Desenvolvendo a próxima onda de comunidades residenciais modulares com a Quartz Properties Management [transcrição do podcast]

Sejam todos bem-vindos. Meu nome é John McMullen e sou o diretor de marketing da MBI. Hoje estou conversando com Joanna Schwartz, CEO da Quartz Properties Management. Joanna está aqui para falar sobre o desenvolvimento de sua empresa de comunidades residenciais modulares em todo o país.

Joanna, seja bem-vinda.

Joanna Schwartz

Oi, John. É um prazer estar aqui. Obrigado por me receber.

John McMullen 

É um prazer absoluto. Muito obrigado. Então, fale-me sobre você. Qual é a sua formação e como foi apresentado à construção modular?

Joanna Schwartz

Bem, é uma história um pouco tortuosa. E a resposta curta é que, em cerca de 30 anos de trabalho, passei cerca de 20 desses anos em várias formas de imóveis, principalmente no lado financeiro. A TI atuou no setor de hipotecas por muitos anos, e eu me envolvi um pouco no mundo do crowdfunding de ações, mas nunca fui desenvolvedor e nunca estava fazendo o projeto. Há cerca de cinco anos, mudei-me para Boston e disse: "Bem, vou mudar isso". Porque eu estava sempre analisando um negócio a cada duas semanas. Sempre tenho inveja das pessoas que estão no local, fazendo o negócio, realizando o projeto, construindo bairros, mudando comunidades. Então, decidi que queria ser um desenvolvedor.

Comecei a fazer alguns projetos com alguns grupos diferentes de pessoas aqui na região de Boston. E eles foram bons. Eles foram bem, mas nada realmente se manteve. Posteriormente, decidi fazer uma parceria com um antigo mentor e chefe meu, David Quint, que agora é sócio, você sabe, sócio principal da Quartz Properties. Foi assim que obtivemos nosso nome fundamental, Quartz: Quinn and Schwartz é Quartz Properties. É um pequeno segredo.

De qualquer forma, decidimos que queríamos fazer algo interessante no setor imobiliário juntos. Mas não sabíamos exatamente o quê. Separadamente, eu estava fazendo uma reforma na minha casa aqui em cima. Estávamos lutando para encontrar pessoas para fazer o trabalho e não conseguíamos um bom negócio. E todas essas casas incríveis estavam sendo construídas na minha vizinhança, e elas estavam sendo construídas uma após a outra muito rapidamente. E eram lindas. Então, entrei em contato com o cara que as estava construindo. Perguntei: "O que é isso? O que você está fazendo?" E foi ele quem me disse: "Ah, essas são casas modulares. E posso construir uma casa nova em folha em oito meses, do início ao fim". Ora, não era isso que precisávamos fazer. Então, não fizemos isso. Mas, desde então, fiquei completamente encantado.

Começamos a pesquisar o potencial do modular e, como você sabe, ele ainda é uma forma de construção muito subutilizada nos Estados Unidos. Apenas 2 a 3% das residências unifamiliares são feitas por meio de módulos, o que é uma loucura para mim, pois, como sabemos, é mais eficiente, mais ecológico, mais econômico e funciona melhor para o mercado de trabalho. Há muitas vantagens nisso. Por isso, decidimos hoje que vamos descobrir como tornar o modular um componente maior do mercado de moradias unifamiliares e vamos tentar fazer nossa pequena parte para resolver o problema da falta crônica de moradias no país. E vamos usar o modular como ferramenta principal para nos ajudar a fazer isso, e assim nasceu a Quartz Properties.

Originalmente, éramos chamados de Builders Partner no primeiro ou segundo ano, porque inicialmente não éramos construtores - bem, agora somos, mas na época não éramos -, então pensamos: "Bem, vamos procurar construtores e dar a eles a força financeira e a capacidade de construir mais e de se concentrar em módulos e expandir seus próprios negócios". Descobrimos que havia muita resistência no mercado por parte das pessoas que não queriam fazer a transição para o modular, que não entendiam o modular. E, finalmente, após cerca de um ano e meio de trabalho, dissemos: "Ok, vamos realmente decidir e não apenas nos tornar desenvolvedores, mas também construtores, vamos comprar terrenos, construir comunidades e ver como podemos fazer isso.

