Construindo durante uma escassez de mão de obra: Um estudo de caso modular com a Best GEN Modular [transcrição do podcast]

John McMullen

Então, o que pode me dizer sobre esse projeto especificamente?

Michael Heitsman

Serão apartamentos a preço de mercado aqui em Rapid City. São 51 caixas modulares, 42 unidades de apartamentos que consistem em seis apartamentos estúdio, 16 apartamentos de um quarto e 20 apartamentos de dois quartos. Na verdade, ele foi projetado com base em nosso próprio conceito "plug and play", que desenvolvemos por não termos arquitetura interna e, com nossa experiência, realmente abordamos esse projeto para criar um conceito e um design que pudéssemos facilmente entrar em qualquer novo empreendimento e "plug and play" ou adaptar o projeto para atender às necessidades do executor do local específico, esse tipo de coisa. Portanto, temos um estúdio, uma unidade de um quarto, uma de dois quartos, uma de três quartos e até uma de quatro quartos, bem como uma entrada para o fitness e a circulação na área comum, tudo dentro dos mesmos parâmetros e grade. Assim, você pode literalmente tirar uma peça e colocar outra; você pode ter um apartamento de dois dormitórios sobre um de um dormitório e um estúdio ou vice-versa. Assim, não precisamos empilhar os mesmos tipos de unidades umas sobre as outras. Não precisamos fazer todas as coisas típicas que são estranhas com o modular, pois somos muito mais flexíveis com ele.

Abordamos o projeto como um conceito de equipe e fizemos com que os funcionários da fábrica pensassem sobre como a fábrica constrói e como eles estão fazendo as coisas para influenciar o projeto. Em seguida, chamamos nosso empreiteiro e nossos subcontratados para participarem desde o início do projeto e dizer: "Ok, vamos pensar nisso a partir de um objetivo final. Qual é a aparência do produto quando ele assenta? O que estamos fazendo na fábrica e o que fazemos no local? Isso realmente ajudou.

John McMullen 

Eu estava lendo sobre o projeto BG Flats e alguns dos outros projetos que vocês realizaram. O BG Flats é um conjunto habitacional, é mais um ambiente suburbano. E eu ia perguntar qual é a maior diferença entre o projeto BG Flats e talvez alguns de seus projetos anteriores que não estavam em áreas suburbanas?

Michael Heitsman

Acho que, na verdade, não há uma grande diferença, a não ser o fato de termos sido muito estratégicos em não nos acomodarmos, simplesmente porque sempre fizemos isso. Portanto, nossa grande preocupação em uma empresa é estar sempre melhorando e sempre se adaptando e sempre inovando, experimentando coisas e vendo se funciona. Então, com esse projeto, nós realmente adotamos o conceito de: "Ok, vamos ver o que podemos fazer em uma fábrica para realmente simplificar o local?" Quero dizer, fomos tão longe que examinamos todos os detalhes do acabamento externo do telhado, a membrana de acabamento do telhado, os parapeitos, todo esse tipo de coisa para ver. Certo, o que mais podemos fazer na fábrica para economizar tempo na obra? Assim, quando você entra em um maior desenvolvimento de regras, é mais difícil levar os submarinistas para o local. Portanto, se pudermos fazer mais na fábrica do que fazemos agora, será muito mais fácil fazer a parte rural e os locais de difícil acesso.

John McMullen

Entendi. E por falar em ambientes rurais, isso é um pouco secundário, eu estava assistindo ao vídeo no seu site que mostrava o ambiente do Holiday Inn e sete dias, que é um vídeo muito bom de assistir. Mas percebi que estava ventando muito no vídeo de lapso de tempo que você criou. Então, só para minha curiosidade, como você leva em conta o vento quando está montando mods com um guindaste?

