Projeto e desenvolvimento modular 101: Como iniciar um projeto de construção modular com o LAI Design Group [transcrição do podcast]

John McMullen 

Olá e bem-vindos ao Inside Modular, o podcast sobre construção modular comercial, apresentado a vocês pelo Modular Building Institute. Sejam todos bem-vindos. Meu nome é John McMullen. Sou o diretor de marketing da MBI. Hoje estou conversando com Ken Puncerelli, CEO do LAI Design Group. Ken está aqui para falar sobre construção modular do ponto de vista arquitetônico e de desenvolvimento e dar uma prévia de sua próxima sessão no 2023 World of Modular da MBI. Ken, obrigado por estar aqui.

Ken Puncerelli 

John, muito obrigado por organizar isso. Nós realmente agradecemos. Estamos lisonjeados por estarmos aqui.

John McMullen 

O prazer é todo meu. Então, vamos nos aprofundar. Fale-me sobre você. Qual é a sua formação e como começou a trabalhar com arquitetura e desenvolvimento?

Ken Puncerelli 

Bem, essa é uma pergunta muito boa. O engraçado é que, quando criança, eu sempre gostei de imóveis. É muito estranho, eu costumava andar de bicicleta pelos bairros de Tenafly, Nova Jersey, que fica perto da ponte George Washington e leva à cidade de Nova York. Um amigo meu, chamado Jean Bowen, morava em um bairro muito bom e eu costumava ajudá-lo com a entrega de jornais. Ele e eu tínhamos rotas de limpeza de neve, rotas de corte de grama, paisagismo e todas essas coisas. Eu realmente adorava imóveis e, durante o ensino médio e fundamental, comecei a trabalhar na construção civil para pedreiros e carpinteiros antes de existirem leis de trabalho infantil. Não tenho certeza se essas leis são realmente boas, acho que as crianças devem trabalhar, mas, de qualquer forma, fiz isso quando criança. Quando entrei na faculdade, estudei design e, depois, em nível de pós-graduação, também estudei negócios e finanças. Acho que as finanças são uma das coisas mais importantes para um profissional de design, para reunir todo o mundo do desenvolvimento, porque assim você se torna o profissional completo do cérebro esquerdo e do cérebro direito e pode ser o melhor defensor do seu cliente.

John McMullen 

Eu nunca tinha ouvido esse ponto de vista antes, mas faz muito sentido. Então, conte-me sobre quando você começou a incorporar a construção modular em seu portfólio. Quando começou a se interessar por isso?

Ken Puncerelli 

Bem, essa é uma boa pergunta. Na verdade, o que acabou acontecendo foi que a modular nos encontrou e nós não encontramos a modular, para falar a verdade. Isso aconteceu por volta de 2003 ou 2004. Tínhamos um fabricante de produtos modulares chamado Guerdon Enterprises, que é muito conhecido no setor. Eles também eram relativamente novos. Eu não diria uma empresa iniciante, mas era uma empresa nova naquela época, no início dos anos 2000. Fizemos um projeto de habitação para a força de trabalho deles nas montanhas de Gypsum, Colorado. Depois, não voltamos a trabalhar juntos por quase uma década e não foi por escolha própria. Foi apenas uma espécie de acaso.

Todos nós seguimos rumos diferentes. Depois, nos reencontramos em Bakken ou Williston, Dakota do Norte, quando o boom do petróleo estava acontecendo, entre 2010 e 2011, até que tudo meio que se acalmou do ponto de vista do desenvolvimento no início de 2015. Assim, nos reencontramos e voltamos a nos envolver com a Guerdon e outras empresas daquela região dos EUA. Foi realmente muito legal.

John McMullen 

Então, fale-me sobre o projeto em si. Você teve algum desafio? Sei que modular pode ser uma espécie de conjunto de habilidades muito diferente quando se trata de projeto e construção. Quais foram seus grandes obstáculos nesses primeiros projetos?