Isso foi em 2018 e então começamos a correr. Compramos nosso primeiro empreendimento, chamado Padgett Place, em Black Mountain, Carolina do Norte. E estamos em uma jornada incrível, crescendo e expandindo,

John McMullen 

Parece que sim. Parece que sim. Essas são algumas metas muito ambiciosas que você mencionou. Gostaria de saber se você poderia se aprofundar um pouco mais nisso. E me contar sobre como está trabalhando com construtores e formando esses relacionamentos e realmente tornando possível alcançar tudo o que deseja?

Joanna Schwartz

Bem, nosso objetivo é, até onde sabemos, ser a única construtora de casas modulares, que busca se tornar uma das 100 maiores construtoras de casas dos Estados Unidos - o que é definido, eu sei que da última vez que olhei a lista, é algo em torno de 1.100 unidades por ano. Portanto, não estamos nem perto disso. Mas esperamos atingir esse objetivo em algum momento nos próximos anos.

E, portanto, sim, temos metas muito ambiciosas. Agora, estamos construindo comunidades para venda, e nosso objetivo é que os preços de venda estejam no ponto médio da faixa de preços em um determinado mercado. Agora também estamos começando a fazer projetos que são chamados de "construir para alugar". Portanto, são comunidades construídas para fins específicos. O mesmo processo de construção de uma comunidade para venda: compramos um terreno bruto, desenvolvemos o terreno. Mas, quando construímos as casas, em vez de vendê-las, alugamos. E isso está se tornando um segmento muito grande, um segmento importante no mercado imobiliário. Portanto, estamos realizando projetos que se encaixam em ambos os modelos de negócios no momento.

John McMullen 

Entendi. Então, quando você compra o terreno, planeja projetar essas comunidades. Como você faz isso? São desenvolvimentos de unidades planejadas? São algo diferente?

Joanna Schwartz

Portanto, agora temos uma biblioteca de projetos de casas com os quais nos sentimos muito confortáveis. Eles variam, você sabe, de aproximadamente 1.300 pés quadrados a 2.300-2400 pés quadrados. Temos filiais, temos alguns casos. Agora estamos finalizando nossas primeiras residências urbanas. E quando entramos, sabe o que estamos fazendo, comunidades menores, comunidades de tamanho menor, normalmente, não estamos competindo com os grandes construtores de terrenos, não estamos fazendo nada personalizado.

Então, nós vamos e temos algumas plantas baixas, temos alguns designs externos e alguns pacotes de interiores, e tomamos todas as decisões nós mesmos. E um dos nossos mantras é que se trata de luxo acessível. Portanto, temos todos os recursos que alguém realmente gostaria de ter. Em uma bela casa, temos as bancadas, os eletrodomésticos, os belos chuveiros e tudo isso, mas ninguém precisa pagar a mais por isso, pois tudo está incluído em nosso preço base. E, sabe, nós tendemos, porque a casa modular tem de ser construída sobre uma fundação, não pode ser construída em um espaço de rastejamento. Já sabemos que estamos pagando mais pela fundação. Portanto, procuramos projetos que, embora seja bom quando o terreno é plano nas áreas em que estamos, eles tendem a não ser e isso nos dá um pouco mais de flexibilidade. E, mais uma vez, não estamos competindo com construtores atraentes. Portanto, algumas unidades têm porões e garagens, outras têm uma saída nos fundos, todas geralmente têm um grande deck, de modo que cada casa pode ser um pouco diferente em cada bairro. E isso realmente depende da topografia de onde estamos.

John McMullen 

Além do terreno em si, há algum outro critério que você considera ao escolher onde construir?

Joanna Schwartz

Bem, nós realmente nos apaixonamos por algumas áreas e comunidades, especialmente no oeste da Carolina do Norte. E nosso modelo lá é que agora estamos começando a integrar verticalmente nossos negócios. Éramos uma empresa de construção. Somos uma empreiteira geral na Carolina do Norte. Estamos prestes a desenvolver nossos próprios recursos de transporte para transportar e instalar os modulares. Descobrimos que quanto mais recursos você tiver no local e tiver total controle, melhores serão os resultados.

