Affordable Housing Now: Os melhores do setor trazem novas soluções para o mundo modular
Nos EUA, há uma escassez de mais de 7 milhões de casas a preços acessíveis para mais de 10,8 milhões de famílias de renda extremamente baixa, e não há nenhum estado ou condado onde um locatário que trabalhe em tempo integral com salário mínimo possa pagar um apartamento de dois quartos. A situação não é muito melhor no Canadá, onde um relatório de 2023 mostrou a necessidade de 4,4 milhões de residências econômicas.
Embora os especialistas em construção modular saibam há anos que ela pode ser uma solução eficaz para lidar com a quantidade e a velocidade de desenvolvimento necessárias, a palavra está se espalhando lentamente para públicos mais comuns. Três apresentações no World of Modular deste ano, em Las Vegas, esperam fornecer informações e orientações para aqueles que buscam uma solução real para a crise.
Liberando o potencial dos Pocket Neighborhoods
Eisa Lee, Arquiteta Parceira da xL Architecture & Modular Design em Toronto, Canadá, diz que um bairro de bolso, uma pequena comunidade dentro de uma comunidade maior que aproveita áreas menores de terreno de preenchimento, pode ajudar a suprir parte do déficit habitacional. Sua apresentação analisará um projeto de bolso atual, que está sendo construído por uma comunidade de igreja e envolve o preenchimento de um estacionamento não utilizado com pequenas casas, como um exemplo do que as comunidades podem fazer para ajudar.
Sua empresa de design atua como intermediária entre os designers de projetos e as fábricas modulares, fornecendo orientação sobre a configuração e o design da fábrica, melhoria de processos e design de produção. "Trabalhamos em estreita colaboração e entendemos todo o processo de projeto para fabricação e montagem e como levá-los ao estágio inicial do projeto esquemático", disse Lee.
A construção modular desempenha um papel fundamental no desenvolvimento dessas comunidades devido à natureza repetitiva das pequenas casas. Lee a compara à compra de um galpão pré-construído em um grande varejista, onde os fabricantes têm vários modelos para escolher e os residentes ou desenvolvedores podem selecionar os que desejam. Como os códigos de construção estrutural são semelhantes em todos os locais, isso agiliza o desenvolvimento, pois o único projeto necessário é um plano da comunidade ou do local e os serviços públicos. "Basicamente, você conclui o trabalho no local, entrega as casas minúsculas, conecta os serviços e pronto."
A seleção do local é fundamental, pois a comunidade deve se integrar ao ambiente. "Você não quer construir um bairro de bolsões de casas minúsculas no meio de prédios de condomínios de 30 a 40 andares. E, por outro lado, você não quer construir um condomínio de 30 a 40 andares em um bairro onde só há casas unifamiliares ou de dois andares."
Eisa Lee, arquiteta parceira da xL Architecture & Modular Design em Toronto, Canadá, diz que um bairro de bolso, uma pequena comunidade dentro de uma comunidade maior que aproveita áreas menores de terreno de preenchimento, pode ajudar a suprir parte do déficit habitacional.
Lee disse que os desenvolvedores de possíveis bairros de bolso devem pesquisá-los antes de determinar se eles fazem sentido para seu projeto específico. Eles precisarão saber por que são uma boa ideia e por que as pessoas escolheriam morar lá. O foco deve ser a qualidade de vida e a construção de relacionamentos com os residentes. A próxima etapa é entrar em contato com um designer que possa ajudá-los a ver como desenvolver um senso de comunidade para os proprietários, pois, caso contrário, será apenas um grupo de pessoas vivendo em uma área densa.
Sua apresentação na WOM ajudará desenvolvedores, proprietários de terras e fabricantes de módulos a entender os benefícios dos pocket neighborhoods e como implementá-los em suas áreas. Lee espera que a sessão crie conexões para que os participantes colaborem e criem mais comunidades excelentes.
Estratégias de colaboração na entrega de projetos de moradias populares
Rhys Kane, Diretor de Desenvolvimento de Negócios da ROC Modular, e Jerry Rynda, Diretor de Desenvolvimento de Negócios e Marketing da Buttcon Holdings, apresentarão um estudo de caso que destaca a importância de reunir uma equipe de projeto desde o início e trabalhar de forma colaborativa para atingir as metas estabelecidas. O projeto Steveston Highway Turning Point Housing Society está atualmente em construção em Richmond, British Columbia, Canadá. Será um edifício multifamiliar modular de três andares com estrutura de madeira, composto por 25 unidades. A ROC é a fabricante das unidades, a Buttcon atua como empreiteira geral e a TASU Construction está instalando as unidades modulares.
