Entendendo a crise de moradias populares
De acordo com um relatório recente chamado "The State of the Nation's Housing 2018" (O estado das moradias do país em 2018), publicado pelo Joint Center for Housing Studies da Universidade de Harvard (JCHS)
As taxas de propriedade de casa própria entre os jovens adultos são ainda mais baixas do que em 1988, e a parcela de locatários com custo elevado é significativamente maior, com quase metade de todos os locatários pagando mais de 30% de sua renda por moradia. A culpa é, em grande parte, do aumento dos custos de moradia. O aluguel médio nacional aumentou 20% mais rápido do que a inflação geral entre 1990 e 2016 e o preço médio da casa própria aumentou 41% mais rápido. Embora a melhor qualidade das moradias seja responsável por parte do aumento dos custos, os custos mais altos dos materiais de construção e da mão de obra, os ganhos limitados de produtividade, o aumento dos custos da terra, as novas barreiras regulatórias e a crescente desigualdade de renda também desempenharam um papel importante. (jchs.harvard.edu/state-nations-housing-2018)
Complexo multifamiliar modular de quatro andares no Tennessee / Fonte: Core Development e Aerial Innovations
E não parece haver nenhum alívio à vista. Somente na Califórnia, são necessárias cerca de 180.000 unidades habitacionais por ano para acompanhar o ritmo das necessidades da população, mas apenas cerca de 80.000 unidades habitacionais são construídas anualmente. Em um artigo recente do New York Times, foi relatado que o governo federal agora classifica uma família de quatro pessoas com renda de até US$ 117.400 como de baixa renda na área da Baía de São Francisco. Para atender às necessidades de moradia econômica na área, o gigante da tecnologia Google recentemente contratou o fabricante de módulos Factory_OS para entregar 300 unidades habitacionais a serem usadas pelos funcionários do Google.
A construção modular pode ajudar?
John Romanin, do The Renter's Lobby, acredita que o país chegou a um ponto de crise. O The Renter's Lobby se concentra em políticas e legislação que visam trazer uma nova perspectiva construtiva para o debate sobre políticas habitacionais. De acordo com Romanin, "Durante as duas décadas entre 1960 e 1980, foram construídos 10 milhões de apartamentos nos Estados Unidos. O volume de oferta atendeu à demanda com taxas de aluguel acessíveis para a maioria dos locatários americanos. Em contrapartida, entre 2000 e 2020, menos de cinco milhões de unidades multifamiliares serão construídas, sendo que apenas 20% (ou um milhão de unidades) são consideradas acessíveis. Ao mesmo tempo, a formação de famílias de aluguel ultrapassou sete milhões de novos locatários, criando um déficit de seis milhões de unidades habitacionais acessíveis."
O que causou esse déficit de oferta e por que não estão sendo construídas mais unidades habitacionais acessíveis?
Romanin continuou: "Há dois motivos para esse déficit: O primeiro está relacionado a uma Política Nacional de Habitação Acessível e Financiamento Habitacional desatualizada, ineficaz e terrivelmente contraproducente. O segundo é a percepção errônea do setor privado, há muito tempo, de que a habitação e a administração de imóveis populares não são lucrativas nem sustentáveis sem o subsídio do governo."
Romanin faz parte de um grupo recém-formado chamado "Housing Crisis Solutions Coalition" (HCSC), que acredita que os programas de defesa e educação podem resolver ambos os problemas, liderando os esforços para mudar as políticas e demonstrar que as moradias populares podem ser muito lucrativas e recompensadoras.
A Coalizão estabeleceu uma meta de 10 milhões de unidades "acessíveis" até 2038, ou seja, meio milhão de unidades por ano. "Somente os Métodos Modernos de Construção (MMC) podem atender às demandas técnicas de um caminho de crescimento em escala em uma base de custo que possa apoiar esse mercado exclusivo", disse Romanin. "O desenvolvimento de moradias populares não subsidiadas depende da entrega em volume de linhas de produtos prontas para uso, projetos comunitários e integração de eficiências de tempo de produção em todos os elementos do processo de desenvolvimento e construção."
"Há dois motivos para o déficit: O primeiro está relacionado a uma Política Nacional de Habitação Acessível e Financiamento Habitacional desatualizada, ineficaz e terrivelmente contraproducente. O segundo é a percepção errônea de longa data do setor privado de que a habitação e a gestão de moradias populares não são lucrativas nem sustentáveis sem o subsídio do governo."
A mesma história está acontecendo na América do Norte. A Skender Construction, empreiteira geral com sede em Chicago, está apostando tudo na construção modular ao anunciar recentemente que construirá uma fábrica no lado sudoeste de Chicago.