Ken Puncerelli 

Sim, então isso é algo que realmente se resume a entender os parâmetros do projeto, bem como o transporte, a logística e as expectativas do cliente sobre o que é modular e o que não é. Agora, minha filosofia é que você pode pendurar, quando digo pendurar, você pode ornamentar ou colocar ornamentação em qualquer edifício usando modular ou praticamente qualquer edifício usando um método de entrega de construção modular. A principal coisa que tivemos de pensar foi: qual é o tamanho de um quarto, por exemplo? Então, como isso se traduz em uma suíte master? Se estivermos pensando em apartamentos, como essa largura se traduz em um corredor e, depois, em um apartamento espelhado do outro lado? Quando você começa a pensar na largura mínima e máxima, bem como na largura ideal de uma caixa modular, nos comprimentos máximos para o transporte e na colocação dessa caixa em um caminhão rebaixado, o mundo se torna uma espécie de ostra, e então você pode pensar nisso.

John McMullen 

Então, agora que seu cérebro está envolvido com a construção modular, conte-me como seu processo começa agora. Depois de entender o escopo de um projeto, qual é o seu primeiro passo?

Ken Puncerelli 

Portanto, como nossa empresa está envolvida, temos arquitetos paisagistas que fazem o planejamento e o zoneamento da terra. Eu mesmo tenho formação em arquitetura e arquitetura paisagística. Começamos com a programação do local, qual é o tamanho do local e, assim como em um projeto de construção no local, qual é o uso pretendido do edifício, a metragem quadrada, o número de apartamentos que o desenvolvedor deseja, hotéis ou qualquer outra coisa do gênero. Portanto, começamos da mesma forma que faríamos em um projeto de construção no local e partimos daí.

John McMullen 

Então, uma pergunta que gosto de fazer a arquitetos e designers, porque vocês têm um ponto de vista diferente do dos fabricantes ou de qualquer outra pessoa, é se a maioria dos produtos modulares é muito semelhante do seu ponto de vista ou se cada projeto precisa ter um design de módulo exclusivo que exija começar do zero?

Ken Puncerelli 

Bem, conceitualmente, sim, eles são semelhantes, mas cada um é único, pois cada local é diferente. Muitas vezes, cada cliente, devido ao local ou às projeções econômicas do projeto de um cliente, dita algo único sobre ele. Isso e os projetos construídos no local têm esse mesmo denominador comum. Começamos realmente esboçando plantas baixas prototípicas usando um sistema de grade modular e usando o padrão de tamanhos e formas que podem ser produzidos na fábrica usando esse sistema. Depois, como já mencionei, também precisamos ter em mente a largura e as ligações máximas para fins de transporte.

Portanto, não podemos pensar apenas no design, temos que pensar na engenharia e na logística. A largura ideal de uma caixa modular em si é de cerca de 14 pés de largura. Você pode ir até 10, até cerca de 20 e já ouvi pessoas falarem em ir até 21 ou 22. Quando a largura chega a cerca de 16 pés, você precisa de assistência adicional para o transporte do projeto. Portanto, são necessárias escoltas, os carros de perseguição, todos com luzes e tudo para alertar os outros motoristas nas interestaduais de que há um caminhão de carga larga transportando essas caixas pela estrada. Portanto, essa é outra parte do processo. Por fim, a principal diferença entre a construção modular e a construção no local é que o andar térreo, se não for um andar térreo construído no local, como uma garagem de estacionamento, ou o primeiro andar de um hotel que tem todo o lobby e todo esse tipo de coisa. O primeiro andar terá um espaço de construção sob a fundação. Portanto, isso é algo que deve ser levado em consideração ao projetar um módulo.

John McMullen 

Então, em termos de estruturas modulares propriamente ditas, há alguma diferença no projeto de um módulo destinado, digamos, a uma residência unifamiliar em relação a um projeto multifamiliar ou hoteleiro, ou, em geral, são todos iguais?

