Habitações de baixa renda podem abrir caminho para o setor modular
Jim McGeever, antigo e conhecido executivo de tecnologia da Oracle NetSuite por 21 anos, está voltando sua atenção para a construção como o novo CEO da Silver Creek Industries, fabricante de construções modulares no sul da Califórnia. Tendo morado e trabalhado na área da Baía de São Francisco, Jim está familiarizado com a crise de moradias econômicas que assola cidades grandes e pequenas em todo o mundo e foi inspirado a fazer a diferença usando a construção modular.
Atualmente diretor executivo da Silver Creek Industries, sediada na Califórnia, Jim McGeever passou quase duas décadas trabalhando na Oracle NetSuite. Depois de estar envolvido no setor de software por tanto tempo, você pode se perguntar por que McGeever se interessou pela construção. Mas, na verdade, os dois interesses eram opostos. "Meu pai trabalhava na construção civil e o primeiro emprego que tive foi na construção civil, com uma pá nas mãos, cavando alicerces em Birmingham, Inglaterra. A construção está em meu sangue", diz McGeever.
Sua experiência com a construção convencional continuou deste lado do Atlântico. Enquanto trabalhava com tecnologia na Bay Area, ele construiu sua primeira casa. "O empreiteiro geral acabou sendo muito ruim. Levou dois anos e meio para construir uma casa de 2.500 metros quadrados, e tudo o que poderia dar errado, deu errado", lembra McGeever. "Nos três primeiros meses do projeto, recebi uma carta da Receita Federal dizendo que o GC devia dinheiro e que, em vez de pagá-lo, eu precisava passar o cheque para eles. Foi uma experiência muito ruim como consumidor."
A Silver Creek tem um longo histórico de projetos modulares - especialmente escolas, incluindo esta pré-escola vencedora do Prêmio MBI de Distinção de 2021 na Califórnia -, mas McGeever acredita que o setor modular tem a oportunidade de se expandir rapidamente por meio de moradias econômicas.
Durante seus anos na área de tecnologia, McGeever começou a pesquisar métodos alternativos de construção e se deparou com a construção modular, que o intrigou. Cerca de 10 anos depois, "eu ainda tinha essa coceira relacionada à construção que precisava coçar, e então tentamos construir uma casa usando a construção modular". Ele diz que a experiência não foi perfeita e que houve muitos desafios, mas "foi noite e dia em comparação com minha experiência anterior, usando a construção convencional". A experiência foi tão positiva que ele "adquiriu o hábito de construir casas modulares e fazer experimentos com diferentes meios e métodos". Quando deixou o setor de tecnologia em 2019, McGeever sentiu que a construção modular "ainda estava faltando algumas peças cruciais para que ela realmente decolasse". Então, ele decidiu mergulhar de cabeça e tentar resolver alguns de seus problemas.
Aumento de escala
McGeever entrou na NetSuite como o 15º funcionário e, quando saiu, a empresa já tinha 8.000 funcionários. Ele diz que muitas lições aprendidas com o crescimento da empresa podem ser transferidas para outros setores. Uma lição é que, embora ser "supercriativo" possa funcionar bem em uma empresa iniciante, pode não ser o necessário quando a empresa amadurece e seu produto se torna mais complexo. "À medida que crescemos, a maior transição foi quando paramos de tentar ser as pessoas mais inteligentes da sala. Paramos de tentar reinventar a roda", diz McGeever. "A chave era como tornar um produto complexo fácil de ser consumido pelo cliente."
Ele acredita que o setor modular precisa responder à mesma pergunta: Como tornar a construção modular mais fácil de ser consumida por incorporadores e proprietários?
Depois que os proprietários e desenvolvedores experimentam a construção modular uma vez, eles "veem como ela funciona bem e ela tende a se transformar em um grande volume de projetos", diz McGeever. Quando a veem em ação, os proprietários ficam impressionados com a velocidade de conclusão da construção modular e com o tempo mais curto resultante para a obtenção de receita. "Ter mais seis meses de aluguel é muito mais importante do que a economia real de custos com a construção modular", explica McGeever. "Cerca de 30% da economia está nos custos fixos. O valor do tempo mais curto para a receita é de cerca de 70%."
