Insights sobre moradias modulares acessíveis na Inglaterra, nos EUA e em todo o mundo com a Homes England[transcrição do podcast]

John McMullen

Olá e bem-vindo ao Inside Modular: O Podcast de Construção Modular Comercial trazido a você pelo Modular Building Institute. Sejam todos bem-vindos. Meu nome é John McMullen e sou o diretor de marketing da MBI. Hoje, tenho a companhia de Edward Jezeph, da Homes England, e estamos aqui para falar sobre o que a Inglaterra está fazendo para combater a crise de moradias a preços acessíveis e para compartilhar percepções de sua recente turnê internacional por instalações de fabricação modular. Edward, seja bem-vindo.

 

Edward Jezeph

Obrigado, John.

 

John McMullen

Eu realmente aprecio seu tempo. Obrigado por estar aqui. Fale-me sobre você. Qual é a sua formação e como foi parar na Homes England?

 

Edward Jezeph

Portanto, lidero a inovação fora do local e o MMC na Homes England. Sou inspetor credenciado por formação, profissional de investimento imobiliário. Comecei minha carreira há cerca de uma década em private wealth e multifamily wealth, fazendo investimentos imobiliários em toda a Europa. Entrei para a Homes England há cerca de sete anos e, durante esse período, fiz a transição para minha função atual à medida que a agenda modular e de MMC fora do local crescia no Reino Unido.

 

John McMullen

Muito bom. Então, o que é exatamente a Homes England? Qual é seu objetivo como organização? Qual é o seu papel lá?

 

Edward Jezeph

A Homes England é uma agência de habitação do governo do Reino Unido. Portanto, há um departamento governamental separado que define a política e algumas das regulamentações relacionadas ao mercado imobiliário. A Homes England é um órgão de distribuição que dá suporte ao mercado imobiliário para cumprir os objetivos e as metas de habitação do governo em termos de número de casas entregues por ano. Portanto, a Homes England apoia a entrega de cerca de 50.000 casas por ano, mas na verdade não construímos nenhuma dessas casas. Trabalhamos com proprietários de terras, construtores de casas, associações habitacionais e municípios para entregar essas casas. Portanto, gerenciamos cerca de 22 bilhões de dólares em dinheiro público e conseguimos isso por meio de um conjunto de ferramentas financeiras realmente amplo de empréstimos, concessões, investimentos em ações, além de terras públicas que alienamos, apoiando esses parceiros para que entreguem as casas de que precisamos em bons lugares.

 

John McMullen

Em um sentido geral, seja na Inglaterra ou nos Estados Unidos, qual é a sua opinião sobre o papel do governo quando se trata de moradias acessíveis? Sei que há muita reflexão sobre isso aqui nos EUA. Como é isso no Reino Unido?

 

Edward Jezeph

Portanto, o governo do Reino Unido define o contexto político para a moradia acessível no Reino Unido. No momento, esse programa de financiamento é de 11 bilhões e meio de libras, cerca de US$ 15 bilhões. Esse programa fornece subsídios para autoridades locais, municípios e associações habitacionais, as entidades privadas, muitas vezes beneficentes, que administram grande parte das moradias públicas do país. O subsídio financia a diferença de valor entre os custos de construção e o valor de mercado subsidiado. A Homes England é o órgão responsável pela execução desse programa. Quando o governo lançou o programa em 2021, incluiu um mandato de 25% para a construção fora do local para realmente mudar o foco do setor de moradias populares para as rotas de entrega fora do local, MMC e modular. Isso resultará em cerca de 20 a 30.000 casas populares sendo entregues em um formato modular com painéis, apoiando tanto o crescimento do setor externo quanto a entrega mais rápida de casas populares de alta qualidade.

 

John McMullen

Sei que você tem estado muito ocupado ultimamente. Viajando pelo mundo todo, aprendendo com e sobre diferentes fabricantes e métodos de habitação modular. Por onde você começou? Como surgiu esse tipo de turnê internacional?