Michael Heitsman

É preciso ter certeza de que se tem um bom grupo. Esse projeto foi montado pela Hayes Modular, que é outra equipe muito boa. É necessário um bom operador de guindaste, uma boa equipe e uma boa comunicação. Portanto, não fomos nós que definimos isso. Fomos os arquitetos e a fábrica modular desse projeto, mas foi um desenvolvedor diferente, um GC diferente e um proprietário de texturização sob o GC do desenvolvedor com quem trabalhamos no passado. Esse é o segundo projeto modular deles. E eles estão ficando realmente bons nisso do ponto de vista deles mesmos, fazendo o trabalho no local e o desenvolvimento do projeto. Certo, mas eles trouxeram o Hades modular e o montaram, e acho que tiveram que tirar um dia de folga porque estava ventando muito. Mas, fora isso, eles foram capazes de fazer isso, de fazer isso funcionar.

John McMullen 

Muito bom. Eu estava apenas curioso. Então, voltando aos apartamentos BG: Fale-me sobre a história desse projeto. Como ele surgiu e como foi o processo de design e o processo de construção desse projeto?

Michael Heitsman

O projeto começou, Brandon tem se dedicado ao desenvolvimento imobiliário, como eu disse, há mais de 25 anos. Portanto, ele tem algumas propriedades aqui e várias propriedades aqui em Rapid, tanto de terrenos quanto de construções ecológicas. E começamos a ter uma lacuna em nossa linha na fábrica. Decidimos, então, seguir em frente e fazer nosso próprio complexo de apartamentos. Para ajudar a preencher essa lacuna, foi por isso que decidimos seguir em frente. Por isso, de certa forma, forçamos o projeto. Mas o que foi ótimo foi que, por termos o projeto e a construção e tudo o mais internamente, pudemos realmente conversar sobre o assunto e concluir o projeto mais rapidamente, resolver nossos problemas com antecedência, muitas questões que sempre surgem e, novamente, por termos instruções de projeto internamente, quando as coisas surgiram, pudemos resolvê-las muito mais rapidamente. Na verdade, um exemplo que temos, como você sabe, é que o setor está enfrentando dificuldades com mão de obra, material de trabalho, tudo.

Começamos com um projeto de fachada no projeto, mas não conseguimos encontrar um instalador eficaz que não estivesse meses atrasado ou que tentasse nos cobrar uma tonelada para fazer isso. Então, decidimos: "Ok, vamos voltar à prancheta de desenho". Então, literalmente nos sentamos, pois temos tudo em casa, e fizemos um esboço em um papel quadriculado, projetamos e utilizamos o revestimento LP e criamos um novo tipo de visual contemporâneo, que ainda tem uma boa aparência, é agradável e segue o visual que estávamos buscando. E conseguimos fazer isso em algumas horas, ajustando os preços e nos colocando a par da situação, sem perder tempo, o que, na verdade, economiza tempo de programação e utiliza um produto que sabíamos que poderíamos obter a um preço que cabia em nosso orçamento.

John McMullen 

Então, agora que os módulos estão sendo empilhados, há um cronograma para a conclusão do projeto?

Michael Heitsman 

Sim, acho que eles esperam abrir em agosto e esgotar em agosto.

John McMullen 

Muito bem. Muito bom. Você mencionou alguns dos desafios que teve durante o processo de design. Está prevendo algum outro desafio para concluir o projeto ou tudo parece tranquilo para você?

Michael Heitsman 

Bem, eu não diria que foi tranquilo. Ainda estamos enfrentando problemas e atrasos todos os dias, até mesmo para conseguir madeira no local para fazer alguns dos componentes laterais mínimos. Até mesmo encontrar trabalho tem sido uma luta, pois estamos tentando contratar pessoal há muito tempo para executar as diferentes partes da nossa construção. Portanto, com a quantidade de trabalho que fizemos na fábrica, e como ela é amigável em termos de módulos e de canteiro de obras, agora que ela está pronta, contanto que os funcionários que contratamos não saiam, acho que ficaremos bem.