Então, originalmente, começamos dizendo que iríamos a todos os lugares muito rapidamente. E recuamos em relação a isso porque realmente vemos a vantagem de nos aprofundarmos em um mercado e realmente obtermos muita capacidade. É isso que estamos fazendo no oeste da Carolina do Norte. No Colorado, temos um excelente parceiro em uma empresa chamada feeding West. Eles são nossa fábrica e nossa empreiteira geral. E estamos quase terminando a primeira fase de um projeto de quatro fases com eles. E estamos muito, muito satisfeitos com o andamento do projeto.

John McMullen 

E então vocês estão em...?

Joanna Schwartz

Portanto, temos alguns terrenos em Idaho que ainda estão em pré-desenvolvimento. E estamos trabalhando para finalizar a equipe do projeto para esses lotes neste momento. E, você sabe, toda vez que você entra em um novo lugar, você tem que começar do zero. Portanto, embora estejamos entusiasmados com a expansão para novos mercados, também estamos entusiasmados em nos aprofundar no mercado que temos, há tantas oportunidades e onde já estamos operando, que estamos planejando nos aprofundar um pouco mais nesses mercados também.

John McMullen 

Isso é muito empolgante!

Gostaria de voltar um pouco... Você mencionou seu primeiro projeto há alguns minutos, chamado Padgett Place. Gostaria de saber se poderia nos contar a gênese desse projeto e que lições pôde aprender com ele e aplicar em seus outros projetos?

Joanna Schwartz

Ok, claro, tenho que dizer que foi, honestamente, um ótimo primeiro projeto para nós. E aprendemos muito. E eu levei todas essas lições conosco para todos os lugares que visitamos.

Então, em primeiro lugar, a maneira como conseguimos esse projeto foi, na verdade, uma pista de uma fábrica de módulos, que sabia que estávamos procurando nosso primeiro projeto, e nos ligou e disse: "Ouça, conhecemos a pessoa que é proprietária deste terreno, ela está lutando para transformá-lo em um projeto financeiro. Talvez vocês possam ajudá-la. E essa foi a gênese de como nos envolvemos com esse projeto. E isso aconteceu muito, muito rapidamente.

Acho que uma das coisas que foi muito interessante desde o início é que percebemos que, embora sim, o modular tenha suas próprias vantagens e seja mais rápido e mais eficiente...uma vez que os levamos para o local, isso não muda todos os outros componentes que precisam ser usados para criar um empreendimento a partir do zero, ou seja, todo o planejamento, a engenharia e o desenvolvimento real do terreno, certo, como limpar o terreno, construir as estradas, instalar os serviços públicos e isso, para nós, nesse projeto, foi realmente o maior desafio da tecnologia, porque éramos particularmente inexperientes nessa área. E foi uma curva de aprendizado muito íngreme para um grupo de pessoas que, honestamente, nunca haviam estado no andar térreo. Foi uma curva de aprendizado bastante íngreme para nós, mas conseguimos superá-la. Felizmente, tivemos um bom terceiro que elaborou um plano de saída e tivemos que implementá-lo. E esse desenvolvimento tem sido incrivelmente bem-sucedido para nós.

Conseguimos, sabe, quando mergulhamos na parte modular, criar o início de nossa biblioteca de design e de nossos pacotes prontos. E muitos dos recursos que foram encontrados agora são realmente conhecidos por nós. E as pessoas que vivem em nossa comunidade estão extremamente felizes, elas adoram suas casas, adoram sua comunidade, sabe, serão apenas 43 casas. Portanto, são um grupo muito unido, com lotes pequenos e pequenos. Eles são muito amigáveis. Eles se socializam o tempo todo. E é definitivamente muito gratificante passar por lá e ver que antes era apenas um campo e agora é uma comunidade próspera e pessoas felizes vivendo em um belo local.

John McMullen 

Isso é fantástico. Isso é fantástico.

Tenho uma pergunta complementar. Você mencionou uma curva de aprendizado há um segundo, e imagino que existam várias. Uma delas que realmente me deixa curioso é como seus recursos de fabricação mudaram desde que você começou. Você se descreveu como um "empurrador de lápis", mas tenho certeza de que é mais do que isso. Mas passar de um escritório para uma fábrica é um grande salto. Você mencionou que a Fading West era sua parceira. Como isso evoluiu?