Tornar mais fácil para os proprietários e desenvolvedores consumir seu gosto inicial é um desafio que o setor precisa enfrentar. McGeever explorará como fazer isso em sua apresentação sobre o World of Modular.
Escola de ensino fundamental McFadden, andar único
Escola primária fundamental John Muir, dois andares
Habitação de baixa renda como vanguarda
A habitação de baixa renda é um setor fundamental para a construção modular, acredita McGeever. Não apenas há uma grande demanda por elas nos Estados Unidos, mas "para construir em escala e com rapidez, você realmente não tem escolha a não ser usar métodos de produção de alto volume, para os quais a construção modular é ideal".
No entanto, para obter maior participação no mercado, o setor precisa de alguns avanços, incluindo melhor financiamento, melhores percepções e maior padronização.
Financiamento
McGeever está prestando atenção em como o setor financeiro está mudando e respondendo à construção modular. Alguns bancos estão começando a entender o modular, mas ainda há problemas válidos, diz ele. "Estamos perdendo oportunidades de ajudar a resolver alguns problemas sérios, apenas por causa dos mecanismos de financiamento. Ainda temos trabalho a fazer para resolver esse problema."
Com a construção convencional, "se um edifício estiver parcialmente concluído no local, você pode tocá-lo e senti-lo. Ele tem valor para o banco. Ele tem valor para o banco. Se algo der errado com a empreiteira, outra pessoa pode ser contratada para terminar o projeto". Em contrapartida, se um projeto modular der errado, é mais arriscado do ponto de vista do banco. É mais difícil para eles salvarem um projeto quando ele "envolve módulos semiacabados em uma fábrica que vai à falência".
Percepções
"O modular ainda é associado a salas de aula portáteis e casas móveis de baixa qualidade", diz McGeever. "A única maneira de superar percepções errôneas é com provas. Temos que continuar construindo exemplos de construção modular dos quais nos orgulhamos."
Ele quer construir edifícios que, ao olhar para eles, ninguém possa dizer que são modulares. Mesmo quando um edifício é para moradia de baixa renda ou para um abrigo de sem-teto, "quero que as pessoas pensem que é o edifício mais bonito em um raio de 10 quarteirões. Moradias de baixa renda que parecem um acampamento feito de caixas minúsculas não vão mudar a percepção do modular."
Escola comunitária de Camille Creek, dois andares
Padronização
O setor modular precisa adotar ainda mais a padronização - e o mercado de moradias de baixa renda é perfeito para isso. A maioria dos desenvolvedores de moradias para pessoas de baixa renda não está especialmente preocupada com o layout dos espaços individuais, diz McGeever. "Eles estão mais preocupados com o layout do edifício como um todo e com o exterior." Portanto, para obter maior padronização e, ao mesmo tempo, permitir alguma flexibilidade, "desenvolvemos o que chamamos de kit de ferramentas do arquiteto", explica McGeever. "Fornecemos aos arquitetos desenhos em CAD ou arquivos Revit dos componentes, e eles podem dispô-los como quiserem e incorporá-los ao edifício. E nós os orientamos sobre como podem tornar o exterior exclusivo."
Ele ilustra a utilidade da padronização para desenvolvedores e proprietários com banheiros em conformidade com a ADA. "Muitas moradias de baixa renda têm requisitos para deficientes que podem ser difíceis de atender. Temos um projeto de banheiro em conformidade com a ADA testado e aprovado nas inspeções, que podemos usar repetidamente", explica McGeever. Ele diz aos desenvolvedores que eles podem usar seu próprio projeto de banheiro, mas terão que assumir a responsabilidade de que ele seja aprovado nas inspeções. Os desenvolvedores percebem imediatamente os benefícios de manter um projeto padronizado. "A conversa tende a se encerrar rapidamente nesse ponto."
McGeever está otimista. "Se fizermos isso direito, quando as pessoas perceberem os benefícios da abordagem modular por meio do mercado de moradias de baixa renda, outros setores também estarão mais abertos à construção modular."
Sobre a autora: Zena Ryder é escritora freelancer, especializada em escrever sobre construção e para empresas de construção. Você pode encontrá-la em Zena, Freelance Writer ou no LinkedIn.
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