Criação de um contrato padrão pioneiro no setor para Modular/Prefabrication com ConsensusDocs [transcrição do podcast]

Sejam todos bem-vindos. Meu nome é John McMullen e sou o diretor de marketing da MBI. Hoje estou conversando com Brian Perlberg, Diretor Executivo e Conselheiro Sênior da ConsensusDocs. Brian está aqui para falar sobre o novo contrato que a ConsensusDocs criou para projetos modulares, como ele foi desenvolvido e todos os benefícios que ele pode oferecer às partes interessadas em projetos modulares. Brian, obrigado por estar aqui.

Brian Perlberg

John, obrigado por me receber. Fico muito agradecido.

John McMullen

O prazer é meu. Para aqueles que não estão familiarizados com a ConsensusDocs, quem são vocês? O que vocês fazem? Como vocês começaram?

Brian Perlberg

Bem, a ConsensusDocs existe desde setembro de 2007 e publicamos documentos de contrato de construção padrão e de práticas recomendadas. Caso não esteja familiarizado, os documentos de contrato, os documentos padrão que as associações identificam, redigem e publicam, desempenham um papel realmente importante na definição das regras, o manual para o setor de construção de projetos. Os documentos padrão existem há mais de 100 anos e são quase como uma legislação privada, pois não existe uma abordagem única para todos. Mais uma vez, o que está nos contratos geralmente representa funções, responsabilidades e o que se espera das regras básicas gerais em um projeto, o que fazer e o que não fazer com frequência. Uma das coisas que gosto de dizer é que não se pode falar em empreiteiro geral sem falar em contrato. Não se pode falar em subcontratado sem falar em contrato. Os contratos são importantes. Os estudos comprovam isso. E estamos muito satisfeitos por estarmos todos empenhados em mudar e melhorar o setor e em estabelecer uma base contratual melhor sobre como construir, tanto do ponto de vista jurídico quanto das práticas recomendadas.

John McMullen

Então, qual é o escopo de seus serviços? Que tipos de contratos você oferece? Quantos você oferece?

Brian Perlberg

Sim, e devo mencionar que o ConsensusDocs é o Docs in the docs, que tem um duplo significado. Significa projetistas, proprietários, empreiteiros e subempreiteiros. O objetivo é que estamos tentando reunir todo o setor para descobrir uma maneira melhor de construir. Uma das maneiras de fazermos isso é publicar, por assim dizer, apenas documentos contratuais padrão, que são muitos. Mais uma vez, eles desempenham um papel muito importante. Abordamos todos os principais métodos de entrega de projetos. Com isso, quero dizer o método tradicional de projetar, licitar, construir, com o qual você provavelmente está mais familiarizado, que ainda é a forma mais predominante de projetar e contratar. Também abordamos o design build, que é uma forma bastante substancial de entregar projetos, cm risco, bem como cm agência, além de termos sido os primeiros a lançar um documento padrão de entrega de projeto integrado. Além disso, temos muitos outros acordos, como subcontratos, que dão suporte a esses principais métodos de entrega de projetos, bem como questões emergentes específicas, como a modelagem de informações de construção. Falaremos sobre isso mais tarde, mas como a primeira a publicar um documento de contrato de construção de pré-fabricação. Portanto, a resposta é que eu a comparo ao setor comercial. Já faz um tempinho. Talvez eu esteja namorando, mas lembra daquele do molho de espaguete Prego? Se você precisar de um documento de contrato, ele está em nosso catálogo de contratos. Assim como o molho de espaguete, ele tinha todos os ingredientes principais necessários para uma ótima refeição.

John McMullen

Então, fale-me sobre a coalizão que vocês formaram. Você fez alusão a ela anteriormente. A MBI é membro, tenho orgulho de ser, mas por que é tão importante trazer todas essas vozes para a mesa?