John McMullen

Portanto, é um bom momento para prosseguir; acho que você está falando de desafios. E esse tem sido um tema recorrente nessa conversa sobre a escassez de mão de obra. O setor de construção como um todo tem sido desafiado pela escassez de mão de obra nos últimos anos. Qual é a sua opinião sobre isso? Como a Best GEN foi impactada diretamente por isso? O que você acha que acontecerá daqui para frente?

Michael Heitsman 

Bem, acho que a única dificuldade que a Best GEN tem, devido à nossa localização razoável no país, é aqui no Centro-Oeste. Não temos os mesmos custos de construção que temos na Califórnia. Assim, lá, quando se paga mais de US$ 300 por metro quadrado para construir um hotel, é possível cobrar mais pelas caixas, enquanto muitos de nossos clientes aqui no Colorado, Minnesota, Dakota do Sul e Nebraska podem construir um hotel mais barato. Portanto, esse é um aspecto que estamos enfrentando. E a mão de obra em si, encontrar pessoas para trabalhar, como você disse, já faz dois ou três anos que há escassez de mão de obra. E vemos isso o tempo todo. Em nossa empresa, tivemos de oferecer e quisemos oferecer todos os benefícios e ir além com incentivos extras para atrair as pessoas. Pagamos um bom salário. Temos bônus de admissão, temos todas essas outras coisas que tivemos de fazer e incorporar para atrair as pessoas. Temos sido bons quando finalmente conseguimos talentos, mantendo-os e fazendo o que for preciso para mantê-los.

John McMullen 

Vocês acham que a escassez de mão de obra os afetou? Vocês estão sediados em Dakota do Sul. A escassez de mão de obra afetou vocês em sua área do país de forma diferente de outras partes do país, como vocês perceberam?

Michael Heitsman 

Eu digo que é quase a mesma coisa. Para mim, não notei nada diferente do que quando conversei com outros desenvolvedores e outras fábricas e VCs por aí. Do Arizona à Califórnia, todos estão lutando contra isso. Portanto, não acho que seja melhor ou pior por aqui. É apenas algo que todos precisam tentar resolver e descobrir como superar.

John McMullen

Portanto, talvez não seja algo que possamos resolver aqui e agora, mas - em sua opinião, apenas com base em sua experiência no setor - como podemos, como setor, lidar com essa escassez geral?

Michael Heitsman

Algumas coisas que começamos a fazer aqui na empresa é atacar o problema logo no início, eu entro no ensino médio e converso com os jovens e tento fazer coisas que nos permitam encontrar bons talentos e, na verdade, pagar para que eles frequentem a escola técnica ou as faculdades técnicas e encontrar alguns bons talentos e dizer: "Ei, agora todos nós pagaremos pela sua escola. Se você se comprometer a ficar conosco por cinco anos, ou algum tempo depois, acho que, para resolver o problema, as empresas terão de inovar dessa forma. Acho que, para mim, fui pressionado durante minha infância a ir para a faculdade, a obter um diploma de quatro anos. E não acredito que seja esse o caso, acho que há vários outros caminhos para se chegar ao sucesso sem ter de fazer um curso de quatro anos. Portanto, se você tem uma habilidade ou é apaixonado por algo que adora fazer, então vá em frente e faça isso. Ou, se há algo em que você é bom, vá em frente.

John McMullen

Certo. Sei que vários outros membros da MBI iniciaram iniciativas semelhantes em suas faculdades locais, faculdades comunitárias, escolas de ensino médio e escolas técnicas. Então, isso é ótimo. Fico muito feliz em saber que vocês estão fazendo isso. Acho que é o caminho certo a seguir.

Mudando de marcha mais uma vez, do ponto de vista do desenvolvimento, que conselho você pode dar às empresas modulares mais novas ou àquelas que estão explorando a construção modular?

