum desses modelos abordava as circunstâncias exclusivas e o perfil de risco associado aos projetos modulares. Nos últimos três anos, a MBI trabalhou com a Consensus Docs para desenvolver dois novos modelos de contrato de "pré-fabricação" - os primeiros do gênero.
Financiamento
O perfil do fluxo de caixa da construção de um projeto modular talvez seja a maior diferença entre o local e o externo. Há seis anos, a Canadian Mortgage Housing Corp e a Fannie Mae relutavam ou se recusavam totalmente a subscrever empréstimos para projetos multifamiliares modulares devido à falta de compreensão dessa diferença. Os projetos modulares normalmente exigem mais dinheiro adiantado, pois o fabricante (muitas vezes atuando como um "super subempreiteiro") deve adquirir TODOS os materiais necessários para colocar o edifício sob o teto, inclusive tinta, carpete e acessórios. Enquanto a construção começa na fábrica, o trabalho no local progride em seu ritmo normal.
Os credores geralmente emitem saques com base em uma porcentagem de conclusão e isso geralmente se baseia no que eles veem no local. Alguns credores não se sentem à vontade para conceder mais dinheiro com a maior parte do trabalho na fábrica. A garantia do empréstimo durante a pré-fabricação também foi citada como uma preocupação. Não deveria caber ao fabricante modular arcar com os custos dos materiais até a conclusão do projeto. Liderados pela equipe de Assuntos Governamentais da MBI, foram realizadas várias ligações e reuniões com a CMHC e a Fannie Mae para ajudá-las a entender e, por fim, superar essas preocupações.
A história da parceria da MBI com o CHMC
- Em 2018, a Canada Modular Housing Corporation (CMHC) não financiou nenhum projeto modular.
- O diretor de assuntos governamentais da MBI, Jon Hannah-Spacagna, trabalhou com o então CEO, Evan Siddal, para remover essa barreira e a CMHC concordou em financiar projetos modulares comerciais e unifamiliares.
- Em 2020, a CMHC entrou em contato com a MBI para ajudar no lançamento da Iniciativa de Habitação Rápida (RHI). Essa iniciativa destinou US$ 1,7 bilhão para financiar projetos de moradias populares em todo o Canadá usando apenas construção modular e para serem concluídos em 24 meses.
- O programa RHI recebeu tantas solicitações de qualidade que a CMHC aumentou seu financiamento para US$ 3,2 bilhões para financiar todas as solicitações recebidas. O resultado foi a construção de 10.000 unidades habitacionais em 24 meses.
- Em 2022, a CMHC anunciou uma terceira rodada de financiamento para o programa RHI, que incluía um adicional de US$ 1,5 bilhão, com início em 2023.
- Também em 2022, o Scotiabank e o Bank of Montreal fizeram uma parceria com a CMHC e anunciaram seu compromisso de US$ 10 bilhões e US$ 12 bilhões, respectivamente, para apoiar o desenvolvimento de moradias acessíveis nos próximos 10 anos.
- Jon Hannah-Spacagna está trabalhando em estreita colaboração com as equipes de liderança de ambos os bancos para ajudá-los a elaborar seus critérios de dispersão sobre como esses fundos serão utilizados. Ambos ainda estão finalizando esses planos.
Um código para governar todos eles...?
Mas nada disso quer sugerir que nosso setor estaria melhor com um código de construção federal semelhante ao código HUD de casas pré-fabricadas. Já é difícil educar os oficiais de código e os usuários finais sobre as diferenças entre as casas modulares e as casas com código HUD. Retirar os projetos modulares do IRC/IBC e criar um novo código federal aumentaria significativamente essa confusão. Na verdade, eu diria que, em última análise, o modular seria absorvido pelo código do HUD. Para mim, uma das maiores ameaças ao setor modular é o HUD expandir seu escopo para incluir projetos modulares.
A MBI tem uma excelente relação de trabalho com o ICC e continuará a desenvolver ferramentas e recursos para que os responsáveis pelos códigos compreendam melhor esse setor. O que leva ao próximo ponto.
Processo de inspeção
Os projetos modulares devem atender aos mesmos requisitos do código de construção local que seus equivalentes construídos no local - mais comumente uma versão do IRC ou IBC adotado pelo estado. Considerando que partes significativas da construção ocorrem fora da fábrica e que os módulos de construção chegam ao local "fechados" (elétrica, encanamento instalado coberto por drywall), é necessário haver um processo de inspeção para determinar a conformidade com o código ANTES da chegada dos módulos para evitar inspeções destrutivas pelo AHJ local no local. Trinta e seis estados e uma província canadense têm programas administrativos que detalham como o processo de inspeção deve funcionar. Quatorze estados e as outras províncias ainda dependem de inspeções locais. É imperativo que esses oficiais de código locais entendam como nosso setor funciona, para que possam entender melhor como nos inspecionar.
