Houve um "mar de desafios" para esse desenvolvimento modular em uma ilha
Pergunta: A construção modular pode ser usada para construir uma série de edifícios residenciais exclusivos e acessíveis, todos com o estilo de terem sido construídos em 1845, em uma ilha que atende aos ricos? A resposta é, obviamente, sim, mas como a equipe da Signature Building Systems e da KOH Architecture chegou lá é uma história e tanto.
Esse empreendimento em Nantucket, construído pela Signature Building Systems e projetado pela KOH Architecture, consistia em 44 edifícios e 455 módulos. Cada módulo teve de ser transportado para a ilha por barcaça.
A ilha de Nantucket, na costa de Massachusetts, é o lar de alguns dos proprietários de imóveis mais ricos dos Estados Unidos. Com uma população de cerca de 17.000 habitantes, a ilha tem todos os confortos do continente, incluindo restaurantes, hotéis e a Starbucks. O que falta, entretanto, é moradia econômica para quem trabalha nessas empresas. A maioria dos funcionários mora no continente e pega a balsa para o trabalho todos os dias, ou mora em apartamentos no subsolo. Embora tenha havido tentativas no passado de adicionar moradias para a força de trabalho na ilha, simplesmente não há o suficiente para todos.
Em 2017, Tom O'Hara, gerente de grandes projetos da Signature Building Systems (SBS), reuniu-se com o incorporador Phil Pastan, da Richmond Company Co. Pastan havia adquirido 72 acres de terra no meio de Nantucket, que ele queria converter em moradias econômicas para a força de trabalho e residências unifamiliares. O problema é que todos os prédios da ilha precisam ter a aparência de terem sido construídos em 1845 e precisam passar pela Comissão do Distrito Histórico (HDC) antes da emissão das licenças de construção. Somado ao fato de que a maior parte da mão de obra da construção civil na ilha está ocupada com a construção de casas personalizadas, a conclusão natural foi usar a construção modular.
O'Hara e sua equipe convenceram Pastan e a arquiteta Dinah Klamert, da KOH Architecture, de que eles eram o fabricante ideal para fazer exatamente isso. Então a diversão começou.
Um mar de desafios
O projeto enfrentou uma série de desafios desde o início: os requisitos históricos, a falta de mão de obra de construção na ilha, problemas de transporte, mudanças nos códigos de construção e o fato de que a construção só poderia ocorrer no inverno e no início da primavera, a "baixa temporada" na ilha. Demorou dois anos para que a construção começasse e, nos quatro anos seguintes, a equipe progrediu lentamente, construção por construção, fabricando e instalando 44 edifícios compostos por 455 módulos, cada um deles totalmente exclusivo.
HDC
O primeiro obstáculo para qualquer construção em Nantucket é passar pela análise do HDC. Os requisitos de projeto incluem um determinado estilo de telhado de duas águas com inclinações específicas, acabamentos específicos, cores de portas, materiais, telhados, etc., que devem ser atendidos antes da emissão da licença de construção. Klamert levava os desenhos aprovados pelo HDC para a SBS e trabalhava com eles para modular o projeto para produção e, se algo fosse alterado, tudo tinha de voltar ao HDC para nova aprovação. Esse processo continuava para cada edifício do empreendimento, fosse ele um prédio de apartamentos ou uma residência unifamiliar.
Além disso, não havia dois edifícios iguais na ilha, portanto, cada um teve que ser projetado individualmente. "Cada edifício era diferente", disse Klamert. "Não podíamos pegar o mesmo projeto e reutilizá-lo várias vezes. A comissão do distrito histórico não permitiria isso." E as aprovações de projeto para cada edifício levaram de dois a seis meses.
Falta de experiência
O'Hara e sua equipe enfrentaram uma batalha difícil - ninguém da equipe contratante tinha experiência direta com construção modular. "Tivemos que começar do zero com eles e educá-los sobre o modular", disse O'Hara. "Em um determinado momento, enviamos o avião do chefe e reunimos os encanadores, eletricistas e outros subcontratados, os trouxemos para nossa fábrica e fizemos um seminário. Nós os conduzimos pela fábrica e explicamos o que iríamos fazer."
A realidade de trabalhar na ilha é que a maioria da força de trabalho mora no continente. É uma viagem de balsa de 45 minutos até a ilha e, depois, eles precisam ser buscados na doca, pois geralmente não trazem seus veículos. Em seguida, precisam deixar o local a tempo de pegar a última balsa, pois, se a perderem, um quarto de hotel pode ser extremamente caro. Os trabalhadores geralmente só conseguem trabalhar seis horas antes de voltarem para casa. "Não é possível construir nenhum impulso", disse O'Hara. "Demora uma eternidade para construir qualquer coisa."
Cada módulo teve que fazer uma viagem de 357 milhas de caminhão até o cais e, em seguida, ser carregado em uma barcaça para a viagem de 66 milhas pelo oceano até Nantucket.
Transporte
Os módulos foram construídos pela SBS em Scranton, Pensilvânia. Em seguida, eles tiveram que fazer uma viagem de 357 milhas de caminhão até o cais e, depois, ser carregados em uma barcaça para a viagem de 66 milhas pelo oceano até Nantucket. A viagem foi mais longa (Nantucket fica a apenas 26 milhas da costa do continente) porque o cais onde a barcaça estava atracada ficava mais distante.