Brian Perlberg

Bem, isso remonta à história de como um documento de contrato padrão. Historicamente, uma associação redige um documento contratual e o publica. Um documento padrão provavelmente será mais justo do que algo escrito sob medida, ou um manuscrito, um documento único, ou talvez até mesmo um órgão público que o esteja escrevendo para si mesmo. Esses documentos, às vezes, são o que chamo de contratos Frankenstein, no sentido de que são costurados a partir de partes de cadáveres de todos os projetos fracassados. Geralmente, eles têm um perfil de alocação de risco que transfere todo o risco de uma parte para outra. Isso não é bom e é uma das razões pelas quais nosso setor tem dificuldades com a eficiência, pois a alocação adequada de riscos significa que a parte que está em melhor posição para gerenciar e mitigar riscos deve receber esse risco. Globalmente, você pode adotar uma abordagem IPD e tentar gerenciar o risco de forma holística no nível do projeto, e todos gerenciam e atenuam esse risco. O problema é o seguinte: se uma associação redige um documento contratual, para quem você acha que as pessoas vão pensar que ele é tendencioso? Se o Instituto Americano de Arquitetos (AIA) redigir um documento contratual, você acha que isso será vantajoso para o proprietário? Você acha que isso será vantajoso para o contrato? Não, você vai achar que vai favorecer os membros do AIA, cuja missão é promover os interesses de sua sociedade profissional. Tudo isso é muito bom, mas o problema é que os documentos contratuais padrão estabelecem as regras básicas. Funciona muito melhor quando há previsibilidade em seus termos de um contrato para outro, em vez de as pessoas pegarem um documento de contrato padrão de 40 páginas e dizerem: isso não me beneficia, vou excluir quase todas as palavras desse contrato. Vou fazer com que ele seja tendencioso para mim. Então, você estará brincando de "jogo e navio", tentando descobrir, "pega, contrato, pega", como você vai ficar com a parte mais curta do contrato.

Então surgiu a ConsensusDocs. O conceito era: "Tudo bem, nós entendemos. Se o documento for redigido por uma associação, mesmo que seja justo, as pessoas o perceberão como tendencioso em relação àquele grupo. Portanto, vamos nos livrar desse problema do nó górdio por meio de um viés, e vamos dar a todos um lugar igual na mesa de redação. Então, convidamos todo mundo. Proprietários, empreiteiros, subempreiteiros, profissionais de projeto. Admito que, inicialmente, os profissionais de projeto, por terem uma função externa no controle dos termos e condições e de sua autoridade profissional no processo, relutaram em participar. Foi preciso muito esforço para colocar sua perspectiva na mesa e torná-la adequadamente representativa, o que acho que conseguimos. A questão é que todos têm a mesma participação na mesa de redação. O produto final é voltado para a obtenção de um documento contratual melhor, que alguém no nível do projeto pode pegar do nível nacional, retirá-lo da prateleira e praticamente colocar as informações específicas do projeto e sentir que equilibrou o risco de uma forma projetada para fazer uma coisa, obter melhores resultados do projeto. Fazemos isso de uma forma realmente inovadora, em que colocamos todos nessa mentalidade e conseguimos assumir um papel de liderança na abordagem de questões emergentes que estão impactando nosso setor para melhor. Não consigo pensar em um exemplo melhor do que o documento de contrato de pré-fabricação, mas fizemos isso em muitas áreas.

John McMullen

Bem, essa é uma excelente introdução à minha próxima pergunta. Muito obrigado. Então, sobre o contrato pré-fabricado, a MBI trabalhou com a ConsensusDocs por dois anos, ajudando a criar esse novo contrato. Gostaria de saber se você poderia me falar sobre esse processo de desenvolvimento.

Brian Perlberg

Claro. A conversa começou porque um membro da AGC, que é um participante muito ativo da coalizão ConsensusDocs, Sue Cloans, que estava com Gil Bane, era a presidente de um grupo de trabalho. Acredito que era para o grupo de pré-fabricação ou modular fora do local de trabalho sobre o aprimoramento do setor, e estou errando o nome. Tom Hardiman fazia parte desse grupo e, na verdade, era o vice-presidente quando Sue era a presidente e, mais tarde, tornou-se a presidente. Ela me pediu para falar sobre documentos contratuais, pois sou uma espécie de pessoa de referência para documentos contratuais no setor de construção. Iniciamos uma conversa sobre a importância disso. Essa é uma maneira de melhorar o setor. Uma das vantagens competitivas da ConsensusDocs é o fato de sermos ouvintes ativos. Não estamos fazendo isso há 100 anos. Temos um bom histórico, mas estamos abertos a novas ideias e queremos fazer coisas novas.

