Construção modular para viabilidade financeira: Estudo de Caso do Projeto Norwalk
por Konstatin Daskalov, vice-presidente de operações nos EUA, Stack Modular
Em abril de 2023, a Primestor, proprietária e incorporadora de imóveis, juntamente com seu empreiteiro geral, procurou a Stack Modular para avaliar seu projeto, denominado "The Walk". Esse complexo residencial multifamiliar está situado em Norwalk, Califórnia, e é composto por dois edifícios com uma área combinada de 139.150 pés quadrados. O empreendimento inclui 58 unidades habitacionais dedicadas a preços acessíveis e está programado para ser o maior projeto de construção modular residencial na América do Norte até o momento.
O preço inicial da construção no local fornecido à Primestor excedeu seu orçamento em 25%, tornando o projeto financeiramente inviável. A Primestor contratou a Stack para avaliar o projeto original e explorar os benefícios da abordagem de construção modular da Stack.
A equipe de design da Stack realizou uma revisão abrangente e uma Análise de Design Modular (MDA) do projeto. Eles determinaram que era necessário um redesenho completo para a construção modular e recomendaram a contratação da Assemblage-Works Inc (AWI), especificamente Michael Mathews, para o redesenho modular.
A Stack Modular forneceu preços modulares preliminares, provando ser significativamente mais econômica do que a estimativa inicial de construção no local. Além disso, eles apresentaram uma Matriz de Delineamento de Escopo detalhada para o Empreiteiro Geral original. Apesar disso, a estimativa atualizada do empreiteiro geral do projeto original permaneceu mais alta do que o orçamento-alvo da Primestor. A Primestor então buscou novas propostas competitivas para uma empreiteira geral e selecionou a Bernards Construction com base em sua experiência modular e abordagem colaborativa.
Reconhecendo a necessidade de uma abordagem de Entrega Integrada de Projeto (IPD), a Stack Modular organizou um Design Charette de três dias em agosto de 2023, promovendo a colaboração entre a AWI Architects, a Primestor e a Bernards. A equipe combinada de consultores e engenheiros colaborou em um fórum aberto de discussão, preservando a intenção original do projeto e abordando fatores como mix de unidades, espaços de varejo, espaços abertos e restrições de direitos. Após várias iterações, um novo projeto conceitual foi finalizado em junho de 2023.
Resumo do projeto
Proprietário: Primestor
Tipo: Residencial multifamiliar
Módulos: 516
Edifícios: 2
Novas unidades habitacionais: 373
Andares: 7 / 5
Área bruta total: 681.129 pés quadrados.
Área bruta modular: 356.129 pés quadrados
A abordagem colaborativa do IPD resultou em uma redução adicional de 20% no preço dos componentes no local e modulares, tornando o projeto de Norwalk financeiramente viável. Desde então, todos os membros da equipe têm participado ativamente dos esforços de pré-construção.
A Stack Modular está pronta para construir uma unidade completa de 1BR / 2 módulos para análise até o final de maio de 2024. Isso permitirá que a Primestor e a equipe de desenvolvimento avaliem a estrutura modular, os sistemas MEP e os acabamentos, fornecendo uma ferramenta valiosa para identificar quaisquer problemas antes que a Stack prossiga com a fabricação completa em outubro de 2024.
O projeto Norwalk serve como um excelente exemplo de como a construção modular fora do local, em colaboração com arquitetos, consultores/engenheiros, empreiteiros gerais (GC) e subcontratados mecânicos, elétricos, hidráulicos e de proteção contra incêndio (MEP/FP), pode tornar os projetos financeiramente viáveis, trabalhando em estreita colaboração com o proprietário/desenvolvedor em uma abordagem de entrega de projeto integrado (IPD).
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