102-108 Westford Street
Em apenas algumas horas, um incêndio residencial de rápida propagação deixou um buraco aberto na estrutura de um bairro central próximo ao centro de Lowell, Massachusetts. As casas vitorianas na 102-108 Westford Street ficaram de pé, mas foram consideradas inabitáveis. Elas ficaram vazias até que a propriedade foi comprada por uma dupla de empreendedores
com grandes sonhos.
A forma como a 102-108 Westford foi reconstruída foi como o incêndio, mas ao contrário. Um enorme guindaste, em vez de jogar água nas chamas incontroláveis, pegou e colocou gentilmente 12 caixas modulares, reconstruindo as casas em apenas sete horas - quase tão rápido quanto as chamas as tornaram inabitáveis.
Informações sobre o edifício:
- Localização: Lowell, Massachusetts
- Tipo de edifício: Multifamiliar
- # Número de unidades: 6
- # Número de módulos: 12
- Metragem quadrada: 10.838 SF
- Tamanho do lote: 6.200 SF
- Tipologia: "Double" Triple Decker
Equipe do projeto:
- Desenvolvedores: Oaktree Development e Nine Zero Two Development
- Consultor modular: GreenStaxx
- Arquiteto: Bruce Ronayne, Hamilton Architects
- Modular Fabricante: RCM Modulaire
- Gerente de construção no local: Performance Building Company
- Consultor de energia: A9 Green
Nos bastidores dessa vista impressionante, a equipe de desenvolvimento estava cumprindo um tipo diferente de promessa. Justin MacFarlane, da Nine Zero Two Development, estava mostrando que a construção modular poderia ser uma solução para a crise habitacional em áreas urbanas densas, onde há opções restritas para o desenvolvimento de novas unidades. Em Lowell, os incorporadores geralmente se limitam a reformar prédios antigos, como moinhos e prédios de escritórios históricos - um empreendimento nobre, mas caro - ou a encontrar lotes grandes o suficiente para prédios multifamiliares maiores, o que às vezes implica a quebra do tecido urbano granular que torna as cidades da Nova Inglaterra tão charmosas. Com esse Triple Decker modular "duplo", a MacFarlane estava traçando um novo território como incorporadora em Lowell, demonstrando como uma versão moderna e industrializada do icônico Triple Decker da Nova Inglaterra poderia trazer de volta a densidade e aumentar o senso histórico de lugar no bairro de uma forma econômica e replicável em toda a cidade.
Gwen Noyes, da GreenStaxx e da Oaktree Development, tinha uma missão adicional: mostrar como os projetos de unidades padronizadas oferecem um valor especial para projetos multifamiliares modulares. Defensora de longa data da construção modular, Noyes está muito familiarizada com sua promessa de reduzir os prazos de construção, melhorar a qualidade do produto construído e aumentar a previsibilidade dos custos totais do projeto. Mas Noyes acredita que os desenvolvedores de empreendimentos multifamiliares estão perdendo uma importante alavanca para tornar os projetos modulares ainda mais atraentes: planos de unidades padronizados. O 102-108 Westford foi uma oportunidade de co-desenvolver a propriedade com a MacFarlane para mostrar como os custos do projeto poderiam ser reduzidos com o uso de um projeto Triple Decker padronizado e pronto para modular.
Desenvolvimento de um Triple Decker moderno padronizado
Com a necessidade de uma solução de preenchimento urbano em mente, Noyes havia projetado anteriormente um protótipo de Triple Decker moderno e modular que poderia ser facilmente construído em muitos lotes pequenos e vagos na área de Boston. Quando um proprietário de uma casa em Cambridge, MA, a procurou em 2021, depois que um incêndio consumiu a casa centenária de três andares da família, Noyes teve sua primeira oportunidade de aplicar e testar o protótipo na 159 Allston Street.
O Triple Decker original da GreenStaxx contém uma unidade de 2 quartos acessível à ADA no térreo e unidades de 3 quartos no segundo e terceiro andares. Possui uma cozinha, sala de estar e sala de jantar conectadas, tetos altos, armazenamento cuidadosamente colocado no corredor e nos quartos e acabamentos e acessórios simples, mas de alta qualidade. O layout da planta baixa é uma versão moderna do histórico layout Triple Decker, com atualizações contemporâneas, incluindo menos espaço ocupado pelos corredores, a adição de um segundo banheiro, mais armazenamento, uma planta baixa aberta e janelas grandes.
Com o desejo do proprietário de construir o edifício mais ambientalmente responsável possível, o protótipo aplicado à Allston Street foi construído de acordo com os padrões da Passive House, com energia solar no telhado e carregamento de veículos elétricos na entrada da garagem. Para atender aos requisitos da Passive House para esse projeto, os arquitetos da Bruce Ronayne Hamilton Architects fizeram algumas pequenas modificações no layout prototípico do GreenStaxx, incluindo a redução do tamanho original das janelas para aumentar a eficiência energética. Assim, o primeiro conjunto completo de desenhos e especificações de construção para o Triple Decker original do GreenStaxx refletia os rigorosos padrões de projeto da Passive House.