Em Vancouver, na Colúmbia Britânica, as autoridades municipais já aprovaram cerca de 500 unidades habitacionais modulares temporárias, principalmente para atender à população sem-teto. Instalações modulares multifamiliares também estão se tornando mais comuns em lugares como Boston, Filadélfia e Seattle.
Complexo multifamiliar modular de quatro andares no Tennessee / Fonte: Core Development e Aerial Innovations
O que está levando os desenvolvedores à construção modular agora?
De acordo com um artigo recente da Building Design and Construction Magazine, o número de trabalhadores da construção residencial caiu 23% em relação a 2006. As profissões especializadas, como encanadores, carpinteiros e eletricistas, caíram cerca de 17%. Como resultado, os custos de mão de obra aumentaram cerca de 5% ao ano nos últimos três anos. A pré-fabricação, que é uma maneira mais eficiente de construir, pode ser a melhor esperança para construir rapidamente moradias a preços acessíveis, acreditam alguns especialistas do setor.
Chris Waters, então diretor de desenvolvimento de negócios da Champion Commercial Structures, apresenta vários fatores, incluindo escassez de mão de obra, aumentos de custos, atrasos no cronograma e qualidade. Ele acrescenta que "na verdade, o maior fator subjacente pode ser a previsibilidade. No ambiente atual, os desenvolvedores podem prever muito pouco ou nada no que se refere ao controle de custos, à garantia de mão de obra, ao cumprimento do cronograma e à garantia de um produto de qualidade. Um, dois, três ou até mesmo todos os quatro fatores podem afetar a maioria dos projetos atuais. Com o esquema modular, relacionado a uma grande parte do projeto que está sendo construída fora do local, há um senso de previsibilidade para todos os quatro elementos de custo, mão de obra, cronograma e qualidade. O processo de planejamento de front-end cria e garante a certeza do custo muito cedo nos estágios e bem antes da produção. Do lado da produção da fábrica, a mão de obra é garantida. Os trabalhadores aparecem todos os dias em condições de controle climático para realizar as mesmas tarefas de construção, dia após dia."
A MBI perguntou: dadas essas vantagens, e com base nos cerca de 25 projetos multifamiliares que sua empresa concluiu, por que mais desenvolvedores não estão buscando essa solução? Waters declarou: "É a mudança. Nem todas as pessoas gostam de mudanças e, muitas vezes, isso é visto como um risco em vez de uma recompensa progressiva. Estamos construindo da mesma forma desde sempre, e a construção modular é um pouco como uma mudança de paradigma para muitos. Ela impulsiona o processo de planejamento e todas as partes interessadas devem entender isso." Kent T. Campbell, vice-presidente da Core Development em Nashville, Tennessee, concluiu mais de 30 projetos multifamiliares, mas só recentemente começou a utilizar a construção modular, tendo concluído dois projetos dessa forma. Ele mencionou alguns dos mesmos fatores citados por Waters. "Nashville está passando por um crescimento sem precedentes. O comércio e a disponibilidade de mão de obra estão sobrecarregados, e isso está resultando em aumento de custos, cronogramas de construção mais longos e redução da qualidade do produto acabado. Procuramos a modular para obter maior controle em todas as três áreas", afirmou Campbell. Ele acrescentou: "Encontrar empreiteiros gerais e subempreiteiros qualificados que entendam o processo modular e o escopo do trabalho tem sido o maior desafio.
Brice Leconte, desenvolvedor e fundador da IUnit, sediada no Colorado, diz que os principais motivadores de sua empresa são a melhor qualidade, um cronograma mais previsível e os benefícios ambientais. A empresa de Leconte concluiu três unidades modulares multifamiliares, incluindo o Eliot Flats, um complexo de 40 unidades composto por apartamentos de 350 pés quadrados. Ele continuou dizendo que seu maior desafio agora é encontrar o CG e o arquiteto certos que estejam dispostos a apoiar (a construção modular) e levá-la adiante.
Por sua vez, a HCSC está investindo dinheiro em suas palavras. As iniciativas de construção do setor modular começaram com um primeiro esforço formal para demonstrar a "Habitação Econômica por Projeto". A Modular Affordable Home Living Community no Arizona, em sua primeira fase, tem como objetivo construir mais de 550 unidades para demonstrar o valor da construção modular fora do local para fornecer moradias econômicas não subsidiadas.
Nada disso quer sugerir que a construção modular por si só possa resolver essa enorme escassez de moradias. No entanto, a MBI não vê nenhuma maneira possível de fechar a lacuna sem uma maior adoção de processos industrializados, como a construção modular.
Projeto de moradia econômica CHAMONIX em Vail, Colorado, da Prefab Logic / Fonte: Prefab Logic
Este artigo foi publicado originalmente na Modular Advantage Magazine - Third Quarter 2018, lançada em setembro de 2018.
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