Maximizar a eficiência é a chave para moradias acessíveis
"Ter uniformidade nas regulamentações é a principal coisa que melhoraria radicalmente a acessibilidade das moradias", diz Charlie Chupp, fundador e CEO da Fading West, uma empresa de desenvolvimento e construção modular com sede em Buena Vista, Colorado.
Chupp explica que há muita variação no zoneamento e nas modificações do código de construção. "Cada cidade, cada município, cada estado tem requisitos diferentes. É como tentar construir um Camry, mas cada localidade quer um tipo diferente de Camry. Em parte, é por isso que há tanta falta de eficiência na construção, o que contribuiu para a crise habitacional em todo o país." Na opinião de Chupp, assim como os projetos repetíveis são essenciais para a eficiência da fabricação, ter projetos de moradias que possam ser usados repetidamente em diferentes locais - sem ter que fazer modificações com base nas regulamentações locais a cada vez - é essencial para a eficiência das moradias. Sem essas eficiências, não é possível criar moradias acessíveis ou econômicas.
Charlie Chupp, fundador e CEO da Fading West Development
Para que o primeiro projeto de moradia acessível da Fading West saísse do papel em Buena Vista, os códigos da cidade precisavam ser alterados para permitir maior densidade e unidades menores.
"Conversamos com a equipe da cidade e com o Conselho de Curadores e explicamos que poderíamos construir moradias acessíveis, mas eles precisariam alterar os códigos", explica Chupp. "Eles nos apoiaram enormemente. Eles revisaram o zoneamento e os códigos para permitir townhomes com linha de lote zero."
Antes dessa mudança, os códigos da cidade haviam sido projetados em torno de lotes grandes com grandes recuos. "Isso torna os custos de infraestrutura por casa muito mais altos e impossibilita a criação de moradias acessíveis."
Integração de desenvolvimento, construção e vendas
Buena Vista é uma pequena cidade montanhosa com apenas cerca de 2.800 habitantes. "Os preços das moradias estão subindo e expulsando a força de trabalho local", diz Chupp. "Os professores não conseguiam encontrar moradias que pudessem pagar e estavam tendo que dirigir horas para chegar ao trabalho."
Depois de construir sua própria casa em Buena Vista, Chupp sabia que não seria possível "criar moradias acessíveis por meio da construção de casas com mão de obra local". Seria simplesmente muito caro. "Há poucos GCs aqui, uma enorme escassez de subcontratados e trabalhadores qualificados. É difícil encontrar pessoas para consertar drywall, muito menos para construir um bairro inteiro." Devido à sua experiência em manufatura, Chupp analisou seriamente a construção fora do local para encontrar uma solução.
Por 12 anos, Chupp foi CEO de uma empresa da Flórida que fabrica quiosques para empresas como a Starbucks em todos os Estados Unidos, Canadá e América Central. "Implementamos o sistema de produção 'Lean' da Toyota. Com o Lean, você tenta eliminar o desperdício em todo o processo - desde o pré-projeto até o momento de servir o café."
Ele trouxe essa mentalidade Lean para o desafio de criar moradias acessíveis em um dos estados mais caros para se construir.
"Em qualquer área, os processos de fabricação são mais eficientes do que os processos de trabalho no local", diz Chupp. "Mas como o Colorado é muito caro, as eficiências que você pode obter com a fabricação e integração fora do local são extraordinárias, em comparação com a construção no local." Para eliminar as eficiências que geralmente afetam a construção, Chupp diz que a formação de uma única empresa para integrar desenvolvimento, construção e vendas foi crucial. "Toda vez que outra organização se envolve no processo, há desperdício, falta de comunicação e erros", diz Chupp. "Em vez de cada organização individual se concentrar em minimizar seu próprio risco e maximizar seu próprio lucro, nós a integramos para que todos se concentrem no mesmo objetivo final: uma casa de qualidade a um preço acessível para o cliente."
Criando moradias acessíveis em Buena Vista
Definindo moradias acessíveis como casas que uma família que ganha 80% da renda média da área poderia pagar gastando 30% de sua renda em moradia, Chupp ligou para todas as fábricas de módulos que enviavam para o Colorado, perguntando se elas poderiam ajudar a criar moradias acessíveis em um terreno de 21 acres em Buena Vista.