Michael Heitsman

Se quiser entrar na construção modular, basta encontrar uma boa equipe para trabalhar. Existem empreiteiras excelentes que sabem o que estão fazendo. Há ótimos arquitetos que sabem o que estão fazendo. E, você sabe, realmente investigar e se aprofundar nisso. E os arquitetos podem projetar, você sabe, seja uma construção no local ou modular. Portanto, se você encontrar um bom arquiteto com quem possa trabalhar, poderá seguir qualquer um dos caminhos com ele. Uma coisa que fazemos, que começamos a fazer desde o início, do ponto de vista do design, é pegar um projeto e, se tivermos um contrato com você para o design, faremos um pacote de módulos para avaliar se faz sentido usar modular. E se o proprietário voltasse e decidisse, depois disso, que não queria usar o monitor, então faríamos a transição de toda a nossa equipe para a construção no local, sem nenhum custo adicional. Portanto, se eles quiserem permanecer modulares, continuaremos a fazê-lo, mas acho que o problema é que muitos desenvolvedores entram no projeto e simplesmente projetam nosso edifício padrão que não é modular, que pode ser construído modularmente, mas não é eficiente, modular. E então eles pedem a um arquiteto para desenhar algo. Em seguida, eles conversam com uma fábrica modular e dizem: "Ei, vocês podem construir isso? Bem, a maioria dos patrocinadores será capaz de descobrir como construir. Só que nem sempre isso faz sentido. Nesse ponto, faz sentido optar pela modularidade? Se for bem feito, com a equipe certa e pensado desde o início, o modular pode... tem muitas vantagens. Acho que as pessoas também se prendem ao fato de que eu tenho que fazer uma construção de blocos de Lego em que tudo seja idêntico e empilhado um sobre o outro. E é apenas um retângulo quadrado. E isso não é base.

Mencionei o aspecto inovador do que fazemos. E realmente ultrapassamos os limites desse aspecto, desde o projeto até a fábrica e a construção, e projetamos alguns espaços de dois andares com andares claros. Projetamos um banco, projetamos uma cooperativa de crédito que tem um saguão de dois andares com uma caixa que se abre para uma caixa em cima dela. Você pode projetar coisas que são bastante comuns em cantilever. Nós patenteamos, acho que temos cinco patentes diferentes sobre algumas coisas exclusivas que criamos, podemos estender cerca de 30 a 40 pés dentro de nossa caixa para estender sobre piscinas, para que você não tenha o aço adicional para o componente do local. Assim, você pode economizar muito dinheiro. Mas isso também lhe dá a flexibilidade de ter espaços abertos embaixo dela sem todas as colunas ou caixas abertas próximas umas das outras sem todas as colunas dentro dela. Portanto, há muita flexibilidade nisso. Se você souber o que está fazendo e puder pensar sobre o assunto. Portanto, logo no início, eu diria para encontrar um arquiteto, um CG, uma fábrica e simplesmente criar essa parceria e manter uma boa comunicação aberta.

John McMullen

Excelente conselho. Muito obrigado. Como será o resto do ano para a Best GEN? Eu sei que você tem seus BG Flats sendo lançados agora, mas além disso, o que há no horizonte?

Michael Heitsman

No horizonte, estamos nos preparando para fazer algumas casas geminadas. Em seguida, estamos fazendo a transição para um projeto de moradia para idosos e, provavelmente, não para um projeto multifamiliar. Portanto, estamos bastante ocupados. Aqui estamos. E essa é a nossa fábrica em Watertown. Na verdade, estamos nos preparando para abrir uma fábrica no sudoeste. Não posso entrar muito em detalhes sobre isso, mas já visitamos alguns prédios diferentes. E acho que nosso CEO está indo para lá em uma ou duas semanas para visitar outra. Mas temos vários projetos na Costa Oeste que estamos pensando em construir em nossas novas instalações, que estamos nos preparando para abrir

John McMullen

Muito legal. Eu realmente aprecio seu tempo hoje. Meus parabéns novamente pelo projeto BG Flats. Ele está fantástico. Espero que você não tenha mais problemas antes da inauguração em agosto. Meu nome é John McMullen e este foi mais um episódio do Inside Modular, o podcast da construção modular comercial. Até a próxima vez.