Tom e eu começamos a conversar e acho que depois de sermos apresentados por esse grupo externo, acho que foi uma melhoria de processo para o setor que também incluiu a Nibs. Acho que talvez a Nibs estivesse trabalhando na equipe. Acho que houve uma reunião com a MBI e, basicamente, criamos esse conceito de "vamos abordar a construção pré-fabricada". Levamos essa ideia para o ConsensusDocs Drafting Council, e há representantes de 40 grupos. A MBI se tornou o 41º grupo, então agora posso dizer que são mais de 40 organizações. O conceito foi aprovado com entusiasmo. Em seguida, trabalhamos com pessoas da MBI, da Nibs e da coalizão ConsensusDocs. Na verdade, eu diria que esse foi um dos casos em que a ABC, em particular, foi excelente em conseguir voluntários para nós. Enviamos esse convite aberto a muitas pessoas com conhecimento, não apenas em documentos contratuais, mas com conhecimento em construção modular e pré-fabricada e em diferentes aspectos dessa área. Tínhamos advogados e pessoas que conheciam muito bem o setor, e os reunimos. Primeiro, conversamos sobre conceitos e filosofia. Falamos muito sobre o que estamos vendo no setor que são lacunas? Quais são os problemas, geralmente, quando tentamos redigir um documento que seja o primeiro do setor? Há uma escassez de exemplos e os exemplos que recebemos geralmente não são exemplos que queremos imitar. Geralmente, são histórias de terror em que as pessoas falam sobre como não consigo acreditar que trabalhei nesse projeto. Foi com isso que tivemos de lidar e não era a opção certa. Portanto, leva algum tempo para descobrir e posso entrar em um pouco mais de detalhes sobre nosso processo, mas deixe-me fazer uma pausa para ter certeza de que estou respondendo à sua pergunta.

John McMullen

Não, você respondeu. Foi uma ótima resposta. Muito obrigado.

Brian Perlberg

Claro, então começamos o processo e levamos cerca de dois anos para redigir um documento contratual. Aposto que os ouvintes devem estar pensando: "Nossa, isso é muito tempo para redigir um contrato". De fato, temos um processo bastante exaustivo, pois começamos com uma grande quantidade de informações e depois as reduzimos. Como mencionei antes, há uma espécie de abordagem filosófica e depois vamos ao que interessa. Tivemos um elenco de estrelas, um grupo de foco muito elogioso que realmente tinha a mentalidade de como podemos descobrir isso para melhorar o setor? Foi muito interessante. Essa questão foi particularmente interessante por causa de alguns precedentes legais de lidar com produtos manufaturados versus direito comum. Isso é regido pelo UCC, ou Código Comercial Uniforme, e há toda uma série de questões de direito comum que regem mais tipicamente os contratos de construção e o projeto e a construção de algo que é único. Portanto, passamos muito tempo pensando: o que queremos? Como queremos lidar com isso? É mais um processo de fabricação? É mais como uma construção e uma subcontratação? Por isso demorou um pouco. Em seguida, começamos a trabalhar com a linguagem do modelo.

Foi muito interessante, porque era a filosofia e depois a linguagem. Tínhamos muitos pontos de inflexão a fazer porque a pré-fabricação apresenta algumas questões novas. O maior deles é o UCC versus a lei comum e como isso se aplica a coisas como pré-pagamento ou pagamento das mercadorias antes de serem fabricadas e questões de garantia. É fascinante e leva algum tempo, mas os dois anos valeram muito a pena, porque depois de alguns ajustes e inícios e de entrar não em buracos de coelho, mas talvez entrar em um buraco e depois tentar verificar se esse é o caminho certo a seguir. E não ter certeza de si mesmo, porque esse é o primeiro documento do setor e não há muitos exemplos por aí. Conseguimos obter um bom feedback de pessoas que têm a perspectiva do empreiteiro geral, a perspectiva do pré-fabricante, que é mais como um fabricante, distribuidores e coisas do gênero, além de usuários finais e advogados. Foi realmente um bom processo. Depois, há o processo ConsensusDocs; não vamos simplesmente publicar um documento. Temos o grupo de trabalho e, em seguida, ele passa pelo Conselho do ConsensusDocs, que garante que os termos e condições sejam consistentes com nossos outros documentos. Lá, podemos ter questões específicas que são tratadas de forma diferente para uma questão específica, mas também queremos ser consistentes. Portanto, é um ato de equilíbrio. A lista do Council of ConsensusDocs também analisa isso separadamente do grupo de trabalho. Depois, temos que publicar e editar os documentos, colocá-los em nosso sistema e garantir que todos esses tipos de coisas de valor agregado que fazemos para garantir que os documentos funcionem em nosso sistema. Eles são renumerados automaticamente se você fizer revisões e onde estão os espaços em branco, onde você tem informações específicas do projeto. Depois, até publicamos um guia que é uma forma de tentar pensar em algumas das questões de alocação de risco que podem variar de um projeto para outro. Vejam só, conseguimos passar por tudo isso. Conseguimos as aprovações, a logística de publicação do documento e o esforço de marketing de lançamento. Estamos muito felizes com o fato de que o processo de dois anos foi bem-sucedido e resultou em um documento realmente bom. O documento é o ConsensusDocs 753, o contrato padrão entre o construtor e o pré-fabricante. Esse é o nosso documento padrão para pré-fabricação.