 

Edward Jezeph

Na verdade, isso aconteceu devido a uma colaboração com os Estados Unidos e o governo dos Estados Unidos, especialmente o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano. Eles lançaram um programa de pesquisa e um roteiro para a construção fora do local. Isso envolve uma turnê internacional em três etapas, seguida de uma conferência nos EUA. A primeira etapa dessa turnê aconteceu no Reino Unido, onde me conectei com a equipe de pesquisa dos EUA e com funcionários do departamento de políticas do HUD dos EUA. Eu os recebi em um tour por muitos dos fabricantes modulares que temos aqui no Reino Unido, tanto de construção com painéis quanto modular, e também na Escócia, que contou com o apoio de alguns colegas escoceses.

 

John McMullen

Estou interessado em saber para onde você foi originalmente. Sei que tivemos algumas conversas antes do início desta chamada, acho que no Japão.

 

Edward Jezeph

Sim, depois da viagem ao Reino Unido, onde eu e a Homes England recebemos a delegação dos EUA, a próxima etapa da viagem de pesquisa foi ao Japão, em março do ano passado. Fui muito gentilmente convidado a participar dessa viagem para dar continuidade à colaboração, à experiência e ao entendimento internacionais. Então, participei dessa viagem, que durou uma semana no Japão, predominantemente baseada na região de Tóquio, onde nos reunimos com uma gama realmente impressionante de fabricantes de módulos e painéis. A Sekisui House e a Sekisui Hein, que faz parte da Sekisui Chemical, visitaram projetos e viram uma grande variedade de metodologias tradicionais de construção.

 

John McMullen

Estou interessado em suas impressões sobre a Sekisui House. Nosso diretor executivo esteve lá há algumas semanas e ficou muito impressionado com o que viu. Estou curioso para saber como foi sua experiência lá.

 

Edward Jezeph

A Sekisui é uma empresa extraordinária. Quero dizer, é uma das maiores construtoras de casas, se não a maior construtora de casas do mundo, provavelmente 50.000 casas ou mais por ano. Ela tem sete ou oito fábricas no país, com cerca de 4,4 milhões de metros quadrados de capacidade de fabricação em seu próprio negócio. Portanto, é um negócio de escala realmente extraordinária, que fornece sistemas de aço e de madeira. Portanto, em termos do que é possível com a construção modular e externa, do meu ponto de vista, a Sekisui House é um verdadeiro líder internacional que demonstra o que é possível fazer. Isso não aconteceu da noite para o dia. É uma empresa muito madura, uma empresa que alcançou essa capacidade técnica ao longo de décadas. Mas é impressionante em termos de sua escala de automação e do nível de personalização que oferece a seus clientes.

 

John McMullen

Você acha que existe algum potencial para os sistemas de construção, assim como existe para o que vocês estão fazendo no Reino Unido?

 

Edward Jezeph

Com certeza. Portanto, a Homes England fez uma parceria com a Sekisui House quando investiram no Reino Unido. Eles fizeram uma parceria com uma empresa chamada Urban Splash, que é uma empresa de regeneração sediada em Manchester, no Reino Unido, com 25 anos de história em regeneração. Eles criaram uma parceria chamada Urban Splash House, que era um fabricante de modulares, e a Sekisui co-investiu para trazer suas habilidades e tecnologia para o Reino Unido. O desafio disso é adequar o mercado em uma geografia diferente, em uma economia habitacional diferente, e isso foi particularmente desafiador para a Urban Smash House.

 

Portanto, o fabricante modular lançou sua produção no início de 2020, o que foi um momento bastante ruim com a pandemia global. Portanto, eles tiveram muitos desafios para fazer com que o setor concordasse em inovar e fazer as coisas de forma diferente em um momento de crise global. O que vimos foi como é desafiador fazer algo novo em um sistema habitacional existente e como muitas regulamentações, garantias, práticas de mercado e comportamentos existentes precisam ser adaptados para adotar essa metodologia. Portanto, não se trata apenas de transferência de habilidades e tecnologia. Não se trata de levar uma dessas instalações de manufatura avançada para uma região geográfica diferente. Trata-se de como você integra isso aos modelos de negócios.