A colaboração é fundamental para qualquer projeto modular. "Há tantos projetos e planejamentos iniciais que precisam ser feitos e tantas decisões que precisam ser tomadas antes da fabricação que, se não houver uma colaboração transparente entre o cliente, o arquiteto, os consultores, o fabricante e o construtor, quase sempre haverá problemas", disse Rynda. "Porque se o arquiteto não entende que precisa ter desenhos as-built concluídos antes da aquisição, isso causa um desastre. Além disso, o cliente precisa entender que não poderá fazer nenhuma alteração nos módulos após o início da fabricação. Você precisa de uma coordenação perfeita, processos simplificados, solução de problemas, gerenciamento de mudanças e garantia de qualidade."
A Buttcon inicia cada projeto com uma matriz de responsabilidades, delineando as responsabilidades de todas as principais partes interessadas, incluindo os empreiteiros comerciais. Quando as principais responsabilidades são claramente identificadas, disse Rynda, isso libera a equipe para se concentrar em concluir o projeto no prazo e pelo preço certo, que é o principal objetivo do cliente.
O projeto da Steveston Hwy Turning Point Housing Society, em Richmond, BC, é um edifício multifamiliar modular com estrutura de madeira de 3 andares, composto por 25 unidades, com um mínimo de 60% das unidades incluindo os recursos do Basic Universal Housing (BUH) da cidade de Richmond. O projeto está sendo financiado pela Rapid Housing Initiative.
Kane disse que é importante envolver a fábrica modular o mais rápido possível para que o projeto possa ser adaptado à construção modular desde o início. Ele incentiva os clientes e os projetistas a se comprometerem com a modularidade o mais cedo possível e, em seguida, a envolver a fábrica. "Podemos, então, fornecer todas as regras relativas ao projeto modular, o que é mais eficiente para a fábrica e o que ajudará o projeto a terminar com um bom resultado", disse Kane.
A colaboração também pode ajudar no financiamento e no gerenciamento de custos. Com as fontes de financiamento público, pode haver vários requisitos que precisam ser atendidos para se qualificar, portanto, trabalhar em conjunto desde o início pode ajudar a facilitar o processo. Rynda disse: "Acho que é fundamental ter o alinhamento das partes interessadas, garantindo que todos tenham um entendimento claro das metas, prioridades e cronogramas do projeto." Isso inclui detalhes como metas de sustentabilidade e as especificações de design necessárias para atender ao orçamento do projeto.
É claro que podem ocorrer conflitos em qualquer projeto, portanto, é necessário ter um processo de resolução de conflitos para lidar com as mudanças e evitar atrasos. Rynda disse: "É fácil bater de frente ou ser negativo. A colaboração é como um casamento; vocês precisam trabalhar juntos. Caso contrário, vocês vão se matar".
Kane espera que sua apresentação forneça uma visão realista de uma fábrica e de um empreiteiro geral trabalhando juntos, tanto as coisas boas quanto as ruins. Rynda espera atrair mais empreiteiros gerais para adotar a construção modular e fornecer algumas ferramentas para que eles usem em projetos atuais ou futuros.
Estudos de caso de moradias populares modulares
Adam Berger, proprietário da Adam Berger Development, e Christopher Herr, Diretor de Design, apresentarão um estudo de caso sobre seu projeto West Holden Place: um empreendimento multifamiliar de seis andares e 77 unidades em Denver, Colorado. O projeto será concluído em março e é uma vitrine para o setor de moradias modulares a preços acessíveis, pois espera-se que seja 20 a 25% mais barato do que um edifício típico construído no local do mesmo tamanho e em um ritmo cerca de 40% mais rápido.
A Berger oferece um modelo de negócios exclusivo, pois a empresa atua como proprietária, desenvolvedora, arquiteta e empreiteira geral, melhorando a eficiência e reduzindo as despesas gerais e as margens de lucro. "Não há todas essas partes diferentes tentando obter sua fatia de lucro. Podemos ser muito mais eficientes do ponto de vista dos custos porque somos verticalmente integrados", disse Berger. "Temos o conhecimento interno para executar para organizações sem fins lucrativos de terceiros, que talvez não tenham outros recursos além do terreno. Temos o compromisso de nos tornarmos especialistas em todas as facetas do fornecimento de moradias modulares. Podemos entrar e fazer tudo para eles, ajudar a financiar e concluir a habilitação do projeto e a construção."