John McMullen

Bem, isso é fantástico. Sei que houve muito trabalho para isso. Sei que Tom está orgulhoso do trabalho que fez, que a MBI fez. Gostaria de saber se você poderia me ajudar para que todos entendam: se eu for um membro da MBI, um fabricante ou um profissional de design... como esse novo contrato me beneficia?

Brian Perlberg

Bem, a primeira coisa é que ele ajuda a colocar a pré-fabricação e a construção modular no mapa. Eu disse anteriormente que não se pode dizer a palavra empreiteiro geral sem a palavra contrato. Algumas pessoas dizem: como podemos nos identificar? Oh, é tão único. Todo mundo que faz pré-fabricação o faz de forma diferente, e isso é verdade, mas há alguns pontos em comum. Há o fato de que você não quer começar do zero, como na pré-fabricação, você quer ter alguma padronização e quer poder construir a partir dela. Você quer ser capaz de desenvolvê-lo a partir de um modelo de contrato padrão. Portanto, identificamos a maneira mais comum pela qual achamos que a construção modular e pré-fabricada externa será projetada, adquirida e contratada em um projeto. Se não usarmos o modelo de subcontratação, ela será adquirida por meio do empreiteiro geral. Podemos falar um pouco sobre alguns de nossos planos futuros de fazer outras variações que talvez sejam tipos menos comuns, mas ainda assim amplamente aceitos de aquisição de pré-fabricados.

A primeira regra é que colocar um documento padrão nele é algo que é um padrão do setor para o qual todos podem apontar e pensar. É algo a que você pode reagir e identificar, ok, este é o exemplo de como o ConsensusDocs descreve o processo contratualmente, e até mesmo além do processo de pré-fabricação. Agora, é um ponto de referência em materiais educativos para o setor, os advogados podem usá-lo em pontos de referência e, então, isso se torna um pouco conhecido. Bem, isso deve ser importante se estiver em um contrato de construção padrão também. Talvez eu deva dar uma olhada nisso. A ConsensusDocs está dizendo que há muitas vantagens em usar a contratação para pré-fabricação. Já que eles estão dizendo isso, talvez eu deva analisar isso para o meu próximo projeto.

Outra coisa que beneficia a MBI é o reconhecimento de que eles têm voz igual na mesa. Eles se tornaram um membro da coalizão ConsensusDocs. Todos os membros da MBI recebem um desconto de 20% na compra dos contratos para uso em projetos. Depois, há os comentários do guia para os quais a MBI contribuiu. Eles fazem parte das diretrizes oficiais sobre como pensar em algumas dessas questões de alocação de risco em um nível específico de projeto. Então, o futuro está aberto. Quero dizer, esse não é um ponto final. Trata-se de um destino em uma jornada mais longa de abordagem da pré-fabricação na construção.

John McMullen

Portanto, esse contrato ainda é muito novo. Você já recebeu algum feedback de alguém que o utilizou?

Brian Perlberg

Recebemos um excelente feedback. Devo mencionar algumas das pessoas que estavam envolvidas. O presidente do grupo é um grande amigo meu que é muito ativo na ConsensusDocs e seu nome é Ron Ciotti. Ele tinha muitos clientes que lhe pediram para, antes de o documento padrão ser redigido, ajudá-los a resolver seus problemas contratuais. O cliente era o pré-fabricante ou alguém que era proprietário ou empreiteiro geral que queria usar a pré-fabricação. Ele teria que trabalhar com eles desde o início e pegou esse conhecimento. Pegamos o subcontrato de formulário longo ConsensusDocs 750 como base para pensar e fazer modificações em algo para pré-fabricação. Ron foi fundamental, a MBI foi fundamental e a Nibs foi fundamental. Ron tem sido muito ativo nessa área e tenho recebido ótimos comentários sobre isso, mas na verdade ele tem feito muitas apresentações presenciais e virtuais por meio da MBI e de outros grupos, e esse documento tem sido bastante divulgado.

Uma delas é a necessidade de abordar essa questão contratualmente, porque muitas vezes as questões legais se tornam um motivo para não fazer algo. As pessoas estarão interessadas em usar, por exemplo, a pré-fabricação. Se não tiverem uma resposta, os advogados geralmente ficam na posição de dizer: "Bem, essa é uma ótima ideia, mas acho que precisamos frear isso porque não temos uma resposta para essa pergunta". Portanto, agora que temos um documento padrão, ele foi muito bem recebido. Ele foi muito bem recebido, tanto pelo fato de ser o primeiro documento padrão quanto pela forma como abordamos algumas dessas questões que não haviam sido abordadas antes. Recebemos um excelente feedback de que ele foi muito bem recebido, principalmente na área de modulares e pré-fabricados, obviamente.