 

O modelo de negócios japonês que vende sua casa e o mercado em que eles operam é muito diferente do que vi no Reino Unido e nos EUA em termos de sua solução predominantemente direta ao consumidor. Assim, proprietários individuais compram um pedaço de terra ou garantem um pedaço de terra e, em seguida, vão até um benfeitor e dizem: "Will, você substitui essa casa, demole o que está lá e constrói uma casa totalmente personalizada para mim nesse local". A Secondary House tem 1.700 arquitetos internos, que podem oferecer esse processo ao consumidor, muito diferente do que temos aqui no Reino Unido.

 

John McMullen

Então, depois do Japão, para onde você iria em seguida?

 

Edward Jezeph

Então, depois do Japão, a viagem de pesquisa, liderada pela equipe dos EUA, foi para a Suécia. Provavelmente, houve um foco maior na madeira e nos sistemas de construção de madeira. A Suécia tem 70% de cobertura florestal. Tem um setor florestal e produtos florestais muito maduros e estáveis. Portanto, naturalmente, com esse recurso e esse conjunto de habilidades naturais, eles constroem extensivamente com madeira. Iniciamos a turnê de pesquisa no Wood Hotel em Skileffler, logo abaixo do Círculo Polar Ártico, que é um hotel de madeira CLT de 20 andares sobre um pódio de concreto no térreo. Sem dúvida, o maior edifício de madeira em que já estive, o que é incrivelmente impressionante. Nós nos reunimos com várias madeireiras, serrarias, fabricantes de CLT e o fabricante modular linkbacks em Putea. No Círculo Polar Ártico, que tem uma instalação de fabricação de 452.000 pés quadrados e entrega multifamiliar de madeira, entre três e nove andares.

 

John McMullen

Fora da Suécia, sei que eles têm grande acesso a produtos florestais e estão fabricando muitos produtos CLT, você vê alguma vantagem em usar o CLT em uma construção em larga escala de moradias modulares fora do local? Isso é algo que você acha que é melhor fazer em áreas que têm mais acesso a ele? Há alguma vantagem em levar isso para outro lugar?

 

Edward Jezeph

Essa é uma pergunta fascinante. Acho que tudo se resume ao que se está tentando alcançar. É claro que, se você quiser obter um edifício com baixo teor de carbono incorporado em sua totalidade e estiver disposto a fazer a superestrutura com essa solução CLT, poderá fazer isso em determinadas alturas e locais. Também é preciso levar em consideração alguns aspectos de segurança, e esse aspecto é certamente importante, mas é muito impressionante o que se consegue fazer. No Reino Unido, na verdade, temos regulamentações que proíbem materiais combustíveis em edifícios de determinada altura, o que está limitando o crescimento da madeira e de residências no momento. O governo lançou uma estratégia de construção em madeira para tentar explorar como podemos de fato mudar isso no Reino Unido e começar a usá-la mais amplamente. No momento, vemos estruturas híbridas para edifícios de escritórios. Portanto, edifícios com estrutura de aço com pisos CLT e sistemas de cassetes de teto são uma espécie de solução híbrida, na qual você aproveita o melhor que o aço pode oferecer e oferece alguns dos benefícios de carbono que o CLT pode oferecer. Portanto, acho que você pode conseguir o que quiser. O que importa são os resultados que você está tentando obter.

 

John McMullen

Então, você esteve no Japão, esteve na Suécia recentemente e sei que também atravessou alguns fusos horários aqui nos EUA. Fale-me sobre essa viagem. Qual foi seu primeiro passo aqui nos Estados Unidos?