O prédio anterior na 102-108 Westford Street (crédito da foto: Google Maps)
O Triple Decker único original da Passive House na 159 Allston Street (crédito da foto: Gwen Noyes)
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Novas ideias para moradias modulares econômicas com eficiência energética com a GreenStaxx
E se as moradias multifamiliares a preços acessíveis pudessem ser construídas de forma mais eficiente e com menos interferência na vizinhança? Gwen Noyes, vice-presidente e COO da GreenStaxx, baseia-se em sua vasta experiência em arquitetura e desenvolvimento urbano - e em suas profundas raízes na Nova Inglaterra - para falar sobre os modelos de moradias modulares com eficiência energética da GreenStaxx. Você ouvirá em primeira mão sobre protótipos bem-sucedidos, como os de três andares da GreenStaxx em Cambridge e Lowell, que prometem agilizar a construção e reduzir os custos.
Personalização de unidades padronizadas para o próximo site
Ao adaptar o Passive House Triple Decker original e único para o local na Westford Street, Noyes e MacFarlane enfrentaram um conjunto diferente de restrições de local e requisitos de mercado. No entanto, eles conseguiram reciclar os documentos de construção da Allston Street em um grau surpreendente, apesar de algumas personalizações.
Para tirar proveito de um local maior, a equipe dobrou o tamanho do edifício espelhando o Triple Decker original ao longo de sua borda longa, criando um Triple Decker duplicado separado por uma parede de união. A implicação disso foi que uma janela extra do quarto, originalmente na parede lateral longa, foi removida e o banheiro contra a parede de casamento perdeu uma janela. Além disso, a equipe decidiu renunciar à certificação Passive House e, em vez disso, optar pelo código de energia Massachusetts Stretch, o que afetou o projeto de HVAC. Na Westford Street, a equipe também reorganizou o espaço do armário e a localização da pia da cozinha para aumentar a área de estar/jantar. No esquema geral, os projetos das unidades da Westford Street eram praticamente idênticos aos da Allston Street e as pequenas alterações levaram muito pouco tempo para serem implementadas pela equipe de arquitetura da BRHA no nível esquemático.
O trabalho de projeto mais significativo envolveu a adaptação do restante do edifício à topografia do local e à vizinhança de Westford. A maioria dos edifícios de três andares existentes, incluindo o anterior na Allston Street, tem um porão que pode abrigar convenientemente os painéis elétricos avançados e os sistemas de sprinklers necessários para uma reforma de um edifício de três andares com eficiência energética e de espaço. No entanto, o 102-108 Westford fica no topo de uma saliência e o prédio anterior não tinha porão. Para evitar uma escavação profunda, a equipe optou por um espaço de rastreamento como fundação do edifício, o que significou ajustar o design original do vestíbulo de entrada para acomodar pequenos armários para os painéis e o sistema de sprinklers. Para o revestimento do edifício, a pedido das autoridades municipais de Lowell para combinar com o caráter da vizinhança, a BRHA projetou um visual que evocasse a tradicional Nova Inglaterra, afastando-se da fachada mais moderna da Allston Street.
Em suma, cerca de 75% dos planos finais do edifício foram repetidos entre a Allston Street e a Westford Street, resultando em uma economia de tempo significativa para os arquitetos em comparação com o projeto de um edifício sem planos padronizados de unidades como ponto de partida. As unidades modulares eram praticamente idênticas às versões anteriores na Allston Street, com a maior parte do trabalho de arquitetura e engenharia feito para as fundações e o exterior do edifício.
No entanto, a BRHA documentou uma maior economia de tempo quando se tratou de gerenciar os envios e as solicitações de informações do fabricante de módulos. Embora a Westford Street tenha contratado um fabricante de módulos, a RCM, diferente do da Allston Street, muitas das mesmas perguntas de esclarecimento da RCM já haviam sido respondidas e os arquitetos puderam dar respostas rapidamente. Se os dois projetos tivessem usado o mesmo fabricante de módulos, além de projetos de construção muito semelhantes, essa parte do processo teria sido ainda mais rápida. A BRHA estima que cerca de 40% a 50% das taxas de projeto podem ser economizadas com a aplicação de projetos de unidades padronizadas em novos projetos.
O panorama geral do design padronizado e modular
Para MacFarlane, para quem a Westford Street foi a primeira incursão na construção modular como desenvolvedor independente, experimentar a eficiência na replicação de um projeto padronizado apenas aumentou os outros benefícios que ele esperava da construção modular, como um cronograma de projeto reduzido e custos de construção mais previsíveis. A experiência provocou uma mudança na perspectiva de como abordar projetos multifamiliares de pequena escala em uma cidade histórica e densa como Lowell. O foco exclusivo de MacFarlane agora é encontrar locais de preenchimento urbano que sejam adequados para replicar o Triple Decker duplo da Westford Street, com ainda menos modificações no projeto. Ele acredita que essa abordagem colocará mais unidades no mercado de forma mais rápida e econômica do que escolher um local e descobrir o que construir em seguida.
Essa mudança de estratégia mostra como até mesmo um pequeno avanço no processo de construção industrializada pode ajudar a enfrentar os grandes desafios do nosso setor. Nesse caso, a utilização de projetos de unidades padronizadas em diferentes projetos significa que as incorporadoras locais menores podem aproveitar os princípios de escala e repetição em projetos pequenos para competir em pé de igualdade com as empresas de desenvolvimento maiores. Isso também permite que elas ofereçam o tipo de moradia densa e relativamente acessível que muitas cidades e vilas desejam, mas que lutam para incentivar as construtoras privadas a desenvolver.
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