John McMullen

Então, o que vem a seguir para o ConsensusDocs? Há outros projetos modulares amigáveis em andamento? Você disse que esse é um ponto de partida para vocês. Você tem algum tipo de roteiro à frente?

Brian Perlberg

Portanto, temos mais de 110 documentos contratuais padrão e, por mais importante que seja a pré-fabricação, no momento estamos no meio de algo muito importante para nós. A cada cinco anos, aproximadamente, atualizamos nossos termos e condições padrão que estão incorporados na maioria de nossos contratos. Para aqueles que estão familiarizados com o mundo dos documentos contratuais, o AIA 201 é atualizado uma vez a cada 10 anos e é um documento separado. Esses são seus termos e condições. Nós integramos nossos termos, condições e contratos em um único documento. Portanto, estamos no processo, que afeta muitos de nossos contratos, de analisar nossos termos e condições e refletir sobre eles. Muito bem, nos últimos cinco anos, houve alguma mudança no setor? Recebemos algum feedback? Há alguma jurisprudência nova? Existe alguma nova legislação que nos obrigue a revisar nossos documentos para garantir que eles reflitam as melhores práticas, não apenas na construção atual, mas no futuro próximo?

Portanto, estamos passando por esse processo e isso terá impactos em todos os nossos contratos. Um exemplo seria: qual é a linguagem que você usa para tratar de danos consequenciais e danos liquidados? Essa é uma das questões que exploraremos se queremos fazer alguns refinamentos pontuais na linguagem que temos em nossos termos e condições. Deixe-me colocar um ponto final e dizer que, sim, temos outros planos. Em paralelo a esse processo, estamos criando diferentes versões do adendo de construção pré-fabricada 753. Faríamos com que aqueles que tivessem números diferentes fossem documentos diferentes. Mas eles refletiriam maneiras diferentes do processo geral de modular fora do local e de armazenar os materiais fora do local. Mas em um local específico no mesmo local do local de pré-fabricação. Há diferentes modelos e cenários que levantam outros aspectos legais. Em um cenário, poderia haver mais integração entre a instalação de pré-fabricação e o projeto. Pode haver abordagens menos integradas, em que você tem vários locais que armazenam os materiais, algumas dessas questões mudam os requisitos legais que você deseja abordar ou precisa abordar em seus contratos. Por isso, estávamos pensando em criar diferentes versões e abordar diferentes cenários para pré-fabricantes e compradores de pré-fabricação. Em seus contratos, isso significaria criar um grupo de trabalho semelhante ao elenco de estrelas que tínhamos e, em seguida, passar novamente pelo processo do ConsensusDocs. Mas, desta vez, começaríamos a partir do 753. E apenas faríamos modificações nele, com base no feedback do setor e no uso. E com base nesses diferentes cenários que publicaríamos, em vez de apenas um documento contratual que abordasse a pré-fabricação, provavelmente teríamos um total de quatro versões diferentes.

John McMullen

Tenho certeza de que elas serão bem recebidas e que Tom ficaria animado em voltar a falar com todos que trabalharam no 753. Mais uma vez, sei que ele estava orgulhoso disso e animado com o fato de finalmente ter sido lançado. Muito obrigado pelo seu tempo hoje, Brian. Os contratos do 753 parecem ser um ótimo acréscimo ao portfólio da ConsensusDocs. Eu realmente agradeço seu tempo hoje.

Brian Perlberg

Muito obrigado por me receber. Se eu puder ajudar, fique à vontade para entrar em contato comigo pelo e-mail Bpearlburg@consensusdocs.org. Temos muitos recursos gratuitos em nosso site. Na verdade, você pode obter uma cópia de amostra gratuita do 753 registrando-se em nosso site e solicitando uma amostra. Se precisar de ajuda, também temos um número 800. Acho que essa é uma ótima oportunidade para os membros da MBI terem um recurso adicional e espero que seja uma referência em seus materiais de convenção e sessões de treinamento nos próximos anos.

John McMullen

Antes de prosseguirmos, gostaria de lembrar aos nossos ouvintes que os membros da MBI têm direito a um desconto de 20%, conforme mencionado anteriormente por Brian. Basta entrar em contato conosco aqui na MBI para obter detalhes. Brian, mais uma vez, obrigado.

Brian Perlberg

Obrigado, John. Tenha um ótimo dia.

John McMullen

Você também. Meu nome é John McMullen e este foi mais um episódio de Inside Modular: O Podcast da Construção Modular Comercial. Até a próxima vez.