Maximizando o projeto e a construção modular para criar moradias acessíveis
Sobre o autor: Nick Gomez, da Lowney Architecture, tem mais de 15 anos de experiência em projetos modulares e de moradias multifamiliares para clientes sem fins lucrativos e com fins lucrativos. Como Diretor do Estúdio Multifamiliar da empresa sediada em Oakland, Califórnia, Nick gerenciou projetos premiados desde o desenvolvimento do projeto até a administração da construção.
O projeto e a construção modular volumétrica podem economizar tempo e dinheiro e criar moradias acessíveis e saudáveis. No entanto, há muitas maneiras pelas quais esse método de entrega pode dar errado. Ao partir do pressuposto de que todo projeto de construção é modular e depois procurar eliminá-lo, um projeto empregará o melhor método de entrega para suas circunstâncias. A Lowney Architects concluiu seu primeiro projeto multifamiliar modular em São Francisco em 2013 e, desde então, já trabalhou em mais de 60 projetos multifamiliares e hoteleiros, totalizando mais de 5.300 unidades/chaves. Os clientes incluem as próprias fábricas, desenvolvedores de taxa de mercado e desenvolvedores financiados pelo LITC que patrocinam projetos de moradias acessíveis e de apoio. Os projetos modulares abrem um mundo de possibilidades, mas também apresentam armadilhas. A seguir, apresentamos maneiras de otimizar projetos com edifícios construídos fora do local e como as armadilhas comuns podem ser evitadas.
A seleção do local é fundamental.
Os prédios modulares são construídos com caixas volumétricas que são içadas por guindastes para as fundações construídas no local. É fundamental identificar antecipadamente, pelo menos de forma provisória, as áreas de acesso e preparação do local. Deve haver poucas ou nenhuma obstrução aérea para facilitar o içamento das caixas, pois a geometria do local pode limitar a viabilidade desse método de entrega.
Locais em formato de torta ou irregulares não se prestam a um layout eficiente de caixas retangulares. Esses locais devem ser eliminados; locais planos, retilíneos, com dimensões próximas a múltiplos dos tamanhos de caixas pretendidos (até 15'-10 x72') são preferíveis. A designação de zoneamento também é um fator crítico na seleção do local. A maioria dos edifícios modulares é um pé mais alta por andar do que sua alternativa construída no local. Muitas vezes, os edifícios modulares não caberão dentro do envelope de zoneamento do local porque os códigos de zoneamento não previram a construção modular (verifique primeiro a altura permitida do edifício!). A lição aqui é: não force a barra. Alguns locais simplesmente não são adequados para a construção modular.
Mantenha todos os projetos modulares possíveis pelo maior tempo possível.
É muito mais fácil "desmodularizar" um projeto do que reprojetar um projeto construído no local para atender aos requisitos de uma fábrica. Familiarize-se com a construção em fábrica e entenda as oportunidades e limitações antes de projetar. Mantenha a organização do edifício simples, como corredores de carga dupla com paredes que atravessam os corredores em planta. A repetição é importante, mas não deve limitar o projeto. Seja sempre claro e avalie o que é o escopo da fábrica e o que é o escopo do local; nunca confunda os dois e busque constantemente a clareza à medida que o processo de projeto se desenvolve. Tente trabalhar com engenheiros da SMEP que tenham experiência com modulares e consulte-os. Analise a articulação da fachada externa e o empilhamento de caixas modulares. Preste atenção aos layouts de eixos verticais e às saídas de escapamento externas. É importante entrar em contato com a fábrica de sua preferência para obter informações sobre a capacidade de construção, o layout do módulo e seu escopo no projeto geral.
As decisões de design são antecipadas em projetos modulares.
A boa notícia é que isso reduz a probabilidade de pedidos de alteração. A má notícia é que esse processo de projeto é muito diferente dos projetos convencionais construídos no local e pode confundir clientes desavisados (e suas equipes). Todas as decisões que serão tomadas pela fábrica, desde questões estruturais até a localização de janelas, acabamentos internos e equipamentos, devem ser adquiridas pela fábrica e instaladas no módulo, às vezes antes que a fundação seja lançada. Por isso, a importância do "congelamento do projeto", para que a fábrica possa fabricar seus módulos com eficiência.
Os projetos modulares custam mais para serem projetados do que os projetos construídos no local, embora custem menos para serem construídos.
Isso não é apenas resultado do processo de decisões de projeto antecipadas, mas também porque os projetos modulares normalmente exigem duas licenças de construção e, portanto, dois conjuntos de desenhos para serem aprovados. O conjunto de desenhos modulares é aprovado pelo estado e o escopo do local é aprovado pela prefeitura local. Novamente, deixe claro quem está fornecendo o quê (fábrica ou GC) e quem está revisando o quê (estado ou cidade). Isso deve estar explícito nos desenhos. Sempre tenha uma equipe de profissionais trabalhando em ambos os conjuntos de desenhos. Nunca tenha duas equipes trabalhando em dois conjuntos de desenhos separados, pois isso resultará em confusão e os itens não serão totalmente coordenados. Muitas vezes, é benéfico realizar um breve seminário explicativo com funcionários municipais novatos para ajudá-los a entender o que é projeto e construção modular e, mais importante, qual é o escopo de sua análise. As cidades, às vezes, podem ultrapassar seu escopo de revisão, o que atrasa os projetos e, em alguns casos, aumenta os custos.
O modular é lindo. Mas você precisa torná-lo assim.
O fato de um edifício ser fabricado em uma fábrica não determina sua aparência. Um edifício modular pode assumir as características de qualquer estilo arquitetônico se você respeitar a otimização da fábrica. O projeto de uso misto Mayfair em Albany, Califórnia, ultrapassa os limites desse último axioma. A cidade exigiu que o projeto estivesse em conformidade com suas diretrizes aprovadas, o que exigia um alto grau de expressão arquitetônica que incluía revelações do edifício, um "super portal" e uma articulação muscular da fachada. O resultado foi obtido com um alto grau de coordenação estrutural, da fábrica e do cliente.
Se as condições forem adequadas, o modular pode ser adequado.
Sempre procure refutar a viabilidade do modular em relação à sua opção de construção no local. Quanto mais avançado for o processo de projeto e construção, mais caro será mudar a abordagem de entrega do projeto.
Está ficando cada vez mais claro que a abordagem arcaica de construção utilizada para resolver a crise habitacional atual não está à altura da tarefa. Existem maneiras melhores de construir moradias acessíveis e decentes. O sistema modular é uma maneira de fazer isso.
Nick Gomez tem mais de 15 anos de experiência trabalhando em projetos modulares e de moradias multifamiliares para clientes sem fins lucrativos e com fins lucrativos. Como diretor do Multi-family Studio da Lowney Architecture, Nick gerenciou projetos premiados desde o desenvolvimento do projeto até a administração da construção. Para avaliar soluções modulares para o seu projeto, Nick pode ser contatado pelo e-mail nick@lowneyarch.com ou pelo telefone 510.269.1107.
Este artigo foi publicado pela primeira vez na Modular Advantage - edição de novembro/dezembro de 2020.
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