Joanna Schwartz

Sim, na verdade não possuímos nossas próprias fábricas. Todo o resto, todas as casas são fabricadas por terceiros. A Fading West é a única parceira que temos que fabrica e, na verdade, também atua como empreiteira geral. Na Costa Leste, somos os empreiteiros de nossos projetos e, na Carolina do Norte, somos os empreiteiros de nossos projetos e obtemos tudo das fábricas. Mas houve uma enorme curva de aprendizado com isso. Já compramos casas de pelo menos cinco fábricas diferentes, temos as nossas favoritas e estabelecemos um relacionamento muito forte com essa fábrica, que agora está fornecendo todas as nossas casas para os dois projetos na Costa Leste que estão em construção no momento.

Portanto, há uma grande curva de aprendizado, e as fábricas precisam aprender quem somos e o que somos. Agora estamos em um ponto em que podemos dizer a eles: "Queremos uma varanda estendida (Willow), elevação C, com um pacote com acabamento em concha". E eles sabem exatamente o que isso significa. E o pedido será aprovado quase que imediatamente. Isso é muito poderoso.

Mas para chegar a esse ponto em que você pode pedir sua casa como se estivesse pedindo seu jantar no DoorDash. Essa é uma curva de aprendizado bastante acentuada, não apenas para nós, mas também para as fábricas, porque elas normalmente não trabalham dessa forma.

John McMullen 

Então, todos os fabricantes com os quais você está trabalhando estão trabalhando a partir de um conjunto compartilhado de planos? Você dá a cada fábrica e diz: "Tenho esses três planos". E é isso que você tem? Não são três planos por fabricante? São três planos.

Joanna Schwartz

Sim, quero dizer, você precisa saber que temos planos para nosso desenvolvimento. Portanto, no projeto Fading West, esses são, na verdade, planos daquele campo que se originaram de suas fábricas. Portanto, esses são tecnicamente os planos deles. Para a Costa Leste, tínhamos planos para cada um de nossos desenvolvimentos e, portanto, poderíamos trocar de fábrica e ir para uma fábrica diferente para produzir esses planos. Mas optamos por não fazê-lo. Fizemos um pouco disso, mas agora estamos muito satisfeitos.

John McMullen 

Que fatores você considera quando está projetando e construindo essas comunidades? Há outras tendências ou influências regionais às quais você presta atenção?

Joanna Schwartz

Sim, claro. Bem, nós, você sabe, definitivamente acompanhamos o estilo de vida e o que as pessoas estão interessadas e as mega tendências que todos estão seguindo agora com o trabalho em casa. E você sabe, esse termo "nômades digitais" em nossas comunidades na Carolina do Norte e no Colorado, há muitas pessoas que estão migrando para essas áreas, porque não precisam mais ficar presas a uma mesa em algum lugar da cidade.

Portanto, definitivamente consideramos, sabe, todo mundo adora uma planta baixa aberta e moderna. Mas, no final das contas, quando você mora em uma casa, também precisa de pequenos espaços privados para estar e trabalhar e fazer todas as atividades diferentes que uma família, uma família ou um grupo de pessoas que moram juntas precisam fazer. Portanto, consideramos isso em nosso projeto.

Por exemplo, em uma casa de 1.500 metros quadrados em Padgett Place, cada uma dessas casas também tem uma escrivaninha embutida na área de trabalho, que é uma coisa tão simples, certo? Mas ela tem gavetas, pernas, armários. E mesmo que não seja um escritório particular, é um lugar onde alguém pode se sentar, trabalhar e realmente fazer um trabalho durante todo o dia. E isso não é algo que você normalmente encontraria em um crédito moderado de 1.500 pés quadrados. Portanto, temos coisas que fazemos assim, porque realmente tentamos chegar ao estilo de vida das pessoas, considerando também a disposição das pessoas de gastar mais tempo e dinheiro em suas casas. Por isso, estamos tentando fazer coisas que exijam pouca manutenção. Muito bonitas, mas de alta qualidade e baixa manutenção.