Ken Puncerelli 

A resposta curta é sim, elas são diferentes. Portanto, uma casa se enquadra em um conjunto diferente de padrões de construção, enquanto hotéis multifamiliares e outras estruturas comerciais têm uma série de requisitos adicionais. Isso inclui sistemas de sprinklers, montagens com classificação de incêndio, atenuação de som entre apartamentos ou hotéis, ADA, que é a Lei Americana sobre Deficiências. Isso engloba o design em hotéis, em particular, deficientes visuais, deficientes auditivos, bem como acessibilidade para cadeiras de rodas. Em geral, em um ambiente multifamiliar, a questão é apenas a acessibilidade para cadeiras de rodas.

Além disso, há cargas de ocupação para incêndio e separação de incêndio. Acho que mencionei os sistemas de sprinklers, bem como outras considerações estruturais, como paredes de cisalhamento e muitos desses tipos de coisas. As paredes de cisalhamento estão, de certa forma, embutidas no projeto modular porque cada caixa precisa ser sua própria sala sustentável, por assim dizer, e uma série de paredes. Muitas pessoas me perguntam: "Bem, a construção modular é de má qualidade? Eu disse que, na verdade, é mais bem construída do que minha própria residência, da qual fui o projetista.

John McMullen 

O que as pessoas não entendem sobre o projeto de construção modular? Há algo que você repete aos clientes sobre o processo?

Ken Puncerelli 

Sim, especialmente ultimamente. Como eu lhe disse, começamos por volta de 2003 ou 2004, retomamos a atividade na década seguinte e depois ela desapareceu. Descobrimos em nossa loja que os clientes não estavam pedindo modular depois de 2015. Ele meio que evaporou em nosso escritório até aproximadamente 2020, quando ocorreu a pandemia e, por causa disso, acho que agora ele veio para ficar. Antes, era uma espécie de fluxo e refluxo, porque a maioria das pessoas no setor de construção é de adoção tardia. Portanto, algo novo e diferente é mais assustador do que a maneira como eles têm feito isso há 50 anos.

Uma coisa com a modulação, quando você diz que é modular e é fabricado em uma fábrica, ainda precisa reiterar ao cliente que, lembre-se, ainda é uma construção. Você não está comprando uma estante da Ikea que seja perfeitamente impecável e sem imperfeições. Isso ainda é uma construção e, de tempos em tempos, há coisas que precisam ser resolvidas no campo que não foram contempladas no projeto, que passaram despercebidas na fábrica ou uma série de outras coisas. Você deve ter uma boa noção de que cerca de 60% da construção do seu novo edifício é feita em uma fábrica, os outros 40% são no local. Como resultado disso, a outra coisa mais importante que eu digo é que você deve se certificar de que uma empreiteira experiente construa seu projeto. Acho que isso é fundamental porque, como profissionais de projeto ou construção, também somos psicólogos. Temos de ser capazes de transmitir informações, até mesmo notícias ruins, e encontrar soluções.

John McMullen 

Como mencionei no início, você está planejando falar no próximo World of Modular da MBI. Sua apresentação é sobre os fundamentos do projeto modular. Observei na descrição da sua sessão que você também abordará considerações sobre permissões regulatórias. Pode me dizer mais sobre o que os participantes podem esperar dessa parte de sua sessão?

Ken Puncerelli 

Sim, e será de alto nível na sessão, mas é importante para o público. Alguns são desenvolvedores experientes de modulares e outros estão tentando aprender sobre o assunto e entrar nele. Uma das coisas que é importante que as pessoas entendam é que, assim como quando você passa por um processo de planejamento e zoneamento e há várias agências em uma aplicação, o mesmo acontece com o modular. Não se trata apenas de obter uma licença de construção com o oficial de construção local, os planos são, na verdade, enviados ao escritório do engenheiro estadual para análise. Além disso, há inspeções de terceiros que ocorrem na fábrica para verificar a conformidade com os códigos. Eu sempre acho, e às vezes isso acontece e às vezes não, que é uma boa ideia se reunir com os oficiais de construção locais. Faça um workshop com eles, explique como o projeto funciona e peça a presença de seu empreiteiro. Isso não é apenas educativo para um oficial de construção, mas também é um bom construtor de relacionamentos para todos, porque quando você estiver no meio da construção, pelo menos todos terão sido informados sobre isso.

