Dando o salto: de empreiteiro geral tradicional a construtor modular
O Modular Building Institute estima que existam cerca de 250 fabricantes de módulos na América do Norte, responsáveis por pouco mais de 3% de todas as novas construções comerciais iniciadas. Com o setor de construção ganhando impulso, os empreiteiros gerais (GCs) tradicionais não estão encontrando a mão de obra necessária para atender à demanda.
Esse é um dos motivos pelos quais estamos vendo mais empreiteiras tradicionais dando o salto e se voltando para a construção modular. Em alguns casos, os GCs estão contratando fabricantes modulares para projetos "híbridos" que incorporam o melhor dos processos modulares e de construção no local. Em outros casos, as empreiteiras estão estabelecendo suas próprias divisões de pré-fabricados como proteção contra essa escassez de mão de obra.
A PCL Construction, uma das maiores empreiteiras gerais da América do Norte, criou sua divisão "Agile" há cerca de três anos para entrar no setor de construção modular. A MBI queria descobrir o que levou a PCL a tomar essa decisão.
De acordo com Terry Olynyk, Diretor de Desenvolvimento de Negócios da PCL Construction, "O mundo da construção está se movendo rapidamente para a era digital e, com isso, a construção industrializada. A PCL não queria ficar de fora enquanto essa mudança de paradigma estava ocorrendo e queria liderar o mercado sendo a primeira empreiteira geral totalmente integrada com sua própria fábrica modular."
A estratégia da PCL ao abordar um projeto é perguntar primeiro quanto do projeto pode ser construído fora do local. "Nosso objetivo final é visar escopos que reduzam o caminho crítico do projeto e nos façam ganhar um tempo valioso", disse Olynyk. Ele continuou: "Outra consideração é a complexidade do escopo e os desafios que temos com as horas de trabalho, o local de trabalho, os subcomércios disponíveis para realizar o trabalho e a área geográfica. Em seguida, avaliamos essas restrições em relação à nossa capacidade de enviar os espaços volumétricos e os custos associados. Com ferramentas digitais avançadas e modelos virtuais combinados, estamos melhorando a dissociação de espaços e encontrando vantagens com o modular." A transição de Anthony Zarilli ocorreu há mais de 15 anos, durante a construção de casas em Nova Jersey. De acordo com Zarrilli, ele sabia que a construção de casas modulares tinha o potencial de mudar o futuro da construção de novas casas quando começou a pesquisar sobre o assunto.
Tudo começou quando Zarrilli, enquanto trabalhava com seu pai na construção de casas personalizadas, viu um artigo sobre casas modulares que despertou seu interesse. Depois de visitar várias fábricas de casas modulares e receber aprovação para construir, ele encomendou sua primeira casa modular. Zarrilli montou a casa sozinho em Point Pleasant, Nova Jersey, e como seu agente imobiliário não sabia muito bem como comercializar uma casa modular, ele decidiu vendê-la sozinho.
Depois que a casa foi vendida, Zarrilli repetiu o processo, mas dessa vez em Point Pleasant Beach. Enquanto trabalhava nesse projeto, as pessoas começaram a notar. Antes que ele percebesse, Zarrilli estava sendo solicitado a construir casas modulares para outras pessoas.
"Passei da construção de quatro casas por ano para oito ou 12 e, a partir daí, tudo continuou crescendo", disse ele. "Foi realmente assim que tudo começou." Hoje, a Zarrilli Homes está se expandindo para novos mercados, como o multifamiliar.
A mudança para a construção modular não é isenta de alguns desafios. Todos os aspectos do setor de construção são considerados a partir da perspectiva de que os materiais e a mão de obra aparecem em um local específico e o trabalho começa ali. Mudar a construção para um local externo exige maior coordenação e comunicação entre todas as partes. Tudo, desde seguros até considerações legais e cronogramas de pagamento, precisa ser discutido e acordado com antecedência.
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A MBI está trabalhando ativamente com outras organizações para resolver muitas dessas barreiras relacionadas ao local, incluindo o fornecimento de mais recursos nos códigos de construção, uma diretriz de projeto para arquitetos e uma linguagem contratual padrão entre empreiteiros gerais e fabricantes de módulos.
Mas, para muitas empreiteiras, é apenas uma questão de tempo até que esse processo se torne comum. Olynyk resume da seguinte forma: "As ferramentas e os materiais de design avançaram muito nos últimos 20 anos. O setor de construção vem construindo da mesma forma há mais de 100 anos e está prestes a mudar. Um declínio significativo de mão de obra qualificada começou na América do Norte, juntamente com o aumento do custo da mão de obra e a queda da produtividade. Em breve, o setor de construção será forçado a buscar alternativas para manter os projetos em andamento. Em breve, perceberemos uma mudança de custo em que a construção no local se tornará mais cara do que a construção modular. A falta de mão de obra na construção, as preocupações com a qualidade e a certeza do projeto com soluções modulares forçarão o setor de construção a uma mudança há muito esperada."
Outros empreiteiros que estão dando o salto
A Skender, sediada em Chicago, anunciou recentemente planos para abrir uma nova unidade da Skender Manufacturing que montará peças modulares de construção para residências para idosos, edifícios multifamiliares, de saúde e outros edifícios comerciais na Windy City. A fabricação começará já em novembro deste ano.
A Whiting-Turner, empreiteira geral sediada em Baltimore, tem um histórico de entrega de projetos modulares bem-sucedidos, incluindo alojamentos estudantis e hotéis. Atualmente, a empresa destaca "pré-fabricado e modular" como parte de sua experiência corporativa. De acordo com seu site, "a pré-fabricação de sistemas e componentes de construção é possível graças à precisão do processo de envio digital. Isso economiza retrabalho dispendioso, reduz o desperdício, o tempo de instalação e a mão de obra no local e aumenta significativamente a qualidade e a segurança."
Este artigo foi publicado originalmente na Modular Advantage Magazine - Fourth Quarter 2018, lançada em novembro de 2018.
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