 

Edward Jezeph

De fato, oito estados em duas semanas e meia foi um passeio e tanto. Comecei minha viagem na cidade de Nova York. É fantástico ver o que esse fabricante está fazendo em termos de fabricação e entrega modular, usando uma cadeia de suprimentos mais ampla. Depois de Nova York, fui para Boston, onde visitamos as instalações da Sanger Band na América do Norte, suas instalações de pesquisa, seguidas pela Benson Wood Unity Homes em New Hampshire. Posteriormente, voltamos ao escritório de design da Volumetric Building Company em Boston. Depois disso, voei para Washington, DC, que foi o principal ponto focal de minha viagem para me reunir com o governo dos Estados Unidos. Além disso, fomos a Baltimore, para a Blueprint Robotics, e depois nos reunimos com a Van Meter também na Virgínia.

 

John McMullen

Como foi sua experiência no workshop em DC? Com quem você se encontrou e qual era o objetivo?

 

Edward Jezeph

O objetivo era bastante simples. Compreender melhor a construção de moradias fora da fábrica, identificando as barreiras para seu uso mais amplo nos Estados Unidos, e explorar se esse método de construção poderia resolver o problema de fornecer moradias mais resistentes e eficientes em termos de energia para aluguel e propriedade a um custo acessível para mais pessoas. Portanto, isso foi parte da conclusão dessa viagem internacional de pesquisa, liderada pelo Departamento de HARD dos EUA e seus parceiros de pesquisa, Mod X. Esse workshop reuniu um grupo de cerca de 40 a 50 pessoas dessa viagem internacional de pesquisa do Reino Unido, da Escócia, do Japão, da Suécia e também representantes do governo e do setor da Irlanda. Juntamente com o pessoal do setor e do governo dos EUA, eles realmente trouxeram para um fórum o que vimos nessas viagens, como poderíamos aplicar isso aos contextos dos EUA e como a HARD poderia usar isso para informar como eles podem apoiar o setor aqui nos EUA.

 

John McMullen

Realmente o ponto culminante de todas as suas viagens.

 

Edward Jezeph

Com certeza.

 

John McMullen

O que você estava mais interessado em aprender durante sua viagem a diferentes fabricantes aqui nos EUA? Havia algo em particular que você estava procurando aprender?

 

Edward Jezeph

Sim, então, dos 13 ou 14 fabricantes de módulos que vi nos EUA durante essa viagem, eu estava interessado principalmente nos modelos de negócios em que eles estavam obtendo sucesso comercial, na combinação de clientes para os quais eles estavam fornecendo, até que ponto era um governo ou um cliente de habitação pública que estava liderando seu crescimento? Até que ponto eram clientes do setor privado? Então, qual era a segmentação? Era multifamiliar ou unifamiliar? Eram hotéis? O que estava impulsionando seus negócios? A conclusão do que aprendi foi que a habitação pública estava desempenhando um papel importante, mas não era nem de longe a maioria. E havia uma diversidade de clientes que compravam dessas empresas. Isso é interessante para mim em meus contextos no Reino Unido. Tentamos apoiar o crescimento aqui no Reino Unido, compreendendo o papel desses clientes públicos e privados e vendo quais empresas estão obtendo sucesso comercial, compreendendo a escala de industrialização e automação em comparação com conjuntos de habilidades mais tradicionais. Portanto, há uma gama realmente ampla de coisas que você pode ver. E também até a tecnologia, a quantidade de personalização e variação que eles oferecem em seus produtos e soluções. Portanto, à medida que você vê mais fábricas, obtém uma compreensão mais profunda do que é possível por meio da construção fora do local. Mas em mercados mais jovens, como o do Reino Unido, estamos apenas começando essa jornada sobre o que é realmente possível com essa revolução tecnológica.

 

John McMullen

Como você compararia, agora que passou um pouco de tempo aqui, viu vários fabricantes e vários estados e conversou com muitas pessoas em DC, como você compararia o setor de moradias modulares no Reino Unido com o que viu aqui nos EUA?

 

Edward Jezeph

Acho que é muito semelhante em muitos aspectos. Em termos claros, por número de fabricantes, os EUA são maiores, mas isso também representa sua economia. Acho que o Reino Unido está se esforçando muito para fazer disso o seu sucesso. O capital privado e as empresas privadas, tanto os investidores institucionais quanto os construtores de casas, instituições de caridade para moradia, muitas empresas diferentes com diferentes origens estão enfrentando os mesmos desafios que temos com nossa construção, escassez de mão de obra, nossa força de trabalho envelhecida, a qualidade que precisamos oferecer para atingir novos padrões de sustentabilidade.