Acho que o medo vem da ignorância. Se um número suficiente de pessoas não tiver um relacionamento inicial e não tiver nenhuma informação inicial, haverá todo tipo de desconfiança e medo. Como resultado disso, você pode ter alguns conflitos reais no campo. O que acontece é que, se você fizer uma pequena reunião do tipo workshop com os oficiais de construção para começar, estou falando com oficiais de construção locais que talvez não tenham experimentado o módulo antes, isso funciona quase como uma reunião do tipo pré-aplicação ou pré-autorização de construção para que todos estejam na mesma página sobre os detalhes da construção. O que é diferente do que eles estão acostumados a ver, segurança de vida, ADA, montagens com classificação de incêndio, como estamos abordando isso ou aquilo, sistemas de sprinklers contra incêndio, todos os tipos de coisas. É realmente um ótimo diálogo. Acho que, como todos nós sabemos na vida, se você não consegue se comunicar, está falhando.

John McMullen 

Você não estava brincando sobre o aspecto psicológico de sua profissão. Parece que você conhece bem todos os meandros de uma boa comunicação com as partes interessadas. Portanto, esse é um conselho fantástico.

Ken Puncerelli 

Obrigada. Bem, meu cabelo costumava ser preto e eu tinha mais.

John McMullen 

Então, sem estragar muito da sua apresentação, gostaria de saber se você poderia me explicar o processo de licenciamento de um projeto modular ou pré-fabricado, talvez um projeto residencial multifamiliar. Existem obstáculos regulatórios comuns que os projetos enfrentam?

Ken Puncerelli 

Claro. Então, como eu disse, o processo de licença estadual, uma vez aprovado, passa pela jurisdição local. Você envia para o estado e, em seguida, a jurisdição local revisa os planos. O que acontece é que, em geral, eles se submetem à aprovação do escritório de engenharia do estado. Normalmente, o departamento de construção local não assume o controle, mas faz inspeções periódicas ou inspeções no local. Isso remete ao meu comentário anterior sobre a realização dessa reunião de workshop. Às vezes, pode haver um inspetor local que seja novo no ramo de inspeção predial, novo no setor modular e que talvez queira fazer seu nome. Às vezes, você pode receber orientações conflitantes dos dois órgãos. No final das contas, é preciso satisfazer a todos e fazer com que o projeto seja construído, pois atrasos não são bons para os projetos.

John McMullen 

Eles nunca são e você deve perdoar minha ignorância. Vou fazer uma pergunta que talvez seja óbvia. O processo de licenciamento é diferente para diferentes tipos de edifícios? De acordo com sua experiência, é realmente importante se o projeto é modular ou não?

Ken Puncerelli 

Bem, acho que sim. É diferente se for modular ou não. Acho que já citamos alguns motivos, mas, além disso, voltando à sua pergunta sobre edifícios multifamiliares e hotéis, os principais itens são a saída do edifício, a detecção de fumaça, os amortecedores de incêndio e os sistemas de aquecimento, ventilação, ar condicionado, sprinklers, conjuntos com classificação de incêndio e ADA. Portanto, um edifício multifamiliar e um hotel são muito semelhantes. Um é um tipo de edifício R dois, que é o multifamiliar, e o hotel é R um. Portanto, há coisas semelhantes, mas um pouco mais intensas, porque um é um edifício comercial muito mais intensificado. Portanto, a ADA, para deficientes auditivos e visuais, esses tipos de coisas são mais comuns em hotéis.

John McMullen 

Qual é o conselho que você daria a um desenvolvedor proprietário que está pensando ou decidiu usar a construção modular pela primeira vez? O que ele ou ela deve saber desde o início?

Ken Puncerelli 

Essa é uma pergunta muito boa. Para mim, eu não recomendaria o uso de módulos a um desenvolvedor que nunca tenha trabalhado em um local construído antes. Eu diria que, depois que ele tiver experiência em uma perspectiva de construção no local, suas experiências e expectativas sobre a construção se alinharão melhor. Honestamente, como em todos os projetos de construção, nada é perfeito. Às vezes, é preciso fazer modificações no campo para que o projeto funcione por vários motivos.