Zoneamento/HOAs
Embora não seja uma grande barreira para o modular, continuamos a ver estatutos da Associação de Proprietários de Casas (HOA) ou até mesmo decretos de zoneamento da cidade que proíbem "casas móveis, fabricadas e modulares". Isso decorre de equívocos e mal-entendidos de décadas sobre as diferenças entre casas modulares e manufaturadas. Acho que nosso país precisa lidar com as restrições de zoneamento de casas pré-fabricadas, mas essa não é a minha luta. Tenho certeza de que os três fabricantes "C", que controlam mais de 80% desse setor, abordarão essa questão. Mas esse é mais um motivo contra um código federal de construção modular, pois provavelmente seríamos arrastados para esse debate.
Além dessas barreiras, há outras:
Padrões do setor - Há cinco anos, o problema era que não havia padrões do setor. Agora existem, mas a questão é fazer com que mais estados os adotem, especificamente o ICC/MBI 1200 e 1205. Esses padrões ajudarão a tornar o processo de revisão e aprovação muito mais uniforme, reduzindo os custos.
Capacidade do setor - Realisticamente, simplesmente não há fábricas modulares suficientes para atingir 15+% ainda. Mas mais fábricas estão entrando em operação. Além do número de fábricas, os proprietários de empresas precisam investir em seu pessoal e em seus processos para melhorar sua eficiência e produtividade. Isso ajudará a aumentar a capacidade do setor. O investimento no setor, de preferência, deve ser feito pelo setor. Já vi muitos casos de dinheiro de capital externo inundando o setor, buscando simplificar as operações, aumentar a lucratividade e obter um ROI alto em cinco anos ou menos.
Falta de apoio governamental - A Canadian Mortgage Housing Corporation (CMHC) passou a evitar empréstimos para projetos modulares, a aprová-los e, por fim, a adotar os modulares para lidar com a crise habitacional. A CMHC lançou sua Iniciativa de Habitação Rápida e a financiou com US$ 1,7 bilhão. Na primeira rodada, os projetos tinham que ser modulares e concluídos em 12 meses.
Depois de receber um grande número de solicitações de projetos, a CMHC acrescentou mais US$ 1,5 bilhão para a segunda rodada. Desde então, o requisito modular foi abandonado na terceira rodada, mas ainda é necessário que os projetos sejam finalizados em tempo hábil (um requisito que obviamente favorece o setor modular). Vários bancos privados, incluindo o Scotia Bank, aderiram ao projeto, destinando até US$ 22 bilhões para a iniciativa habitacional. Um passo para financiar US$ 1,5 bilhão em moradias levou a quase US$ 30 bilhões investidos em programas semelhantes.
Não existe nenhuma iniciativa desse tipo nos EUA. Além de nosso governo federal estar se afogando em sua própria burocracia, sua solução para a habitação também é jogar mais dinheiro nela ou, pior, implementar programas que são contraproducentes, como a recente regra para expandir as taxas Davis-Bacon (DB) para fábricas modulares.
Como o governo federal dos EUA pode realmente ajudar
O primeiro passo seria que as políticas do governo dos EUA "não causem mais danos". Representantes da MBI se reunirão com líderes do Congresso no final deste mês para discutir o impacto negativo que a DB terá em nosso setor. E planejamos tomar medidas legais contra o USDOL quando a regra final for publicada.
A segunda etapa é a implementação de programas e políticas que incentivem uma maior produção de moradias econômicas. Não é necessário reservar a construção modular especificamente. Mas os federais PODERIAM incentivar cronogramas mais curtos, práticas mais sustentáveis e projetos repetíveis.
Se algum líder político estiver procurando um "tiro na lua" para tratar de moradias acessíveis, considere o seguinte:
Por um bilhão de dólares (lembre-se de que o Canadá já investiu US$ 30 bilhões), ofereça US$ 10 milhões em deduções e créditos fiscais federais na forma de depreciação acelerada/bônus para máquinas, equipamentos ou propriedades para qualquer fábrica que abra ou expanda especificamente para construir unidades habitacionais acessíveis. Limitada a 100 empresas, essa medida, por si só, poderia incentivar a contratação de 15.000 trabalhadores de fábricas, construindo de 40.000 a 50.000 casas econômicas por ano. Acrescente incentivos adicionais para a contratação de mulheres, minorias, portadores de deficiência e populações historicamente carentes. Certamente, isso por si só não resolveria nosso problema habitacional, mas é um bom passo na direção certa!
Não existe uma única barreira ou problema que esteja impedindo nosso setor de crescer. Da mesma forma, não existe uma solução "bala de prata" para nos ajudar a crescer. Será necessário um esforço coletivo e cumulativo por parte de todos no setor.
Estou ansioso para dar continuidade a essas conversas, pois nosso setor continua crescendo.
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