O West Holden Place é um projeto habitacional de seis andares, com 77 unidades e renda mista (80% a 120% AMI), que está tomando forma no bairro de Sun Valley, em Denver, por meio de uma parceria de financiamento exclusiva com a cidade e o condado de Denver, o Colorado Department of Housing (CDOH) e a Colorado Housing and Finance Authority (CHFA).
Eles criaram uma equipe poderosa que trabalha em todos os seus empreendimentos, desde empreiteiros comerciais até o financiamento, e refinaram seu design, facilitando a replicação em vários projetos. Por isso, eles podem oferecer construção de alta qualidade a um preço econômico. E seus parceiros comerciais apreciam a facilidade de replicar um projeto. "Eles pensam, ótimo, posso entrar nesse projeto e fazer o mesmo trabalho todas as vezes. Sei exatamente o que esperar, e há muito menos ou nenhuma surpresa. Será um trabalho mais fácil de ser concluído e provavelmente ganharei mais dinheiro."
Berger trabalha com a Colorado Housing Finance Authority e outras organizações sem fins lucrativos para obter financiamento e, em seguida, complementa esse financiamento com fontes privadas. Além disso, o Colorado aderiu à construção modular, oferecendo financiamento para fábricas e projetos modulares. Berger atribui esse apoio ao valor e aos benefícios que o modular oferece, bem como à curta temporada de construção e à escassez de mão de obra. "Acho que representa uma área geográfica onde o modular está sendo aceito e bem recebido, talvez mais do que em outras áreas devido a esses fatores. Por necessidade, o Colorado teve que ser mais criativo para encontrar maneiras de construir moradias."
"Para nós, independentemente de um projeto ser modular ou construído no local, o mais importante é que as pessoas queiram morar lá e ter uma experiência de vida de boa qualidade. O fato de ser modular, do ponto de vista delas, não importa. Nós nos importamos, mas elas não se importam. Elas só querem um ambiente de qualidade".
Além de montar uma grande equipe e refinar o projeto, a Berger maximiza a construção fora do local o máximo possível, com tudo construído na fábrica, exceto os corredores, as conexões de serviços públicos e a fachada externa. Outro ponto importante para seu sucesso é lidar com a logística de forma eficaz. A equipe entregou e montou 50 caixas em sete dias, usando uma equipe que já havia trabalhado em conjunto anteriormente.
"Antes da construção propriamente dita, passamos muito tempo elaborando um conjunto de planos muito bem delineado entre o que estava fora do local e o que estava no local, não apenas para que os subcontratados revisassem e definissem o preço, mas também para os inspetores de licenciamento e construção. Assim, os inspetores de construção entendem qual é a sua competência e qual é o seu escopo de trabalho." Trabalhar com diferentes jurisdições pode ser complicado, pois os requisitos do local são geralmente ditados pelas jurisdições locais, enquanto as unidades modulares em si são cobertas por regulamentações estaduais. "Construir os relacionamentos necessários com a autoridade local, que neste projeto foi a cidade de Denver, e a autoridade estadual, que é a Divisão de Habitação para o componente modular, e coordenar todos esses esforços é uma área de especialização que está evoluindo."
A apresentação de Berger tem como objetivo mostrar às equipes de projeto exatamente como a construção modular pode ser usada para criar moradias de alta qualidade a preços acessíveis com um modelo sólido que pode ser facilmente replicado. "Nosso projeto demonstra que é possível construir mais rápido e de forma mais econômica. Queremos apresentar os resultados desse trabalho e o que você precisa fazer para gerar esses resultados."
Todas essas três apresentações atrairão muitos profissionais do setor, sejam eles novatos ou experientes em modular. Todas oferecem exemplos reais de projetos bem-sucedidos que os participantes podem levar e implementar em seus mercados. O objetivo geral é ajudar a impulsionar a agulha e incentivar a adoção da construção modular para moradias a preços acessíveis, uma missão essencial tanto nos EUA quanto no Canadá.
Saiba mais em 2025 World of Modular
"Minha esperança é que os participantes saiam do [World of Modular] com uma compreensão mais clara do... enorme potencial que os sistemas modulares têm para oferecer projetos habitacionais impactantes", disse Lee.
Veja todos os palestrantes e apresentações do 2025 World of Modular.
Sobre o autor: Dawn Killough é escritora freelancer de construção com mais de 25 anos de experiência trabalhando com empresas de construção, subcontratadas e empreiteiras gerais. Seus trabalhos publicados podem ser encontrados em dkilloughwriter.com.
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