John McMullen 

Não mergulhe no fundo da piscina, essencialmente, é o que estou ouvindo.

Ken Puncerelli 

Esse é provavelmente o melhor conselho. Um cliente acabou de me perguntar sobre isso e ele nunca tinha feito desenvolvimento antes. Eu disse: "Sabe, eu faria esses townhomes que você quer alugar como construção no local primeiro para se familiarizar com o desenvolvimento. Já existem dores de cabeça suficientes com construção e desenvolvimento sem, como você disse, mergulhar no fundo da piscina.

John McMullen 

Muito bom. Mais uma vez, sem estragar muito da sua apresentação, pois não quero fazer isso, você pode dizer o que mais espera compartilhar com os participantes da World of Modular?

Ken Puncerelli 

Quero compartilhar parâmetros de design para uma variedade de projetos de estudo de caso para tentar eliminar o mistério e o mito do design usando um sistema modular. No início de minha apresentação, mostrarei o que realmente é a percepção modular. Em seguida, apresento uma série de estudos de caso, começando com o projeto da estrutura mais simples, uma casa. A partir daí, passamos a edifícios mais complexos, como edifícios multifamiliares, residências estudantis e hotéis, para mostrar como os parâmetros volumétricos de uma caixa modular funcionam no planejamento de plantas baixas. Como isso é o mesmo que você já viu antes, com duas por seis no local e pregos de telhado, mas é um pouco diferente.

John McMullen  

Então, você já se apresentou em outras feiras antes. O que o fez decidir que a exposição World of Modular era o lugar onde você queria estar? O que o atraiu na feira?

Ken Puncerelli 

Acho que há uma grande rede de contatos. Há muitas perspectivas diferentes das pessoas que você encontra lá. Fornecedores que atendem ao setor. Portanto, é realmente uma oportunidade de aprender.

John McMullen 

O que vem a seguir para você?

Ken Puncerelli 

Estamos analisando um projeto de moradia estudantil na Carolina do Norte para o qual fizemos um projeto conceitual há cerca de dois anos. Agora ele está se concretizando com o financiamento. Portanto, esperamos que ele comece a ser construído aqui provavelmente no verão. Em seguida, outro projeto de moradia estudantil para uma universidade na Louisiana que também será modular. Estamos fazendo alguns projetos de residências urbanas no Colorado. Habitações para a força de trabalho, em que a velocidade de colocação no mercado é fundamental, além do reconhecimento de uma temporada de construção muito curta. Também estamos analisando alguns projetos de hotéis e no Alabama.

John McMullen 

Muito legal. Por fim, uma pergunta que gosto de fazer a pessoas de todas as diferentes áreas da construção modular: como você acha que serão os próximos três a cinco anos para o setor de construção modular?

Ken Puncerelli 

Bem, como eu disse anteriormente, acho que o setor de construção é predominantemente povoado por usuários tardios, porque você faz a mesma coisa há 50 anos e, se mudar, é assustador. Pode haver responsabilidade associada a isso e assim por diante. Portanto, esta é a minha opinião. Acho que o setor adotará melhor esse método de entrega agora que ele já existe e se tornou mais predominante há algum tempo devido à escassez de mão de obra, ciclos de construção mais apertados e melhorias na tecnologia do processo de fabricação. Sinceramente, acho que, por causa disso, provavelmente resultará em melhores estruturas de custo para as incorporadoras.

John McMullen 

Excelente resposta. Obrigado, Ken. Agradeço muito seu tempo hoje. Foi muito bom conversar com você e estou ansioso para vê-lo na World of Modular, em março.

Ken Puncerelli 

Nós também estamos. Muito obrigado. Agradecemos a oportunidade de falar com o senhor e seu público.

John McMullen 

Meu nome é John McMullen e este foi mais um episódio do Inside Modular, o podcast sobre construção modular comercial. Até a próxima vez.