 

Muitos segmentos diferentes do setor estão percebendo os desafios e a oportunidade que o offsite oferece e, novamente, tentando encontrar esse contexto dentro da economia imobiliária aqui no Reino Unido, que no momento é muito cíclica. Atualmente, estamos em uma recessão imobiliária, não que a necessidade de moradia tenha realmente mudado, mas a economia caiu. Isso tornou o momento muito difícil aqui no Reino Unido para a maioria das construtoras, em geral, e particularmente para o setor externo, que está tentando superar esse ciclo e ajustar seus modelos de negócios. Portanto, é certamente um desafio, mas estou muito animado com o que temos visto aqui no Reino Unido. Várias empresas entraram no mercado e, em seguida, saíram. Acho que, do ponto de vista do governo, do ponto de vista da Homes England, o que estou vendo é: essas casas proporcionaram um melhor resultado habitacional? Foram mais rápidas? Foram de melhor qualidade? Foram mais sustentáveis? Elas alcançaram melhor eficiência energética e níveis de conforto para esses consumidores? Na rodada, houve algumas lições aprendidas claramente nesse caminho. Mas, em geral, vimos isso e vimos isso em grande escala. Portanto, a Homes England está apoiando o crescimento desse setor. Estamos usando nossos programas habitacionais para impulsionar a entrega fora do local, incentivando nossos parceiros a escolher essa metodologia, e analisaremos os resultados que obtivemos por meio desses programas.

 

John McMullen

Sem dúvida, essas são algumas das principais conclusões. Fico feliz que você tenha visto isso durante todas as suas viagens aqui nos EUA. Alguma coisa em especial se destacou para você? Além dessas lições mais importantes, houve algo específico que você acha que pode ser particularmente aplicável ao seu trabalho no Reino Unido?

 

Edward Jezeph

Acho que o interessante é que muitos dos desafios que estamos enfrentando em termos de tecnologia, automação e digitalização, o vínculo entre o BIM e a tecnologia CAD CAM é um problema global. A tecnologia que estamos usando nos Estados Unidos e no Reino Unido, a robotização, que está entrando seletivamente em alguns desses mercados agora, muita inovação precisa acontecer nesse espaço. Acho que isso tem aplicabilidade global e, certamente, a crise imobiliária é uma crise imobiliária global. Embora seja relevante para nós em nossos mercados relevantes, a aplicabilidade das soluções tem uma opção de solução em massa, e acho que é por isso que tanto capital tem entrado nesse setor. Eles veem essa oportunidade comercial. O fato de os EUA e o Reino Unido estarem tentando inovar nesse espaço me dá muito ânimo, pois encontraremos um caminho. Tendo estado no Japão, sei o que é possível, realmente sobre como navegamos nesse labirinto de regulamentações e comportamentos de mercado para realmente chegar a esse resultado.

 

John McMullen

Então, olhando de fora para dentro, você vê oportunidades de crescimento para o setor de moradias modulares aqui nos Estados Unidos?

 

Edward Jezeph

Com certeza. Acho que há grandes desafios de moradia. Isso foi algo que eu vi claramente ao interagir com os norte-americanos enquanto viajava pelo país, era muito visível com alguns dos desafios dos sem-teto, mas também para outras pessoas que estão apenas lutando para encontrar lugares para morar e para alugar. As pessoas com quem me sentei ao lado em meus cerca de quatro voos internos pelos EUA, todas as conversas acabaram sendo sobre moradia e o custo da moradia, e isso não foi porque eu comecei a conversa. As pessoas precisam de moradia e querem moradia de melhor qualidade. O offsite pode oferecer isso. O que realmente importa é como você as coloca no mercado.

 

John McMullen

Com tudo o que você vivenciou nos últimos meses e com tudo o que viu ao redor do mundo, quais são suas maiores conclusões em termos de criação de mais moradias no Reino Unido? Qual é o próximo passo para você?