Por exemplo, não usamos pisos de madeira em nossas casas, usamos pisos de tábuas de vinil de luxo, e eles são lindos. Eles se parecem com a madeira, mas funcionam muito melhor. Não arranham, não mancham. Não se estragam se um pouco de água for jogada sobre eles, pois podem secar. São incrivelmente duráveis. E duram 25 anos ou algo assim. Esses são os tipos de coisas em que pensamos quando estamos criando o aplicativo. As pessoas realmente apreciam isso.

John McMullen 

Então, me fale sobre o desenvolvimento típico de uma nova comunidade. Qual é o primeiro passo? E quanto tempo leva o processo desde a decisão de construir neste terreno até a mudança de amigos e vizinhos?

Joanna Schwartz

Oh, meu Deus, isso leva uma eternidade.

John McMullen 

[Rindo].

Joanna Schwartz

Então, honestamente, se eu tivesse que resumir minha maior frustração no negócio, é isso, porque o que acontece é que temos uma equipe de pessoas aqui que são muito talentosas, e elas saem e encontram nossas terras, trabalham com corretores, trabalham, fazem todo tipo de coisa. E nós os levamos, você sabe, a rolar, eles vão dar uma volta de verdade, e nós fazemos uma oferta, e nos apaixonamos pela terra das pessoas. Portanto, na realidade, é preciso pelo menos um ou dois anos antes de poder construir qualquer coisa. E se for um terreno bruto, às vezes temos sorte, podemos encontrar lotes que já estão prontos, e então é muito rápido.

Mas se for uma terra bruta, e você tiver que fazer o planejamento e a aprovação dos locais, e depois construí-los com infraestrutura, esse é um processo de vários anos. E não há muitas maneiras de acelerar esse processo, especialmente agora, há tantos acúmulos em todos esses conselhos burocráticos em todos esses condados que, combinados com a equipe da COVID, os interesses de tantas pessoas fazendo novos projetos e os atrasos são realmente impressionantes e muito frustrantes.

Portanto, isso é apenas uma espécie de paridade do curso. Se você quiser entrar nesse mercado, terá de fazer isso ou terá de ter sorte e disposição para pagar o suficiente por lotes prontos. Ou, você sabe, um desenvolvedor que já tenha feito esse processo para você, e você combina o acabamento de um lote. E há muito disso por aí também. Mas você terá que pagar muito por isso.

John McMullen 

Você mencionou alguns desses desafios: Você percebeu que há desafios que se repetem de projeto para projeto, sejam eles aprovações ou esperas, ou cada projeto apresenta seus próprios desafios? Gostaria de saber se você pode me dar um exemplo.

Joanna Schwartz

Quero dizer, obviamente há muitas semelhanças, mas também há muitos de nós se saindo melhor, sabe, à medida que nos tornamos mais experientes, ou que vamos subindo na curva de aprendizado, há certas armadilhas nas quais não caímos mais.

Sabe, acho que, para nós, como não temos nossa própria fábrica, é preciso garantir que, para cada projeto, estejamos selecionando a fábrica ideal para aquele projeto. Sem dúvida, isso é algo em que estamos realmente concentrados, e garantir que nosso orçamento esteja em ordem e que corresponda ao local onde estamos tentando finalizar a transação no final do dia, seja para venda ou para aluguel, sabe, todos os grandes títulos dos desafios são os mesmos para todos os projetos, mas os detalhes permanecem, dependendo de cada projeto, certo? Porque alguma coisa vai surgir do nada e você pensa: "Ah, mas é só lidar com isso". E acredito muito em nossa empresa que sempre digo, sabe, vamos cometer erros, você não pode ter medo de seguir em frente, sabe, correndo o risco de cometer um erro.

No entanto, o desafio que sempre apresento a todos nós em nossa empresa é que cometamos o erro apenas uma vez. E então vamos aprender com ele e sistematizar uma maneira de evitá-lo. E isso nos dá espaço para encontrarmos uma área diferente e talvez não cometamos o mesmo erro duas vezes. E, até agora, acho que não cometemos, o que é encorajador.

John McMullen 

Isso é encorajador. Eu cometo um erro pelo menos três ou quatro vezes antes de aprender com ele.