Cada barcaça podia conter apenas quatro módulos, e apenas uma barcaça podia ser lançada por dia. O transportador de barcaças mantinha um pátio que só podia conter oito módulos, então a SBS encontrou um espaço de estacionamento do outro lado da estrada e no final da rua, onde eles podiam preparar alguns módulos. O'Hara explica: "Nós os levávamos até lá durante o dia e os estacionávamos na cabeceira da barcaça, e tentávamos carregar essa área e a área de estacionamento alternativa para que, em uma semana ou cinco dias, eles pudessem transportar 20 módulos."
A SBS descobriu que havia um limite para o tamanho do módulo que a barcaça poderia suportar. "A barcaça não suportava o limite de tamanho que podíamos construir. Aprendemos isso da maneira mais difícil, enviando módulos grandes demais, com os quais eles conseguiram lidar, mas nos disseram para não enviar novamente. Dissemos: 'ok, nada mais de módulos de 55 pés'", disse O'Hara. Os módulos variavam em largura de 10' a 15'9" e em comprimento de 27' a 55'. Houve 53 variações no tamanho do módulo para os 455 módulos necessários para o projeto.
O envio dos módulos em uma barcaça também significava que eles precisavam ser protegidos do clima rigoroso do oceano durante os meses de inverno rigoroso ao longo da costa leste. "A água estava passando por cima da parte superior do convés. Por isso, tivemos muito, muito cuidado com a forma como protegemos os módulos. Tivemos que desenvolver novas maneiras de protegê-los e encontrar novos materiais para usar", disse O'Hara.
Alterações de código
Outro desafio foram as mudanças nos códigos de energia durante os quatro anos em que o projeto esteve em construção. Massachusetts tem códigos de eficiência energética opcionais, chamados de códigos de energia extensíveis, que foram adotados em Nantucket. "Quando começamos, estávamos construindo um produto em conformidade com os códigos de Massachusetts", disse O'Hara. "Depois, eles adotaram o primeiro nível dos códigos de energia extensíveis. Durante o processo de construção, o código foi alterado três vezes e cada uma delas exigiu enormes mudanças no projeto."
Como exemplo, O'Hara explicou que os primeiros módulos enviados tinham dutos embutidos nas treliças do piso de cada nível do prédio de apartamentos. Em seguida, eles instalaram um manipulador de ar em cada unidade e enviaram a unidade externa e o bloco para que o empreiteiro de HVAC no local fizesse a instalação. Nos últimos módulos que construíram (quatro anos depois), o sistema HVAC foi totalmente montado no local e era composto por um sistema dividido com unidades suspensas na parede, unidades principais e unidades de cassete no teto. Como os conjuntos de linhas tinham de ser instalados em casa e os módulos eram seccionais, havia muito pouco que poderia ser feito em uma fábrica modular. Outras alterações incluíram a mudança do isolamento de fibra de vidro para lã mineral, o aumento do isolamento por sopro nos tetos e nas paredes, vidros melhores nas janelas e a vedação de ar de cada módulo o suficiente para passar no teste de porta do soprador no local.
Além disso, devido à alta umidade da ilha, a ventilação do espaço de rastreamento era um requisito para esses edifícios. "Às vezes, é preciso colocar desumidificadores e ventiladores no espaço de rastreamento com acesso ao ar fresco externo ou por meios mecânicos", disse Klamert.
Como se isso não bastasse, a equipe do projeto frequentemente fazia malabarismos com o projeto dos módulos de acordo com um padrão de código, enquanto os empreiteiros instalavam os módulos de acordo com um padrão de código diferente. O'Hara disse: "Era um caos contínuo, mas interessante. Ninguém ficava chateado. Não era esse tipo de coisa. A maioria das pessoas da cidade queria esse desenvolvimento, então elas nos deram uma folga e nos ajudaram a fazer as coisas".
Lições aprendidas
O'Hara atribui a esse projeto o impulso para o desenvolvimento e a expansão do departamento de engenharia da SBS. "Contratamos pessoas, aprendemos coisas e agora o que fazemos é melhor por isso. Agora estamos construindo prédios de apartamentos de casas passivas e aprendemos todas essas técnicas ao longo dos anos de trabalho em Nantucket. Tudo o que construímos, agora construímos da mesma forma, com o objetivo de interromper o vazamento de ar e de energia, o que significa que aumentamos enormemente a eficiência sem nenhuma alteração adicional no projeto."
Quando perguntado sobre o conselho que daria a outras pessoas sobre a construção modular em circunstâncias semelhantes, O'Hara disse: "A construção modular é uma excelente opção para a construção de ilhas, mas é necessário fazer o dever de casa e planejar. Iniciamos as discussões com nosso cliente sobre esse projeto em fevereiro de 2017, mas não enviamos nossos primeiros módulos até abril de 2019. É preciso tempo para descobrir a melhor alternativa, desenvolver os melhores projetos e determinar os melhores materiais e técnicas. E, o mais importante, formar a melhor equipe para realizar a tarefa."
Sobre o autor: Dawn Killough é escritora freelancer de construção com mais de 25 anos de experiência trabalhando com empresas de construção, subcontratadas e empreiteiras gerais. Seus trabalhos publicados podem ser encontrados em dkilloughwriter.com.
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