 

Edward Jezeph

O próximo passo para mim é a Homes England. Como eu disse, ela tem um grande programa de entrega de moradias, que está apoiando a entrega de moradias fora do local. Quero que esse programa seja um sucesso. Quero ver essas casas entregues e gostaria de ver os resultados que alcançamos. Depois, gostaria de reorientar o foco para o futuro e perguntar: como podemos alcançar esses resultados com mais certeza? Como podemos apoiar a diversidade de um setor? Estamos vendo tantas novas tecnologias, tantos formatos de construção diferentes, soluções de construção modulares e em painéis em diferentes tecnologias de aço, madeira e híbridas. A forma como nos concentramos nesses resultados habitacionais é o que realmente me interessa. Do meu ponto de vista, obviamente, como posso trabalhar com o departamento de habitação do governo e com a Homes England por meio de colegas para impulsionar esses resultados por meio dos recursos que temos, mas também construindo essa base de evidências para o setor para dizer que, sim, às vezes pode ser mais difícil entregar algo fora do local na primeira vez. Mas, à medida que você se aprimora, à medida que adquire essa experiência, você obtém esses resultados com muito mais certeza.

 

Portanto, é essa base de evidências que estou procurando ver também. Além disso, a estabilização dessas empresas com modelos de negócios que funcionam em diferentes setores da economia. Portanto, acho que, no momento, o mercado imobiliário do Reino Unido é cíclico e acho que continuará sendo cíclico em um futuro próximo. Portanto, ao criarmos um novo setor manufatureiro da economia, como apoiaremos essas empresas nos momentos ruins e nos bons. Caso contrário, voltaremos ao primeiro estágio, novamente, a cada ciclo econômico, e isso não está nos ajudando com a nossa crise imobiliária. Quando essa economia retorna, ainda não temos a capacidade de entrega de moradias. Os trabalhadores da construção civil não estão ficando mais jovens, e é muito difícil atrair jovens para esse setor no momento, o que é um verdadeiro desafio para nós. Portanto, temos que mudar o sistema, mas temos que trabalhar com o sistema mesmo assim.

 

John McMullen

A MBI está vendo exatamente a mesma coisa. Estamos iniciando nossas próprias iniciativas. Sei que muitas outras organizações estão tentando trazer essa força de trabalho. Portanto, esse é um problema em todo o mundo, com certeza. Para aqueles que estão interessados em acompanhar a Homes England e as soluções que vocês estão apresentando, qual é a melhor maneira de fazer isso?

 

Edward Jezeph

Temos um site, como você deve imaginar, que é a nossa porta de entrada para o mercado do Reino Unido, onde falamos sobre o que fazemos e comemoramos alguns sucessos. Para as empresas do Reino Unido, obviamente, é possível se candidatar a alguns de nossos financiamentos e programas e entender o que fazemos e como fazemos. Além disso, estamos em todas as mídias sociais, novamente, comemorando muitas dessas atividades e sucessos. Portanto, a Homes England tem 1.400 pessoas e cerca de 10 escritórios em todo o país. Portanto, somos uma grande organização, entregando essas casas e trabalhando com essas comunidades e empresas.

 

John McMullen

Edward, muito obrigado por seu tempo. Agradeço muito por seu tempo hoje. Sei que já faz algum tempo desde algumas de suas viagens, mas espero que tenha conseguido descansar e se recuperar um pouco. Sei que foi uma viagem longa para você, mas agradeço novamente por estar aqui e por colocar a mim e a todos os outros a par do Homes England. Fico muito agradecido.

 

Edward Jezeph

É um prazer e um agradecimento à MBI por facilitar minha viagem e me conectar a essas muitas empresas, e eles foram incrivelmente gentis com esse tempo. Portanto, obrigado a eles também.

 

John McMullen

Meu nome é John McMullen, e este foi mais um episódio de Inside Modular: O Podcast da Construção Modular Comercial. Até a próxima vez.