Joanna Schwartz

[Rindo].

John McMullen 

Então, você teve algum problema com a cadeia de suprimentos ou com questões trabalhistas? Você mencionou isso antes. Como você tem lidado com isso?

Joanna Schwartz

real em vez de um desafio real? Sabe, nos dias em que ficamos frustrados e estamos pagando pelo atraso, tivemos coisas como, por exemplo, no meio da COVID, tivemos o fechamento de uma casa que atrasou, acho que três semanas, porque faltava um parafuso específico nos ventiladores do pátio, e não podíamos colocá-lo porque não tínhamos o suficiente. E foi do tipo: "Oh meu Deus", mas não conseguíamos colocar o parafuso. Entende o que quero dizer?

Portanto, há coisas como essas, que são inevitáveis e insignificantes, e você percebe quantas peças fazem parte do quebra-cabeça do acabamento da casa, seja ela modular ou não. Mas eu me sinto melhor quando ficamos frustrados ao ouvir pessoas realmente experientes no setor de construção de casas, que estão no ramo há décadas e já construíram milhares e milhares de casas, e elas dizem que nunca viram um momento mais desafiador para o negócio de construção de casas. O que é um pouco contraintuitivo, porque se você é apenas um consumidor comum no mercado, você vê os preços subindo e é um momento incrível para estar nesse negócio. E, com certeza, é divertido quando você vê os preços chegando no contrato. Mas para chegar a esse ponto, é incrivelmente desafiador.

Portanto, a resposta é um grande sim, temos problemas com a cadeia de suprimentos e com a mão de obra, mas os gerenciamos agressivamente no dia a dia. Quero dizer, no local, nós nos concentramos em ser um empregador muito bom, tanto para nossos funcionários quanto para nossos contratados, pagamos muito bem, praticamos o que pregamos, sabe, criamos um ambiente de trabalho realmente agradável, seguro e agradável. E quando lidamos com as fábricas, a única coisa boa que posso dizer é que, como ainda somos muito pequenos, as fábricas têm um poder de compra maior do que o nosso. E nos beneficiamos com isso.

Portanto, na Costa Leste, nossa fábrica agora está fazendo compras antecipadas para nós, porque podemos prever muito bem o que precisamos para o resto do ano e além. Eles estão comprando antecipadamente muitos dos itens difíceis de garantir para nós e para nossas casas. Portanto, não é uma solução perfeita. Mas está ajudando muito e nos mantendo muito mais próximos do cronograma que queremos cumprir em termos de acabamento.

John McMullen 

Sim, muito bem. Então, o que vem a seguir? É claro que você mencionou que está fazendo um trabalho em Idaho... O que está por vir no resto do ano e depois?

Joanna Schwartz

Bem, estamos muito animados porque possuímos o terreno para o que será nosso primeiro projeto de construção para aluguel. Mencionei que essa é uma parte importante de nossa estratégia, mas ainda não construímos nenhum deles. Portanto, estamos realmente nos concentrando nesse setor do mercado para nos prepararmos. Estamos bastante entusiasmados com o pipeline que temos em termos de expansão desse lado do nosso negócio. Estamos muito animados com algumas das integrações verticais que estamos fazendo na Costa Leste. E queremos fazer muito, muito mais exatamente o que estamos fazendo. Porque finalmente sentimos que descobrimos como fazer isso.

John McMullen 

Você atingiu seu ponto alto!

Joanna Schwartz

Sim, eles chamam isso de volante, tentando fazer com que o tempo voe. Estamos trabalhando há quatro anos para colocar o volante em movimento e, finalmente, ele está em movimento. Então, isso é muito empolgante.

John McMullen 

Isso é emocionante. E eu só quero agradecê-lo por seu tempo. Hoje. Joanna, tudo isso é muito empolgante. Estou ansioso para acompanhar vocês. Agradeço muito por ter disponibilizado seu tempo para mim hoje.

Joanna Schwartz

Com certeza. Obrigado por agradecer a você e por tudo o que faz pelo setor. Nós lhe agradecemos.

John McMullen 

Meu nome é John McMullen. E este foi mais um episódio de Inside Modular, o podcast da construção modular comercial. Até a próxima vez.