"Acabei trabalhando com a BonnaVilla em Nebraska, que fabricou os módulos para a primeira fase do nosso primeiro projeto. Queríamos que as casas fossem acessíveis e também de alta qualidade, interessantes do ponto de vista arquitetônico, diversificadas e propícias à promoção da comunidade", diz Chupp. A Fading West projetou seis plantas baixas, e muitas das casas têm varandas frontais voltadas para pequenos espaços verdes. "O conceito de pocket park incentiva o relacionamento entre os vizinhos."
Esse primeiro projeto é o The Farm, um bairro com 218 unidades que inclui apartamentos, casas geminadas e residências unifamiliares. A empresa começou a vender as casas em 2017. Naquele ano, foram vendidas apenas 17 casas em toda a cidade, de modo que alguns moradores acharam que um projeto de 218 unidades - o primeiro grande empreendimento na cidade em 13 anos - era um exagero. Mas ele foi bem-sucedido, com a primeira fase esgotada em três anos e meio.
Observe que The Farm não é uma comunidade de baixa renda. "Há casas na faixa de US$ 200.000 a US$ 650.000. Essa diversidade é importante porque as pessoas não sentem que estão se mudando para uma área de baixa renda da qual tentarão sair assim que puderem. Em vez disso, elas ficam e investem em suas propriedades e desenvolvem relacionamentos com seus vizinhos. Elas podem criar raízes e fazer parte de uma comunidade."
Por falar em comunidade, um dos vizinhos da Fading West é o Colorado Mountain College. A faculdade possui 24 acres ao sul da fábrica da empresa, que fica em um terreno de 8 acres. "Precisávamos de uma servidão de construção na propriedade da faculdade, por isso entramos em contato com eles. Dissemos a eles o que estávamos fazendo e eles ficaram entusiasmados com a ideia", lembra Chupp. Agora a Fading West está fazendo uma parceria com a faculdade. "Temos um contrato de aluguel de longo prazo de algumas de suas terras, que usaremos para armazenar módulos prontos. E nós os ajudaremos com seu programa de fabricação de construção. A partir de 2022, faremos estágios e treinaremos os alunos em fabricação fora do local, segurança, Lean e trabalho no local."
O futuro do Fading West
A Fading West está abrindo uma nova fábrica em novembro e fará toda a sua própria fabricação para a segunda fase do The Farm. Nos primeiros dois meses e meio de operação, "a equipe fabricará os apartamentos do The Farm. Muitos deles morarão nesses apartamentos depois que eles forem construídos".
Além de desenvolver seus próprios projetos de moradias acessíveis, a Fading West também fabricará casas para outras incorporadoras. "O plano é que cerca de metade da nossa produção seja destinada aos nossos próprios empreendimentos. A outra metade será destinada a parcerias com outros GCs e incorporadores para a fabricação de módulos para seus projetos."
Os edifícios da Fading West foram projetados para serem flexíveis, o que lhes permite desenvolver muitos locais diferentes no Colorado. "Nossa linha de produtos incluirá casas geminadas, casas isoladas e apartamentos. Cada projeto será otimizado para nossos equipamentos, os sistemas que temos em nossa fábrica, nossos fornecedores, as habilidades e o treinamento de nossa equipe e o que o cliente está procurando", explica Chupp. "Teremos uma padronização enorme na fábrica, mas ainda teremos flexibilidade no tema arquitetônico e nos tamanhos das unidades."
Nos próximos três a cinco anos, a empresa dobrará seu espaço de fabricação em Buena Vista. Em seguida, planeja construir uma instalação de 300 a 400.000 pés quadrados na área de Denver e Colorado Springs. "Queremos continuar a desenvolver esse modelo simplificado e integrado, para que possamos ajudar a solucionar a falta de moradias acessíveis em todo o estado."
Este artigo foi publicado pela primeira vez na Modular Advantage - Edição de julho/agosto de 2021.
Sobre a autora: Zena Ryder é escritora freelancer, especializada em escrever sobre construção e para empresas de construção. Você pode encontrá-la em Zena, Freelance Writer ou no LinkedIn.
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