MAIS RÁPIDO, MAIS FORTE, MAIS INTELIGENTE: COMO OS PROJETOS DE CONSTRUÇÃO MODULAR PERMANENTE SÃO CONSTRUÍDOS
Assim como na construção tradicional, os projetos de construção modular podem assumir muitas formas. Hotéis, escolas, hospitais, restaurantes - todos esses edifícios podem ser criados usando métodos de construção modular. Mas, ao contrário da construção tradicional no local, os projetos e planos para edifícios modulares são finalizados bem antes do início da montagem, permitindo um processo eficiente de construção e entrega fora do local.
Enquanto os projetos típicos de construção no local tendem a ter um processo mais fluido, que muitas vezes inclui pedidos de alteração e o alto potencial de atraso, há vários métodos específicos para módulos que arquitetos, construtores, empreiteiros e outras partes interessadas usam para projetar e entregar edifícios modulares. De fato, esses métodos que economizam tempo e a certeza dos custos são as principais vantagens da construção modular.
Abaixo estão os seis métodos mais comuns de projeto e entrega de edifícios modulares.
Projeto-Bid-Build (DBB)
Esse é o método de entrega de projetos mais comum e frequentemente usado, com o qual a maioria dos proprietários está familiarizada. É um processo linear em que todas as tarefas são dependentes umas das outras; o projeto é seguido pela licitação e a licitação é seguida pela construção, sem sobreposição. Usando esse método, o proprietário seleciona um arquiteto ou engenheiro para preparar os desenhos de trabalho, as especificações, os formulários de contrato e as informações de licitação. Em seguida, por meio de uma licitação competitiva ou de um processo de licitação negociada, um empreiteiro é selecionado para construir o projeto. Qualquer licitante qualificado pode participar do processo de licitação competitiva, ao passo que somente empreiteiros pré-qualificados ou pré-selecionados podem participar do processo de licitação negociada. A seleção é baseada em uma combinação de preço e mérito técnico.
Depois que o projeto é concedido, são firmados acordos contratuais diretos entre o proprietário e a empreiteira geral. O empreiteiro geral forma seus próprios contratos com subempreiteiros para construir várias partes especializadas do projeto. A comunicação aberta e o esforço de equipe entre todas as partes são essenciais para esse método, para que o projeto seja bem-sucedido.
Projeto-construção (DB)
Quando o proprietário contrata uma única empresa para os serviços de projeto e construção, isso é chamado de método de entrega de projeto de construção. A equipe de DB pode ser uma única empresa, uma joint venture entre uma empreiteira e um projetista, uma empreiteira com um projetista como consultor ou uma empresa de projeto com uma empreiteira como consultora.
O financiamento e o local são fornecidos pelo proprietário, que também pode se responsabilizar por custos adicionais de desenvolvimento preliminar. O empreiteiro e o arquiteto são contratados em conjunto pelo proprietário para entregar um projeto completo. A equipe do DB realiza o projeto completo do projeto com base em um projeto preliminar ou escopo de trabalho fornecido pelo proprietário. Em seguida, a empreiteira recebe propostas e concede subcontratos aos subcontratados. Uma vez que o design do projeto esteja em andamento, a equipe de DB também pode iniciar e coordenar o processo de construção.
Há uma redução considerável no custo e no cronograma desse método em comparação com o método DBB porque as fases de projeto e construção podem ser sobrepostas. Isso é chamado de fast-tracking. Por exemplo, o trabalho no local e a estrutura de um projeto podem começar logo após a conclusão do projeto estrutural, enquanto, ao mesmo tempo, o projeto mecânico, elétrico e hidráulico está sendo feito. A Figura 2 mostra as relações nesse tipo de arranjo contratual.
Gerenciamento de construção de risco (CMR)
Nesse método, o proprietário seleciona o arquiteto/engenheiro e o Construction Manager at Risk (CMR) com base na qualificação e nos honorários antes de o projeto ser concluído ou possivelmente iniciado. O CMR atua como um empreiteiro geral, pois garante o desempenho e a conclusão do projeto por um preço negociado, que geralmente é estabelecido quando o projeto está 50% a 90% concluído. O CMR também fornece serviços de pré-construção, como cronograma, estimativa, engenharia de valor, construtibilidade e assistência ao gerenciamento de contratos durante a fase de planejamento e projeto.
Esse método também é semelhante ao método Design-Build porque o CMR pode licitar e subcontratar partes das partes concluídas e aprovadas do projeto enquanto outras partes do projeto ainda estão sendo concluídas. Quando o projeto vai para o campo, o CMR é responsável por monitorar os custos, a qualidade e o desempenho do cronograma. A Figura 3 mostra as relações nesse tipo de acordo contratual.
Licitação-Projeto-Construção (BDB)
Esse é o método de entrega de projeto usado principalmente no setor de construção modular. Com esse método, o proprietário entra em contato diretamente com uma empresa de construção modular e solicita preços com base nos requisitos de esquema e desempenho do projeto. Isso é feito por meio de profissionais de vendas da linha de frente que ajudam a identificar as necessidades do proprietário, reunindo todas as informações relevantes necessárias para ajudar a fazer escolhas adequadas de projeto. Em seguida, são analisadas as considerações do projeto, como conformidade com o código, orçamento, data de ocupação, requisitos do programa e sustentabilidade.
Em seguida, os elementos adicionais do projeto de preparação do local, fundações, transporte dos módulos para o local, instalação e acabamento, conexões de serviços públicos e restauração do local são discutidos, geralmente com um gerente de projeto junto com o profissional de vendas. Em seguida, o profissional de vendas elaborará uma proposta com um escopo de trabalho claramente definido que reflita os serviços que a empresa de construção modular pode oferecer. Se o proprietário aceitar a proposta, o projeto passará para as fases de projeto e construção.
O que, quando e por quem os profissionais de projeto serão contratados dependerá dos requisitos do projeto e do método de entrega escolhido. Entretanto, como o local pode ser preparado ao mesmo tempo em que as unidades modulares estão sendo construídas na fábrica, o método de entrega Design-Build pode ser vantajoso. A Figura 5 ilustra um cenário da relação contratual entre licitação, projeto e construção. Em outro cenário, a equipe de projeto estaria integrada à empresa de construção modular.
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